淺談房地產開發(fā)過程中的成本管理與控制

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　　摘要：房地產企業(yè)要發(fā)展就應靠成本競爭取勝的策略，成本管理與控制要做到全員參與，樹立全員成本控制意識。成本管理與控制的重點放在三個階段：1、設計方案經(jīng)濟比較階段 2、施工過程中變更及簽證等的控制 3、竣工驗收結算階段blog

　　關鍵詞：房地產開發(fā)全過程成本管理與控制泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)

　　國家出臺對商品房價格制約的各種政策后，房地產企業(yè)的發(fā)展轉向靠成本競爭取勝的策略是首選，成本的管理與控制是房地產企業(yè)管理的重要職能之一。項目的成本管理與控制，就是指在項目成本的形成過程中，對整個工程開發(fā)過程中所消耗的人力資源、物質資源和費用開支，進行指導、監(jiān)督、調節(jié)和限制，及時糾正工程開發(fā)過程中發(fā)生的偏差，把各項實際生產費用發(fā)生額控制在計劃成本的范圍之內，以保證成本目標的實現(xiàn)。泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)

　　因此要做好房地產開發(fā)的成本管理與控制工作，首先必須明確的一點是成本管理與控制應該是全員管理與控制。成本管理與控制決不單純是工程預算人員、項目管理人員或財務人員的工作，而是全體員工的共同任務。成本管理與控制要做到全員參與，樹立全員成本控制意識。項目管理培訓

　　在此筆者結合自己在房地產行業(yè)多年的工作經(jīng)驗談一些對房地產開發(fā)成本管理與控制的看法，項目成本意識必須貫穿整個項目開發(fā)的始終。房地產開發(fā)要通過以下三個階段性目標來進行開發(fā)成本的過程控制管理：泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)

　　1、設計階段的成本管理與控制泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)

　　設計階段是建設項目造價控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程費用中所占比例不大，一般只占建安造價的1%～2%，但對工程造價的影響可達75%以上。合理科學的設計可降低工程造價10%以上，尤其是在主材的設計指標的控制上，例如鋼筋、混凝土的含量。但在工程設計中，不少設計人員重技術、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設計標準，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少，從而影響了項目造價的有效控制。例如，某商業(yè)寫字樓空調系統(tǒng)冬季室內設計溫度18℃即可滿足舒適度要求，設計卻按23℃考慮，既造成了浪費，又不適應人體生理要求。這種設計不合理，造成了一定浪費，顯然是對工程的各種經(jīng)濟指標不夠重視。因此，設計階段對項目造價的影響是極其重要的。blog

　　首先應積極推行限額設計，健全設計經(jīng)濟責任制。限額設計就是按照批準的可行性研究報告及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計，總概算控制技術設計和施工圖設計，從而避免設計部門為設計上的工作方便或是為過分保護自身設計不出問題而不惜加大設計的安全系數(shù)，以犧牲業(yè)主方的工程造價的控制為代價。比如某小高層住宅工程的鋼筋含量，本來鋼筋含量每平米設計65公斤就滿足要求了，但設計方為保守起見而設計了每平米85公斤，這樣每平米鋼筋材料造價就增加了13%，可見，推行限額設計的必要性。把技術和經(jīng)濟有機結合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易被突破。泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)文章

　　其次設立專門的審查部門對設計單位設計的圖紙進行全面的審查，防止設計粗糙。比如某住宅工程，住宅樓首層標高0.00米處有一層鋼筋混凝土板，住宅樓周圍是地下車庫，地下車庫的頂板標高是-1.2米，因為其設計為了省事，在住宅樓下面標高-1.2米處又設計了一層鋼筋混凝土板，在高度為1.2米的范圍內設計了兩層鋼筋混凝土板，這樣就造成了一層板的浪費。后來在建設方審圖過程中發(fā)現(xiàn)了，并及時通知了設計院進行了改正，從而避免了不必要的造價浪費。泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)

　　只有在設計階段切實做好工程項目建設的造價控制，才能為以后工程建設各階段的造價控制打好基礎，確保工程造價控制目標的實現(xiàn)。泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)

　　2、項目實施階段的成本管理泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)

　　施工階段是資金投入最大的階段，是招投標工作的延伸，是合同實施的具體化。抓好過程管理，減少工程索賠;建立建設監(jiān)理制，對工程質量、進度、造價進行全面控制;從技術、經(jīng)濟方面采取措施控制工程造價;控制建設工程價款的結算工程。泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)

　　2.1工程變更

　　變更時應對造價進行分析，才能夠心中有數(shù)，特別需要注意施工方提出的變更，要分析是否真需要變更，防止施工單位投標時采取的不平衡報價而使工程造價超高。比如：某工程，施工方在投標的時候因為對外墻面石材工程單價報低了，造成該分項工程虧損，所以施工方就提出要求變更，稱此石材廠家生產能力有限不能滿足本工程數(shù)量的需要，要求改用其他廠家的石材，后建設方查實是施工方想通過更換材料廠家而使該分項工程“扭虧為盈”。這是施工方對投標報價低的項目常采用的方法，要值得注意。service

　　2.2工程簽證泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)