淺談房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本管理與控制

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　　摘要：房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展就應(yīng)靠成本競爭取勝的策略，成本管理與控制要做到全員參與，樹立全員成本控制意識。成本管理與控制的重點(diǎn)放在三個階段：1、設(shè)計方案經(jīng)濟(jì)比較階段 2、施工過程中變更及簽證等的控制 3、竣工驗收結(jié)算階段blog

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理與控制泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)

　　國家出臺對商品房價格制約的各種政策后，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)向靠成本競爭取勝的策略是首選，成本的管理與控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要職能之一。項目的成本管理與控制，就是指在項目成本的形成過程中，對整個工程開發(fā)過程中所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時糾正工程開發(fā)過程中發(fā)生的偏差，把各項實際生產(chǎn)費(fèi)用發(fā)生額控制在計劃成本的范圍之內(nèi)，以保證成本目標(biāo)的實現(xiàn)。泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)

　　因此要做好房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理與控制工作，首先必須明確的一點(diǎn)是成本管理與控制應(yīng)該是全員管理與控制。成本管理與控制決不單純是工程預(yù)算人員、項目管理人員或財務(wù)人員的工作，而是全體員工的共同任務(wù)。成本管理與控制要做到全員參與，樹立全員成本控制意識。項目管理培訓(xùn)

　　在此筆者結(jié)合自己在房地產(chǎn)行業(yè)多年的工作經(jīng)驗談一些對房地產(chǎn)開發(fā)成本管理與控制的看法，項目成本意識必須貫穿整個項目開發(fā)的始終。房地產(chǎn)開發(fā)要通過以下三個階段性目標(biāo)來進(jìn)行開發(fā)成本的過程控制管理：泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)

　　1、設(shè)計階段的成本管理與控制泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)

　　設(shè)計階段是建設(shè)項目造價控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計費(fèi)在建設(shè)工程費(fèi)用中所占比例不大，一般只占建安造價的1%～2%，但對工程造價的影響可達(dá)75%以上。合理科學(xué)的設(shè)計可降低工程造價10%以上，尤其是在主材的設(shè)計指標(biāo)的控制上，例如鋼筋、混凝土的含量。但在工程設(shè)計中，不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從而影響了項目造價的有效控制。例如，某商業(yè)寫字樓空調(diào)系統(tǒng)冬季室內(nèi)設(shè)計溫度18℃即可滿足舒適度要求，設(shè)計卻按23℃考慮，既造成了浪費(fèi)，又不適應(yīng)人體生理要求。這種設(shè)計不合理，造成了一定浪費(fèi)，顯然是對工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。因此，設(shè)計階段對項目造價的影響是極其重要的。blog

　　首先應(yīng)積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。限額設(shè)計就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報告及投資估算控制初步設(shè)計，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計，總概算控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計，從而避免設(shè)計部門為設(shè)計上的工作方便或是為過分保護(hù)自身設(shè)計不出問題而不惜加大設(shè)計的安全系數(shù)，以犧牲業(yè)主方的工程造價的控制為代價。比如某小高層住宅工程的鋼筋含量，本來鋼筋含量每平米設(shè)計65公斤就滿足要求了，但設(shè)計方為保守起見而設(shè)計了每平米85公斤，這樣每平米鋼筋材料造價就增加了13%，可見，推行限額設(shè)計的必要性。把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易被突破。泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)文章

　　其次設(shè)立專門的審查部門對設(shè)計單位設(shè)計的圖紙進(jìn)行全面的審查，防止設(shè)計粗糙。比如某住宅工程，住宅樓首層標(biāo)高0.00米處有一層鋼筋混凝土板，住宅樓周圍是地下車庫，地下車庫的頂板標(biāo)高是-1.2米，因為其設(shè)計為了省事，在住宅樓下面標(biāo)高-1.2米處又設(shè)計了一層鋼筋混凝土板，在高度為1.2米的范圍內(nèi)設(shè)計了兩層鋼筋混凝土板，這樣就造成了一層板的浪費(fèi)。后來在建設(shè)方審圖過程中發(fā)現(xiàn)了，并及時通知了設(shè)計院進(jìn)行了改正，從而避免了不必要的造價浪費(fèi)。泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)

　　只有在設(shè)計階段切實做好工程項目建設(shè)的造價控制，才能為以后工程建設(shè)各階段的造價控制打好基礎(chǔ)，確保工程造價控制目標(biāo)的實現(xiàn)。泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)

　　2、項目實施階段的成本管理泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)

　　施工階段是資金投入最大的階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同實施的具體化。抓好過程管理，減少工程索賠;建立建設(shè)監(jiān)理制，對工程質(zhì)量、進(jìn)度、造價進(jìn)行全面控制;從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面采取措施控制工程造價;控制建設(shè)工程價款的結(jié)算工程。泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)

　　2.1工程變更

　　變更時應(yīng)對造價進(jìn)行分析，才能夠心中有數(shù)，特別需要注意施工方提出的變更，要分析是否真需要變更，防止施工單位投標(biāo)時采取的不平衡報價而使工程造價超高。比如：某工程，施工方在投標(biāo)的時候因為對外墻面石材工程單價報低了，造成該分項工程虧損，所以施工方就提出要求變更，稱此石材廠家生產(chǎn)能力有限不能滿足本工程數(shù)量的需要，要求改用其他廠家的石材，后建設(shè)方查實是施工方想通過更換材料廠家而使該分項工程“扭虧為盈”。這是施工方對投標(biāo)報價低的項目常采用的方法，要值得注意。service

　　2.2工程簽證泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)