2015年“國五條”未能限制樓市漲勢

內(nèi)容摘要：2015年上半年，重點監(jiān)測的30個城市中，有28個城市成交面積同比2015年上漲，其中溫州漲幅最大達(dá)152.62%。2個城市同比下降，其中蘇州下降43.51%，貴陽下降3.18%，重點城市同比2015年上半年均有不同程度上漲。

樓市看漲似乎已成國民共識，但到底會漲多少，大家眾說紛紜。持續(xù)抱持房價下降看法的專家學(xué)者依然不少，可惜房價上漲這個不爭的現(xiàn)實一次又一次赤裸裸地擺在國民面前。2015年沒有出臺相關(guān)重大調(diào)控政策，房地產(chǎn)投資也相對低迷，但年末房地產(chǎn)交易量卻大幅放大。2015年全國樓市，單是上半年就顯得熱鬧非凡。各地掀起2015年樓市預(yù)測熱潮，2月20日“國五條”駕臨，郭建波與任志強以“裸奔”為賭注打賭房價漲降趨勢，3月各城市迎來成交井噴，5月掀起搶地?zé)崂耍?月傳出銀行“錢荒”……全國樓市上半年可謂動作頻頻，吸引無數(shù)目光，牽動著全國人民的心弦。動作頻頻是不是就意味著開發(fā)商大獲豐收呢？全國樓市走勢如何？我們來一探究竟。

成交呈“過山車”態(tài)勢整體以上漲為主

4月25日，由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所、社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合主辦的“《房地產(chǎn)藍(lán)皮書No.10》新聞發(fā)布會”在北京舉行，房地產(chǎn)藍(lán)皮書指出，房地產(chǎn)市場供需總量和結(jié)構(gòu)矛盾積累多年，2015年調(diào)控難度進(jìn)一步增大。事實是否的確如此呢？

據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，重點監(jiān)測的30個城市中，有28個城市成交面積同比2015年上漲，其中溫州漲幅最大達(dá)152.62%。2個城市同比下降，其中蘇州下降43.51%，貴陽下降3.18%，重點城市同比2015年上半年均有不同程度上漲。據(jù)了解，作為一線城市的北上廣深都出現(xiàn)了漲幅不一的情況，2015上半年，北京成交62292套住宅，總成交面積為661.83萬平方米，同比上漲24.75%；上海成交79425套住宅，總成交面積為849.59萬平方米，同比上漲43.08%；廣州成交47831套住宅，總成交面積為552.19萬平方米，同比上漲26.97%；深圳成交25758套住宅，總成交面積為235.25萬平方米，同比上漲49.51%。

2015年“國五條”當(dāng)家，全國一線城市首當(dāng)其沖成為限價、限購、限貸的“城市榜樣”，然而即便是“被限”最厲害的北京也呈現(xiàn)成交上升的態(tài)勢，在真實的數(shù)據(jù)面前，不難看出“上漲”始終是樓市主調(diào)。此外，重慶位居榜首，成交了121160套住宅，武漢緊隨其后，以90782套住宅屈居第二。

雖然上漲是2015年上半年的定論，但期間并不是每個月都平穩(wěn)向上。據(jù)統(tǒng)計，2015上半年，一線城市和二線城市樓市成交量變化趨勢呈現(xiàn)一致規(guī)律：同比2015年，1月成交大漲，2月環(huán)比下跌，3月“國五條”總則出臺，多個城市受“搶搭末班車”效應(yīng)影響，同比上漲，一線城市漲幅超過80%，4月政策收緊，成交下降，5月持續(xù)下降，6月一二線城市成交與5月保持穩(wěn)定，同比去年仍呈下降趨勢，漲漲降降，被業(yè)內(nèi)人士戲稱為玩“過山車”，但最終數(shù)據(jù)仍以上揚為主。

價格 70個大中城市九成上漲

據(jù)國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)顯示，70城中房價環(huán)比上漲的達(dá)九成，同比來看，僅溫州一城下降。而廣州房價在連續(xù)5個月領(lǐng)漲全國后，6月份終于不再居首，但仍為亞軍，同比漲幅為16.5%，環(huán)比漲幅則為1%。

