我國(guó)樓市在“穩(wěn)增長(zhǎng)”下呈現(xiàn)的六大分化趨勢(shì)

2015年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增速預(yù)期定在“7%左右”，“穩(wěn)增長(zhǎng)”方針不變，這就需要寬松財(cái)政、貨幣政策，加大社會(huì)投資力度，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)、積極創(chuàng)新等諸多舉措?yún)f(xié)力。當(dāng)前市場(chǎng)已呈現(xiàn)六大分化趨勢(shì)。

一是業(yè)態(tài)走勢(shì)的分化，住宅、辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)不同。從不同的物業(yè)形態(tài)看，商品住宅已經(jīng)進(jìn)入白銀十年，處于穩(wěn)定增長(zhǎng)期，一線城市及重點(diǎn)二線城市仍有一定的發(fā)展空間。商業(yè)則逐步趨于飽和狀態(tài)，受電子商務(wù)沖擊明顯，但一些龍頭房企涉足的商業(yè)仍值得關(guān)注。辦公方面，一線城市辦公市場(chǎng)仍存發(fā)展空間，但二三線城市辦公市場(chǎng)前景不明朗。

二是區(qū)域的分化。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的繼續(xù)，一線城市的房地產(chǎn)仍然發(fā)展，中小城市隨著人口向大城市的聚集流失，房地產(chǎn)需求將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，大城市中核心商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)也令房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展，而遠(yuǎn)郊區(qū)則呈現(xiàn)不同的冷熱。2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求并不會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變，預(yù)計(jì)一線城市成交量?jī)r(jià)能夠保持穩(wěn)定或小有回升，二線城市市場(chǎng)表現(xiàn)分化并且將進(jìn)一步加劇，三四線城市整體庫(kù)存高企，前景不容樂(lè)觀。

三是主題的分化。隨著需求的見(jiàn)頂和供給的持續(xù)，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將導(dǎo)致差異化的主題與商業(yè)模式的競(jìng)爭(zhēng)，養(yǎng)老、綜合直至創(chuàng)新社區(qū)、創(chuàng)業(yè)區(qū)等更新的商業(yè)模式不斷產(chǎn)生，面向不同的人群和不同的需求場(chǎng)景，對(duì)于企業(yè)能力、產(chǎn)業(yè)鏈條、土地類型及盈利模式等等要求均比較專業(yè)。未來(lái)的房企都不能避免受到互聯(lián)網(wǎng)的滲透。結(jié)合房地產(chǎn)、金融并有機(jī)融入到“互聯(lián)網(wǎng) ”，將是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向，如果不能順勢(shì)而為，在未來(lái)就很容易被邊緣化。

四是融資模式的分化。隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的升級(jí)，融資模式也從原來(lái)銀行信貸、上市融資為主，轉(zhuǎn)向信貸、股票市場(chǎng)、REITs、私募和眾籌等互聯(lián)網(wǎng)金融等多層次的融資體系，國(guó)內(nèi)國(guó)際都將成為重要的融資來(lái)源，開發(fā)經(jīng)營(yíng)都可成為回報(bào)方式。房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)多年高速發(fā)展后，目前面對(duì)深度挑戰(zhàn)，這為服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的金融產(chǎn)品帶來(lái)機(jī)會(huì)。

五是新房和存量房的分化。中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)從原來(lái)的新房交易為主轉(zhuǎn)向存量房、二手房以及代理經(jīng)營(yíng)為主的成熟市場(chǎng)模式，市場(chǎng)特點(diǎn)和規(guī)律也發(fā)生相應(yīng)的轉(zhuǎn)變。未來(lái)大中城市將成為二手房的主戰(zhàn)場(chǎng)。考慮到中國(guó)足夠龐大的商品房存量、較高的城鎮(zhèn)家庭住房自有率以及人口流動(dòng)趨勢(shì)的加速，未來(lái)二手房市場(chǎng)的發(fā)展是大勢(shì)所趨。

六是市場(chǎng)供給與政府保障的分化。中國(guó)住宅的商品化和保障機(jī)制將逐步完善成型，面向低收入階層、中產(chǎn)階層和富裕階層都形成了相應(yīng)的房產(chǎn)供給體系。從歷史數(shù)據(jù)看，保障房占據(jù)了商品房五成左右，但由于保障房的位置偏遠(yuǎn)等劣勢(shì)，實(shí)際上對(duì)商品房的分流不大。“商品房可轉(zhuǎn)安置房”舉措的意義在于解決安置房問(wèn)題，盤活部分現(xiàn)有樓盤，有利于減輕市場(chǎng)庫(kù)存壓力，特別是三四線高庫(kù)存城市壓力。