中國未來哪些城市或最危險？

中國上一程的城市化擴張速度驚人，但并未真正形成輻射與影響力。未來，中國這些城市或最危險。

在中國，農(nóng)村經(jīng)濟一度占據(jù)了主導地位，如今，中國正全力向現(xiàn)代化、城市化轉(zhuǎn)變。然而，隨之而來的是城市發(fā)展背后的諸多問題。

上個月，國際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民在IMF2015春季年會期間表示，目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米。

隨后，IMF駐中國代表在4月28日的研究報告中再度提及，“中國住房供應過剩遍及全國，在較小城市和中國東北部尤其明顯。”

西南財經(jīng)大學去年年中發(fā)布的一份關于城鎮(zhèn)住房空置率的調(diào)研報告提出，我國有大量城鎮(zhèn)住房處于閑置狀態(tài)。2013年我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達22.4%.據(jù)此估算，全國城鎮(zhèn)空置房為4898萬套。我國的住房空置率已高于美國、日本、歐盟等國家和地區(qū)。

有相關報告稱，中國樓市空置率已高于美國、日本、歐盟等國家和地區(qū)。2013年，中國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達到22.4%，比2011年上升1.8個百分點。據(jù)此估算，城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為4898萬套。

在國際上，2000年至今，美國的空置率介于1%至3%.中國香港地區(qū)的住房空置率低于5%.歐盟在2004年的住房空置調(diào)查顯示各國平均空置率為9.5%.日本2008年的空置率為13.1%.

據(jù)2013年的媒體報道，一項覆蓋12個省份的研究調(diào)查結(jié)果顯示，在144個地級市和161個鄉(xiāng)鎮(zhèn)級城市中，分別有133個和67個城市計劃在未來幾年時間內(nèi)打造“新城”項目。

報道稱，過度的城鎮(zhèn)化讓外界開始懷疑，內(nèi)地“鬼城”的數(shù)目是否會繼續(xù)增長，尤其是在中央政府減慢投機性購入，放緩房產(chǎn)價格上漲速度的情況下。鬼城更有愈演愈烈之勢。

北京大學國家發(fā)展研究院教授周其仁認為，向城市聚集已成為一種全球趨勢。中國上一程的城市化擴張速度驚人，但并未真正形成輻射與影響力。

2012年的《摩天城市報告》顯示，全球在建的摩天大樓中有87%在中國。“建筑熱”是信貸過剩的信號，惠譽評級測算顯示，我國信貸占GDP比重已超200%.在過去5年中，北京和上海的住房價格上漲幅度超過110%，漲幅全球第一，因此，應謹防經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生。

身背“勞倫斯魔咒”的著名經(jīng)濟學家勞倫斯也認為：“摩天大樓與經(jīng)濟衰退的病態(tài)關聯(lián)出現(xiàn)在開發(fā)商能夠輕而易舉地獲得金融貸款之時，對銀行來說，也是為了利益而進行更大冒險的時刻，當投資建筑的熱潮開始減退，經(jīng)濟下滑的風險就會來臨。”

中國城市規(guī)劃設計研究院副院長楊保軍表示，當一個國家城市化水平達到30%至70%，就意味著它已擺脫起飛期，進入發(fā)展期，但對中小城市而言，盲目擴建并不妥當。

目前，中國房地產(chǎn)投資增速雖有所下降，但在很多二三線城市，人們?nèi)钥梢钥吹揭慌排?u>起重機和大量空蕩蕩的公寓建筑；同時，中國地方政府還是依賴土地轉(zhuǎn)讓收入為財政創(chuàng)收，中國的很多城市中的房地產(chǎn)熱潮仍未完全退燒。

無獨有偶，2014年，某機構就內(nèi)地的“鬼城”現(xiàn)象發(fā)表了一份深度研究報告，預計在未來5年內(nèi)，內(nèi)地小城市會變得越發(fā)空蕩。

