容積率修正系數(shù)的作用有哪些？

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容積率修正系數(shù)的作用有哪些？

     l、是政府土地政策的反映

    （1）在市場經(jīng)濟條件下，政府相關(guān)的土地政策是通過地價來實現(xiàn)的。我國人多地少的矛盾十分尖銳，“珍惜和合理利用每寸土地”的政策決定了必須采用地價這個經(jīng)濟杠桿來調(diào)控土地市場，提高土地的利用率。因此，在制定地價時要充分考慮宗地的土地利用狀況，也就是容積率。容積率過低，說明土地利用不充分，此時要提高容積率修正系數(shù)，提高地價，提高土地開發(fā)成本，以刺激開發(fā)商提高土地利用率；當容積率較高時，應(yīng)適當降低容積率修正系數(shù)，降低地價，降低土地開發(fā)成本，以鼓勵開發(fā)者節(jié)約土地。通過上述調(diào)整達到節(jié)約土地的目的。

    （2）國家在不同時期、不同地區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策不同，可以通過制定不同土地用途容積率修正系數(shù)來實施政策。例如國家要控制別墅、寫字樓、跑馬場等項目建設(shè)，一方面可以通過提高該類項目的基準地價的辦法來提高地價，抑制土地需求；另一方面還可以通過制定較高的容積率修正系數(shù)以提高地價，限制此類項目發(fā)展。

    2、是土地收益和土地價格關(guān)系的反映

    地價和土地收益成正比，隨著土地收益的增加，土地所有者必然要求獲得一個較高的地價。例如，對同一宗用途相同的土地（如建設(shè)商品住宅），隨著容積率的增加，宗地內(nèi)可以建設(shè)更多的商品住宅，開發(fā)商可以獲得更多的開發(fā)價值。土地所有者當然要求開發(fā)商在獲得土地時付出較多的代價地價。但是隨著容積率的增加，不但開發(fā)收益增加，建筑開發(fā)成本也會相應(yīng)增加，當容積率達到某一極限值時，開發(fā)成本和開發(fā)收益相等，如果再增加容積率，開發(fā)收益不會增加，反而下降，開發(fā)利潤為負值，此點稱為土地利用最大點，此時的容積率稱為最大容積率。