三中全會樓市問題仍需提上日程

內容摘要：當前市場分化的趨勢加速，壓力大的是一線和部分二線重點城市，這些城市住房供求矛盾非常尖銳、合理需求難以滿足、住房問題突出，需要順應多層次供應體系的需求。

在三中全會召開前夕，新一屆政府的最高層對于房地產未來發(fā)展和管理思路作出了表態(tài)，這無論對于房地產行業(yè)本身，還是對于未來經濟運行，都將是劃時代或標志性的事件，想必也將成為近期及未來相當長一段時期內大家討論的焦點。但是，各界目前的看法還停留在從表態(tài)的具體內容中揣測新一屆政府在構建樓市調控長效機制、搭建住房供應體系、重構住房保障或者擺正政府和市場的思路。盡管從這幾個方面解讀，已經觸及到了房地產行業(yè)層面的一些本質問題，但如果站在評價房地產在新一屆政府未來執(zhí)政方略中的地位來看的話，如果僅僅從上述幾個方面理解的話，仍略顯片面。

首先需要明確的是，選擇在這一時點表態(tài)是有深意的。在“新國五條”無法控制住房價快速上漲的背景下，盡管以“控房價”為核心的調控舊模式將“式微”，但房價上漲較快的“北上廣深”等一線城市依舊在重申和強化舊式的調控措施，如限購、限貸和限證預售證，而這些措施也基本不會在短期內退出。同時，新式的“長效機制”到底是什么，討論了近一年都沒有形成一致的意見，集體土地入市、破除地方政府土地財政、做實保障房、破除“二元”戶籍制度、稅制改革房產稅、遺產稅等等問題，人們的主張千差萬別。并且，長效機制也有從“熱切期望”到目前“趨于平靜”的趨勢。大家一致認為，長效機制各項提議的約束條件太多，并且絕大部分都涉及到體制層面，在短期內難以建立，例如不動產統(tǒng)一登記、集體土地入市談了很多年，一直沒有理想的結果。在這樣一種狀態(tài)下，社會預期非常混亂，到底是堅持傳統(tǒng)的調控，還是會明確新的發(fā)展方向。而在這一“空檔期”，市場的預期從先前的混亂演變?yōu)槠睿?ldquo;調控退出論”逐步占據了主流輿論，并通過房價上漲和需求失控的相互強化印證了其判斷的正確性，從而造成房價、地價、需求的“失控式”循環(huán)上漲。部分城市出現了“恐慌性需求”和住房供應的絕對短缺。住房市場的這種態(tài)勢，無論是對老百姓的利益對社會穩(wěn)定，還是經濟穩(wěn)定增長都是非常不利的，而中央的表態(tài)則明晰了社會各界對于新一屆政府在房地產管理方面的期望。

其次需要明確的是，中央的這一表態(tài)是為了什么，是著眼于房價軟著陸和長效機制等市場管理方面，還是著眼于地方政府債務、財政收支和金融風險等宏觀金融財政風險，或者是解決居民住房訴求的社會和政治問題？其實，新一屆政府剛進入工作程序，面臨的就是高房價、土地財政、房地產泡沫、金融風險和住房的社會訴求在多年來的積累，并到了非解決不可的地步。可以說，房地產市場的任何波動，無論對于經濟、金融、財政或社會穩(wěn)定都具有極大的影響。政府必須要做的就是在成本、阻力最小的條件下，協(xié)同解決多方頑疾，而“基本住房保障+多層次住房市場發(fā)展”的方案，則是實現這一目標唯一有效和可選方案。

首先，市場化發(fā)展仍舊需要促進，因為無論是經濟增長、地方財政收入和應對債務償還高峰，或是包括基本住房保障在內的社會保障欠賬支出，對于房地產依賴不言而喻。今年前三季度，房地產開發(fā)投資占固定資產總投資的比重達到20%，全國稅收增速加快同比增長9%，房地產及相關稅收貢獻最大，前三季度土地出讓收入增長30%左右，重點城市翻了2倍左右。

其次，基本住房保障將強化各級政府的責任特別是中央政府。在城鎮(zhèn)化加速的背景下，財政的壓力將有增無減，而只有市場化發(fā)展才能增加土地出讓收入和相關稅收特別是對市場化部分的征稅，才能為解決基本住房需求提供充足的、可持續(xù)的保障。同時，當前市場分化的趨勢加速，壓力大的是一線和部分二線重點城市，這些城市住房供求矛盾非常尖銳、合理需求難以滿足、住房問題突出，需要順應多層次供應體系的需求。

再次，實現上述目標的途徑是什么，就是糾偏過去十年調控對于市場機制的抑制，回歸政府基本住房保障職能。新一屆政府經濟治國理念的基石就是消除“市場化”的障礙，并在全面促進市場化的同時發(fā)揮政府“兜底”的作用。房地產調控十年，最大的特點就是對于需求的管制，事實上這仍舊是計劃經濟時期“控制”的思維在作祟，沒有通過如何促進市場化來疏導需求。事實上，在任何一個經濟領域實施需求管制，無不造成該領域商品供需矛盾緊張和價格上漲的預期，反而最終是加劇了供需矛盾如計劃時期的商品配給管制、計劃生育管制、土地用途管制、外匯管制等，最終被動實施行政性干預不可，離市場化越來越遠。歷史上，凡是促進市場發(fā)展的措施都被市場證明是正確的管理之道，如上世紀70年代末農村集體經濟領域的市場化迅速告別了糧食短缺、80至90年代的城市市場化改革迅速扭轉了城市生活用品的配給狀態(tài)等。同樣，自2003年確定支柱地位，住房市場化得到了快速的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均住房面積從2000年20平方米增加到目前的32.9平方米，應該在很大程度上歸功于市場化的作用。但是，之所以出現問題，很大程度上是因為政府住房保障偏離了政府“兜底”的范疇，不僅消耗了財力、加劇了尋租和投機，而且也無法應對人口大批涌入城市的背景下待保障群體不斷擴大的局面。

最后，房地產市場未來會呈現出怎樣的發(fā)展趨勢。在管理層強化多層次市場發(fā)展和基本住房保障的背景下，未來房地產市場分化趨勢將被認可并繼續(xù)加劇。這是因為：一、人口流入集中的幾大城市圈內的房地產市場將會重構，城市圈內核心城市中短期內住房的供求矛盾會越來越大，住房的資產屬性將凸顯，而城市圈外圍中小城市多為三四線城市將在軌道交通建設的刺激下，成為中長期內房地產的新熱點；二、大城市內部房地產布局也將重構，效率低下的部分工業(yè)用地，改功能“工改居”進程將在多層次市場的刺激下加快，成為未來土地供應的主力。大中心城區(qū)和邊緣區(qū)域房地產的差異將被抹平，驅動因素也是市場化和軌道交通；三、集體土地入市進程難如預期，基本住房保障短期難以覆蓋，城中村將繼續(xù)發(fā)揮公共租賃住房和廉租住房的作用；四、部分二線城市和絕大多數三、四線城市，在過去幾年已經出讓了滿足未來10年住房需求的土地，供給過剩的局面難以緩解。政府收購商品住房不但能夠解決供應公共租賃住房的壓力，也能夠緩解供應過剩的問題，還能阻止市場的下滑甚至崩潰。

本文來源：泛普軟件責任編輯：CY152 關鍵字：樓市

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