從某種程度上講，土地財政也好，房產(chǎn)經(jīng)濟也罷，都屬于“泡沫經(jīng)濟”的范疇，因為土地資源屬于不可再生資源，本來就非常有限，本屆政府大肆賣地賺了個“盆滿缽滿”，下屆政府必然面臨著土地收益銳減甚至無土地收益的境地。

當前，城市發(fā)展背后的諸多問題帶來的風險正呈幾何數(shù)量累積。未來以下這些中國城市或最危險。

1、內(nèi)蒙古二連浩特

鬼城指數(shù)：0.07

二連浩特市（簡稱二連）位于中國正北方內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，二連浩特是隨著集寧—二連浩特國際鐵路的建設而建立的，流動人口及本地人口僅10萬人。

2、廣西欽州

鬼城指數(shù)：0.26

欽州“鬼城”主要指的是河東新區(qū)，歷經(jīng)多年的的“跨越式發(fā)展”，現(xiàn)在的河東新區(qū)房地產(chǎn)項目不下20個，其中的大部分為在售、代售狀態(tài)。從居住環(huán)境上來說，河東新區(qū)固然是好的選擇，規(guī)劃合理、道路寬敞、高樓林立，園林也漸漸完善。

但是，縱使河東新區(qū)有萬般值得選擇的理由，可選樓盤類型也較為豐富，但選擇這個區(qū)域的人依舊很少。白天的車流量還算是較多的，行人較少，但夜幕降臨后，燈火稀疏，路上也鮮有人煙。

造成這一現(xiàn)象的原因，關鍵在于欽州的商業(yè)配套始終停留在欽州灣大道一帶。河東新區(qū)在配套尚未齊全的情況下，急于把較多的資金投到房地產(chǎn)上，導致該地區(qū)新樓林立，而購買的人卻不多。久而久之，也就成為了名副其實的“鬼城”。

3、西藏拉薩

鬼城指數(shù)：0.28

拉薩是中國西藏自治區(qū)的首府，西藏的政治、經(jīng)濟、文化和宗教中心，也是藏傳佛教圣地。

拉薩位于西藏高原的中部、喜馬拉雅山脈北側(cè)，海拔3650米，地處雅魯藏布江支流拉薩河中游河谷平原，拉薩河流經(jīng)此，在南郊注入雅魯藏布江。

拉薩發(fā)展的最大瓶頸就是原材料的運輸成本偏高。

4、甘肅嘉峪關

鬼城指數(shù)：0.32

嘉峪關地處戈壁大漠之中，地廣人稀，整個城市加上外來人口也就在三十萬左右。土地便宜，開發(fā)商可以用很少的代價圈很大面積的地。盡管城市不大，但開發(fā)商并不比別的城市少多少。因此，嘉峪關的房價相對于酒泉要低一些，有相當一部分市民擁有二套甚至三四套住房。

嘉峪關的物價明顯高于周邊其它農(nóng)業(yè)城市，這里的菜價和生活日用品的價格總是高于毗鄰的酒泉市。如果說菜價和其他生活用品高得不太明顯的話，那么出租車的價格絕對是全省第一。

嘉峪關的企業(yè)少，這里能數(shù)得上的除了酒鋼以外就只剩下四零四和大唐的家屬區(qū)。企業(yè)所提供的崗位很是有限，沒有梧桐樹，怎能引來金鳳凰。

5、江西井岡山

鬼城指數(shù)：0.33

井岡山市隸屬于江西省吉安市，位于江西省西南部，地處湘贛兩省交界的羅霄山脈中段，古有“郴衡湘贛之交，千里羅霄之腹”之稱。

1950年設立井岡山特別區(qū)，1959年成立省轄井岡山管理局，1981年撤局設縣，1984年撤縣設市，2000年5月，原井岡山市與原寧岡縣合并組建新的井岡山市。2005年7月，成立井岡山管理局。

