“新國五條”無效果地產(chǎn)問題亟待解決

內(nèi)容摘要：今年3月底，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康表示，房地產(chǎn)改革進(jìn)入了深水期、攻堅(jiān)期，需要決策者的歷史擔(dān)當(dāng)，“已經(jīng)形成的既得利益是無處不在的，怎么樣在這方面處理好改革，需要拿出更大的決心和勇氣”。

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)在當(dāng)天發(fā)布了“10大城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)”。該數(shù)據(jù)顯示，7月份中國主要城市的新建住宅、二手住宅及住宅租賃價(jià)格全面上漲。

另有數(shù)據(jù)顯示，2015年7月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10347元/平方米，環(huán)比6月上漲0.87%，自2015年6月以來連續(xù)第14個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。同比來看，全國100個(gè)城市住宅均價(jià)與2015年7月相比上漲7.94%，漲幅比上月擴(kuò)大0.54個(gè)百分點(diǎn)。

面對(duì)市場(chǎng)，樓市調(diào)控之手儼然失效。與被稱史上最嚴(yán)厲的調(diào)控并行的是房?jī)r(jià)越來越高，與此同時(shí)，不斷刷新紀(jì)錄的地王層出不窮，暗示著未來房?jī)r(jià)還有更多的“上漲空間”。

“現(xiàn)在要關(guān)心的是能不能從死胡同里鉆出來。”7月29日，中房集團(tuán)理事長孟曉蘇在接受采訪時(shí)表示。

“房?jī)r(jià)瘋了”

調(diào)控已經(jīng)失去了其應(yīng)有的意義。“北京的房?jī)r(jià)漲幅最大，6月份以后北京的房?jī)r(jià)上漲17.6%，另外廣州和深圳是16%，上海是14.4%，這幾個(gè)城市應(yīng)該說北京是完全貫徹‘新國五條’也完全地推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。”孟曉蘇說。

再往前一點(diǎn)，7月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別是63個(gè)和55個(gè)，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市分別是69個(gè)和68個(gè)。

面對(duì)越調(diào)越漲的房?jī)r(jià)，不知道華遠(yuǎn)地產(chǎn)華遠(yuǎn)九都匯董事長任志強(qiáng)是喜還是憂。2015年底，任志強(qiáng)在公開場(chǎng)合預(yù)測(cè)2015年樓價(jià)走勢(shì)時(shí)，強(qiáng)調(diào)調(diào)控不僅沒有讓樓價(jià)得到控制而且3月后會(huì)暴漲。

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵8月初在京表示，目前一線城市房產(chǎn)泡沫并不嚴(yán)重，未來房?jī)r(jià)還將上漲。他認(rèn)為，北京、上海等一線城市集中了教育、醫(yī)療等大量?jī)?yōu)質(zhì)資源，未來房?jī)r(jià)還將上漲。

一線城市房?jī)r(jià)越調(diào)越高的規(guī)律不斷被證實(shí)，中國社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員余永定形容，“中國房地產(chǎn)‘瘋了’”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高房?jī)r(jià)的問題并不是出在調(diào)控政策和執(zhí)行層面，甚至也不是出自樓市本身，而是出在土地財(cái)政和超發(fā)貨幣。

公開數(shù)據(jù)表明：2003年7月末，廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為20.62萬億元，而到2009年12月末，M2余額達(dá)60.6萬億元。到了2015年，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)突破100萬億元。

因此，有評(píng)論家認(rèn)為，調(diào)控與否其實(shí)并不重要，重要的是能否控制住印鈔機(jī)和落實(shí)住房保障責(zé)任。“控制貨幣，房?jī)r(jià)就是無源之水;貨幣超發(fā)，房?jī)r(jià)就是有本之木。”