據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《中國主要城市住宅市場交易情報》顯示，2015年上半年，重點監(jiān)測的30個城市中，5個城市成交均價同比下跌，但更多的是以攀升為主。上海上半年住房均價約為18880元/平方米，同比上漲26.72%；廣州均價約為13699元/平方米，同比上漲16.14%；深圳均價約為21480元/平方米，同比上漲21%；而北京1－5月均價約為19091元/平方米，同比上漲8.25%。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，2015上半年新增房產(chǎn)供給將相對偏緊，而存量住房供給則取決于調(diào)控政策走向，就全國平均狀態(tài)而言，持續(xù)的求大于供是推動價格上漲的重要因素。《房地產(chǎn)藍(lán)皮書No.10》副主編李恩平認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)市場交易取決于具體政策措施選擇和執(zhí)行力度，如嚴(yán)格執(zhí)行20%個稅政策將壓縮存量住房供應(yīng)，短期內(nèi)加劇供不應(yīng)求的市場格局，可能助長房價增長。而北京在“國五條”出臺后，自行補充措施使調(diào)控力度再度加碼，如相繼將公積金、商業(yè)貸款購買二套房的首付比例提高至70%，專家分析認(rèn)為，這可能是影響北京住房均價僅是小幅上行的原因。但在另一方面來看，就是國家的調(diào)控政策有所見效，房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制有望逐步完善。

針對此前郭建波與任志強以“裸奔”為賭注打賭房價漲降一事，最終3月平均房價同比上漲3.07%，郭建波發(fā)微博表示，的確屬于任志強去年底放言的暴漲，為了不給北京添亂，自貼媒體裸圖踐約。其實早在年初任志強就向媒體表示過判斷依據(jù)：“現(xiàn)有的庫存大概在3月份以前就能基本上消化得差不多，而新的供應(yīng)卻還沒有看到，所以3月份以后可能出現(xiàn)房價暴漲。”同時著名經(jīng)濟學(xué)家茅于軾也預(yù)測：“2015年房價還會溫和上漲。”在他看來，投資渠道匱乏、土地有效供給不足是房價堅挺的重要原因。這也與房地產(chǎn)藍(lán)皮書“房價可能存在持續(xù)的增長空間”的輕微上漲預(yù)測有所呼應(yīng)。

土地市場供求明顯上升量價齊漲出人意料

房地產(chǎn)藍(lán)皮書曾指出，2015年房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量將會穩(wěn)中有增。業(yè)內(nèi)人士曾分析認(rèn)為，由于一線城市土地供應(yīng)不足，以及各地優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)緊張，再加上較為寬松的貨幣環(huán)境，預(yù)計2015年地價會繼續(xù)攀升，且地域差別仍將存在：一線城市及部分重點二線城市供應(yīng)短缺，地價上漲壓力較大；大部分二三線城市供應(yīng)充足，地價上漲幅度不會太大；廣大三四線城市供應(yīng)充足但潛在需求相對較弱，地價將保持平穩(wěn)，個別城市甚至?xí)嬖谙滦酗L(fēng)險。而房地產(chǎn)市場調(diào)控政策預(yù)期的持續(xù)性和穩(wěn)定性將有利于地價維持相對平穩(wěn)的態(tài)勢。此前不少媒體也分析認(rèn)為，受制于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟形勢、政策背景，以及去年待開發(fā)土地存量較大，已供土地開發(fā)建設(shè)速度加快影響，未來房屋供應(yīng)量有望持續(xù)增加，房地產(chǎn)用地交易量可能不會大幅上升。

據(jù)中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的《中國300城市土地市場交易情報》顯示，1－6月，全國300個城市共推出20151宗土地，推出面積77400萬平方米，同比增加13%，其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）6224宗，推出面積27202萬平方米，同比增加了27%。在成交價格方面，1—6月成交樓面均價為1078元/平方米，同比上漲37%，其中住宅類用地成交樓面均價為1469元/平方米，同比上漲31%。

此外，今年上半年，重點一二線城市供需節(jié)奏加快，近期優(yōu)質(zhì)地塊批量入市導(dǎo)致地價走高之余，住宅用地供求量同比上漲。據(jù)悉，6月10日重點城市除深圳外均有住宅用地入市，其中武漢推出162萬平方米，為本月供應(yīng)量最大城市。10重點城市中，除廣州、深圳、武漢、成都外，住宅用地累積供應(yīng)量均超過去年同期，同比漲幅最高的城市為杭州、北京和上海，漲幅分別為831%、654%、121%，如此驚人的漲幅，又豈是房地產(chǎn)藍(lán)皮書一句“穩(wěn)中有增”即可敷衍了事。近年來社科院屢屢預(yù)測錯誤，被民間戲言比不上“任大炮”。

中指院認(rèn)為，在經(jīng)濟復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)的宏觀環(huán)境下，將以貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控維穩(wěn)為主；市場供應(yīng)將加大，促進(jìn)下半年量價上行，但增速放緩，下半年推盤量季節(jié)性加大，全年增長無憂；一二線城市短期受限于政策，但中長期優(yōu)勢依然突出；三四線城市下半年供求釋放力度大，但潛在供應(yīng)過剩的風(fēng)險不容忽視。

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