井岡山作為革命老區(qū)按說有發(fā)展先機，但是紅色旅游的熱度不高，以及交通不便等因素導致井岡山的發(fā)展非常滯后。

6、山東威海

鬼城指數(shù)：0.36

過去的10多年中，“海景房”是一個被頻繁炒作的概念，海濱城市也是房價躥升最快、泡沫最為嚴重的區(qū)域。投機的熱潮，驅(qū)動著全國各地的人奔赴海邊，買下一套或者數(shù)套一年也住不上幾天的海景房。從營口到三亞，動輒是幾千上萬畝的大項目，在海岸線上產(chǎn)生了驚人的住宅供應量。每當夜幕降臨，中國的海岸線上便出現(xiàn)了很多沒有燈光的建筑物，有人稱它們?yōu)?ldquo;鬼城”。

“面向大海，春暖花開。”在這個13億人口的內(nèi)陸國家，中國人均海岸線只有2、3cm，“面向大海”一直是一個奢侈和美好的想象。最充分地利用了這個想象的，是地產(chǎn)商人。“私藏一方山海境”、“只有閉上眼，才看不見海”、“一半是海洋，一半是天堂”，走出海南三亞鳳凰機場，房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地而來。

不僅僅是在三亞，北起渤海灣的大連、營口、秦皇島，到膠東半島的煙臺、威海、青島，再到南方的惠州、三亞、北海，這些有著優(yōu)質(zhì)海洋資源的城市，每一寸海岸線都是地產(chǎn)商們追逐的獵物。他們打著旅游地產(chǎn)的名號，卻蓋出了密密麻麻的住宅樓，美其名曰“海景房”。

7、內(nèi)蒙古錫林浩特

鬼城指數(shù)：0.37

錫林浩特市是以蒙古族為主體、漢族占多數(shù)、多民族聚居的邊疆少數(shù)民族地區(qū)。素有“草原明珠”的美譽，2010年被中國馬業(yè)協(xié)會授予“中國馬都”稱號。

經(jīng)濟不景氣加上缺少未來資金，導致錫林浩特成了鬼城！

8、浙江嘉興

鬼城指數(shù)：0.39

嘉興是新石器時代馬家浜文化的發(fā)祥地，距今7000年前市境就有先民從事農(nóng)牧漁獵活動。

春秋時，此地名長水，又稱槜李，吳越兩國在此風云角逐。戰(zhàn)國時，劃入楚境。秦置由拳縣、海鹽縣，屬會稽郡。兩漢時煮海為鹽，屯田為糧。

三國時吳國雄踞江東，析由拳縣南境、海鹽縣西境置鹽官縣。吳黃龍三年（231）“由拳野稻自生”，吳大帝孫權以為祥瑞，改由拳為禾興，赤烏五年（242）改稱嘉興。

兩晉、南北朝時，嘉興得到進一步開發(fā)，“一歲或稔則數(shù)郡忘饑”。

9、寧夏石嘴山

鬼城指數(shù)：0.4

10、海南三亞

鬼城指數(shù)：0.4

最近三亞上榜標準排名中國“鬼城”排行榜，引得業(yè)界人士關注，然三亞已不是初次上榜“鬼城”排行，確切來說，三亞一直被稱為“鬼城”，夏天的“鬼城”。

隨著城市化的推進，出現(xiàn)了越來越多的新規(guī)劃高標準建設的城市新區(qū)，這些新城新區(qū)因空置率過高，鮮有人居住，也被形象地稱為“鬼城”。

這里的空置率應該是指房屋無主而建，與鬼城是資源枯竭并被廢棄的城市是相對應的，而三亞顯然不是，三亞確實存有東來夏去房屋空置的問題，但是這些房屋都是有主之人，只是何時住，住多久的問題。而且，三亞各項目興起的同時，其配套資源也同時起步，并無出現(xiàn)大片區(qū)域建成而被荒廢的狀況。