對(duì)此，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長盛松成并不贊同外界“高房?jī)r(jià)是‘印’出來”之說?！斗?jī)r(jià)和貨幣供應(yīng)量沒有直接聯(lián)系》一文中，盛松成認(rèn)為“房?jī)r(jià)并不決定于貨幣供應(yīng)量”。換言之，盛松成認(rèn)為，在房?jī)r(jià)劇烈上漲的幅度中，有相當(dāng)一部分與超發(fā)貨幣有關(guān)。但客觀地說，超發(fā)貨幣會(huì)帶來房?jī)r(jià)上漲，但在過快上漲部分(即遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏CPI的房?jī)r(jià)漲幅部分)，與貨幣供應(yīng)量無關(guān)。

盛松成解釋，從全球范圍來看，貨幣與房?jī)r(jià)上漲并不總是保持一致。一方面是由于房?jī)r(jià)上漲與M2的增速并不總保持一致;另一方面，全國范圍內(nèi)貨幣完全自由流通，但各個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅卻不盡相同，各區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅與區(qū)域存款增長速度也不完全一致。這些都表明，房?jī)r(jià)并不決定于貨幣供應(yīng)量，而決定于房地產(chǎn)的供求關(guān)系。

“供求關(guān)系”

最近這5年房地產(chǎn)調(diào)控一直在“限”字上做文章。原來打壓供給，現(xiàn)在限制需求。孟曉蘇認(rèn)為，事實(shí)證明這種調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入了死胡同。

“人口增長、國民收入增加、城市化發(fā)展、國際需求等因素都會(huì)提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，同時(shí)房地產(chǎn)又受稀缺性、壟斷性、基本價(jià)值的不確定性等供給因素的制約。”在盛松成的文章中，他認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格取決于供需狀況。

“影響房地產(chǎn)供給的因素主要有：房地產(chǎn)的自身價(jià)格、生產(chǎn)的成本、生產(chǎn)的技術(shù)水平、相關(guān)商品的價(jià)格、生產(chǎn)要素的擁有量、生產(chǎn)者對(duì)未來的預(yù)期等。影響房地產(chǎn)需求的因素主要有：商品自身價(jià)格、替代品與互補(bǔ)品的價(jià)格、消費(fèi)者的收入水平、消費(fèi)者的偏好、消費(fèi)者的預(yù)期等。商品價(jià)格由商品供需關(guān)系決定。供大于求，價(jià)格下降;求大于供，價(jià)格上升;供求平衡，價(jià)格穩(wěn)定。”他說。

2015年4月，中國社科院發(fā)布國內(nèi)房地產(chǎn)藍(lán)皮書，同樣指出：國內(nèi)大城市房地產(chǎn)供需不平衡。該書預(yù)言房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。藍(lán)皮書認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度上講，不論是即將出臺(tái)的房產(chǎn)稅抑或是限購、限貸，從本質(zhì)上解決不了深層次的供需矛盾。而中國房地產(chǎn)真正的出路，還應(yīng)該是通過加大保障房供給力度，來彌合供需矛盾，用市場(chǎng)的理性模式來滿足人們的基本需求。

大量數(shù)據(jù)表明，一線大城市北京、上海等依然“剛需”很強(qiáng)。王石曾說，北京、上海等大城市房?jī)r(jià)居高不下的重要原因是各種優(yōu)勢(shì)資源集中得太多了，供不應(yīng)求而導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下。

“我曾陪同領(lǐng)導(dǎo)去東北考察，在大連房?jī)r(jià)兩三萬元/平方米，而在沈陽，房?jī)r(jià)多在8000~9000元/平方米。我對(duì)比兩者后發(fā)現(xiàn)，沈陽到處都有房地產(chǎn)企業(yè)在開工建設(shè)。”一位監(jiān)管部門的高管說，開車在北京轉(zhuǎn)幾圈，就會(huì)發(fā)現(xiàn)開工項(xiàng)目寥寥無幾。“本來就供不應(yīng)求，開工量還很少，房?jī)r(jià)怎么能不漲呢?”

