房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資計劃管理

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一、投資計劃管理是實現(xiàn)投資目標(biāo)利潤的基本保證

　　作為管理的一項基本職能，計劃是實現(xiàn)目標(biāo)的基本保證。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資所具有的投資額大、建設(shè)周期長、影響因素多、投資風(fēng)險和收益大等特點，決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資行為的復(fù)雜性，使計劃管理工作顯得尤為重要。在房地產(chǎn)項目投資中必須強化計劃管理工作，確立計劃的龍頭作用，將計劃工作貫穿項目投資建設(shè)和售后服務(wù)的始終。

　　投資項目是計劃管理的對象。確立投資項目是實現(xiàn)投資計劃管理的前提條件。如果投資失誤，再好的計劃都只是無本之源。所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循市場規(guī)律，準(zhǔn)確地確立投資項目。在項目投資機會研究中要重點考慮產(chǎn)品的市場供求狀況、產(chǎn)品的定位及其市場競爭力、項目的投資成本預(yù)測、企業(yè)投資的能力等；其次，應(yīng)當(dāng)編制完整的項目投資可行性報告，作詳細的風(fēng)險分析以研究項目承受風(fēng)險的能力和項目的操作空間。在此基礎(chǔ)上確立項目，即投資目標(biāo)。

　　二、制訂項目開發(fā)經(jīng)營計劃是實施投資計劃管理的重要措施

　　投資項目一經(jīng)確立，投資計劃管理工作即進入實施階段，應(yīng)通過編制項目開發(fā)經(jīng)營計劃書，將土地購置、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)管理等過程納入計劃管理范疇，明確各階段工作的目標(biāo)、投資數(shù)額和工作進度安排。項目開發(fā)經(jīng)營計劃主要包括項目投資的計劃成本、項目建設(shè)的進度安排、項目投資的資金平衡計劃三大內(nèi)容。

　　編制項目開發(fā)經(jīng)營實施計劃，首先要充分體現(xiàn)項目投資可行性研究報告中的策劃思想、市場定位和投資目標(biāo)，確保前期工作的延續(xù)性；其次要充分考慮投資決策的時效性，尤其是那些早已決定投資、但拖了一段時間才付諸實施的項目，要注意重新研究市場，貼近市場，適應(yīng)市場變化，使計劃更具操作性。

　　1、編制項目投資的計劃成本。

　　在市場經(jīng)濟條件下，要確保投資獲利，產(chǎn)品的市場定位非常重要。唯有正確的定位，才能實現(xiàn)有效銷售和目標(biāo)效益。產(chǎn)品的市場定位來源于翔實的市場調(diào)查分析和銷售的反饋信息，要避免投資認識上的誤區(qū)，即片面地認為使用最好的材料設(shè)備中建設(shè)最大型的配套項目就能獲得最好的收益。應(yīng)當(dāng)把市場需求、城市發(fā)展的取向、地塊區(qū)位、配套設(shè)施、消費層次、消費特點、市場售價等因素緊密結(jié)合起來，以確定產(chǎn)品定位及成本控制線。產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)成本、項目區(qū)位是影響房屋產(chǎn)品競爭力的重要因素。市場定位準(zhǔn)確了，產(chǎn)品就有顧客，有市場的優(yōu)勢。

　　編制計劃成本的目的在于控制各分項工程的成本和客觀反映企業(yè)的經(jīng)營效果。由于房地產(chǎn)項目建設(shè)包含的專業(yè)分工較細，牽涉的業(yè)務(wù)部門較多，各部門在建設(shè)過程中往往容易從本位主義出發(fā)，造成投資成本膨脹，進而影響投資效益。壁如，銷售部門希望通過完善的配套和強勢的廣告宣傳促進銷售，設(shè)計部門希望通過采用新材料以增強樓宇觀感效果，監(jiān)理部門則希望盡量少用新材料和新工藝以避免出現(xiàn)質(zhì)量問題等。此外，大型項目和綜合開發(fā)小區(qū)由于建設(shè)周期長，常常需要分期投入使用，加上房屋預(yù)售政策的影響，不可避免地存在預(yù)提費用和待攤費用，使開發(fā)成本不能即期反映，利潤也只是預(yù)結(jié)利潤。在這種情況下，計劃成本的編制能夠準(zhǔn)確及時和均衡地反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果。

　　編制計劃成本要以項目投資可行性研究報告的測算數(shù)據(jù)作為參考，并與財務(wù)成本核算的口徑吻合，數(shù)據(jù)來源可以是經(jīng)驗數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)和政府有關(guān)稅費的計繳規(guī)定，但在確定具體成本劃分時應(yīng)比可行性報告更詳細，要將地價（土地出讓金）、征地拆遷費用、前期費用、配套設(shè)施費用、土建工程費、經(jīng)營管理費用（含利息）、不可預(yù)見費、稅金等幾大類納入測算范圍，這樣才能保證計劃的科學(xué)性和嚴(yán)密性。

　　計劃成本一經(jīng)審定實施，則要維護其執(zhí)行的嚴(yán)肅性，保證成本控制工作的落實。具體的做法是：由計劃部門編制計劃成本并下達到各業(yè)務(wù)部門，用以指導(dǎo)、規(guī)范各執(zhí)行部門的用款計劃和財務(wù)部門的撥款計劃。計劃成本規(guī)定了各執(zhí)行部門的資金使用額度，執(zhí)行部門必須嚴(yán)格按照計劃將成本控制在指標(biāo)限定內(nèi)，凡屬計劃外的超標(biāo)用款，須另行報批，由計劃部門在計劃成本許可范圍內(nèi)進行調(diào)整。