而任志強(qiáng)也屢次強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)行調(diào)控政策是不成功的，最大的失敗是沒有增加普通商品房的供給。商品住宅加上保障性住房結(jié)果是新開工面積完全的負(fù)增長。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長聶梅生對(duì)媒體表示，房?jī)r(jià)應(yīng)與經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)，如果就業(yè)是好的，人民收入水平是提高的，實(shí)體經(jīng)濟(jì)是上升的，這種情況之下的房?jī)r(jià)上升是良性，但如果房?jī)r(jià)一枝獨(dú)秀地往上漲，這是一種恐慌，不是好事。

必須從調(diào)控轉(zhuǎn)向改革

“過去的10年，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控政府采取了很多的辦法，但是其結(jié)果并不是很理想。”聶梅生直言。

“有很多外部因素不是房地產(chǎn)調(diào)控政策所能夠解決的，需要依靠下一步的深化改革。”住建部政策研究中心主任秦虹接受專訪時(shí)也表示。

在秦虹看來，房地產(chǎn)調(diào)控只能解決它本身的問題，還有很多問題不是調(diào)控政策能夠解決的，但是它對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格影響特別大。如相關(guān)領(lǐng)域的、制度層面的、社會(huì)層面的改革。

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌認(rèn)為，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，既要搞好房地產(chǎn)調(diào)控，更要通過改革，建立長效機(jī)制。對(duì)此，他提出了四點(diǎn)建議：

首先，土地制度必須要改革。調(diào)控難的背后，包括供地制度和管理的缺陷、居民投資渠道缺乏以及保障房短缺、管理不善。

在本期A8版刊載的專訪中，黃小虎也認(rèn)為，必須要改革現(xiàn)行的征地制度。

只要土地還單方面掌握在地方政府手中，并且作為地方財(cái)政收入的依仗，目前的供求關(guān)系就無法轉(zhuǎn)變。但也正如黃小虎所說，要改革現(xiàn)行征地制度，就要考慮如何解決地方財(cái)政問題。

其次，投資渠道必須改革。

“還有什么比投房地產(chǎn)更保值的呢?”一位投資人士在接受采訪時(shí)反問。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)陷入低迷，理財(cái)投資無處可去的情況下，房地產(chǎn)成為唯一保值增值的投資品。

除了顧云昌所說的“居民投資渠道缺乏”之外，企業(yè)投資渠道的匱乏更為致命。在6月份“錢荒”事件后，聶梅生認(rèn)為此輪“錢荒”也正是民間資本未進(jìn)入應(yīng)有的領(lǐng)域，而是大量進(jìn)入產(chǎn)能過剩領(lǐng)域及地方融資平臺(tái)所致。

“鐵路、能源、金融、電信、醫(yī)療、教育……如果這些壟斷領(lǐng)域都能對(duì)外開放，企業(yè)投資和居民理財(cái)還會(huì)蜂擁入房地產(chǎn)嗎?”一位金融界高管認(rèn)為，只有通過改革打破國家壟斷，房地產(chǎn)行業(yè)才能進(jìn)入正常發(fā)展軌道。

再次，需要推進(jìn)金融改革。加快推進(jìn)利率市場(chǎng)化，同時(shí)放開資本管制，鼓勵(lì)企業(yè)走出去。

最后，要建好、管好保障房，搞好相關(guān)制度建設(shè)。

“歷史上的樓市調(diào)控沒有一次是正確的。”任志強(qiáng)不止一次公開表達(dá)這個(gè)觀點(diǎn)。

今年3月底，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康表示，房地產(chǎn)改革進(jìn)入了深水期、攻堅(jiān)期，需要決策者的歷史擔(dān)當(dāng)，“已經(jīng)形成的既得利益是無處不在的，怎么樣在這方面處理好改革，需要拿出更大的決心和勇氣”。

“中國已經(jīng)到了任何一項(xiàng)改革都會(huì)觸動(dòng)既得利益的時(shí)候。”賈康強(qiáng)調(diào)，處理好這些問題，還需要更高的水平和智慧。

本文來源：泛普軟件責(zé)任編輯：CY152 關(guān)鍵字：地產(chǎn)

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