頂級(jí)別墅及頂級(jí)豪宅

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一、市場(chǎng)只認(rèn)最好的不管你是哪里來的
典----經(jīng)典，可典藏                          ←←精品
雅---雅致，不俗                             ←←文化
高----高級(jí)，層高要高設(shè)備與技術(shù)的高投入、高質(zhì)量、高舒適←←時(shí)尚
貴----不菲，值得投資                        ←←價(jià)值
二、風(fēng)格   1 改良的歐美各地傳統(tǒng)別墅風(fēng)格
2中式傳統(tǒng)風(fēng)格的復(fù)興
3強(qiáng)調(diào)地域性，本土化的現(xiàn)代風(fēng)格
4簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格
5簡(jiǎn)單隨性，樸實(shí)自然的鄉(xiāng)村風(fēng)格
現(xiàn)代經(jīng)典風(fēng)格------自然式   草原別墅
陽春白雪式
簡(jiǎn)約式
后現(xiàn)代式
解構(gòu)主義式
顯示材料本性
古典休閑式
三、
豪宅的回歸：
一是從過去的完全的拷貝模仿一統(tǒng)天下的時(shí)代，回歸到能夠出現(xiàn)一種當(dāng)代中國的建筑作品中間來，這是一個(gè)回歸。
二是生活態(tài)度的回歸，從過去那種非常炫耀或者說張揚(yáng)的生活態(tài)度應(yīng)該回歸到一種自然、平和，享受生活，享受藝術(shù)、享受人生的這樣一種生活狀態(tài)，生活方式上面來
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四、頂級(jí)豪宅的概念
　　所謂豪宅應(yīng)該是指比高檔住宅在質(zhì)量、檔次、規(guī)模、售價(jià)等方面都更高的住宅。其豪華程度主要表現(xiàn)在其對(duì)資源的占有等方面。而不同類型的住宅所占有的資源類型可能完全不同，所謂豪宅就僅僅是一個(gè)統(tǒng)一稱謂而已。
　　住宅從大的類型來分，有獨(dú)立住宅(即通常所說的別墅類住宅)和****式住宅(即公寓式住宅)。若要評(píng)判別墅類住宅的豪華程度，應(yīng)該考慮其室外環(huán)境，比如自然山水、每戶占地面積等方面的資源占有情況。而對(duì)公寓型豪宅主要看其每戶的室內(nèi)建筑面積及裝修標(biāo)準(zhǔn)。這兩類住宅的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)完全不同，所以對(duì)豪宅的評(píng)述應(yīng)該分兩類：獨(dú)立型豪宅(別墅豪宅)及****型豪宅(公寓豪宅)。
　　中國大陸別墅豪宅的代表莫過于上海紫圓1號(hào)別墅。其身價(jià)達(dá)到1.3億人民幣，占地面積18畝，建筑面積1500平方米，采用了從鋼結(jié)構(gòu)到霧化玻璃等多種先進(jìn)的技術(shù)與設(shè)備。在其所享有的自然山水資源方面，也的確在上海、北京這樣的大城市真正的頂級(jí)。而新一代公寓豪宅的代表，則要數(shù)無錫財(cái)富中心，一梯一戶的百米高層，每戶有超大空中花園，電梯由室外花園入戶，鋼結(jié)構(gòu)體系及大跨度空間，使戶型全部靈活布置，大堂等公共服務(wù)設(shè)施按星級(jí)酒店豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修。這兩類住宅雖然建筑形式和所享有的資源各不相同，但在其設(shè)施的配置、資源的檔次、每戶的規(guī)模和市場(chǎng)售價(jià)等方面，均能夠達(dá)到豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。
別墅不等于豪宅(別墅產(chǎn)品分化)
　　中國人的別墅概念其實(shí)跟國外有很大的不同。國內(nèi)通常把一戶一棟的獨(dú)立住宅稱為別墅，每棟售價(jià)一般數(shù)百萬，通常賣給中國的富豪階層，而這樣的獨(dú)立住宅在國外叫做House，是賣給普通階層的。到過國外的人都可能有這樣的經(jīng)驗(yàn)，除了市中心有少量的高層和多層住宅以外，在城市的邊緣或遠(yuǎn)郊都有數(shù)平方公里范圍的這樣的House社區(qū)。在美國稱為single family house，在英國稱為detached house。這樣的house是賣給普通或者中高檔收入階層的，其標(biāo)準(zhǔn)不高，每戶面積也未必很大，整體的建筑密度適中。在國外作為第二居所，稱之為villa或者luxury house的頂級(jí)豪宅，或者莊園類的豪宅才是真正賣該富豪階層的。
　　別墅一詞在國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上指代不專，而且跟國外所指的house或villa有很大的不同。國內(nèi)的別墅一詞所覆蓋的范圍極為廣泛，它不但包括了每戶獨(dú)棟的獨(dú)立住宅，發(fā)展商也常把雙拼別墅(semi-detached house)、疊拼別墅、聯(lián)排別墅和獨(dú)聯(lián)體別墅甚至有些復(fù)式住宅統(tǒng)稱之為別墅產(chǎn)品。而除了獨(dú)立別墅(detached house)和雙拼別墅(semi-detachedhouse)，其它產(chǎn)品可以稱作townhouse，但與獨(dú)立別墅的概念絕然不同。別墅這個(gè)詞在中國已經(jīng)被用作指代從頂級(jí)豪宅到普通的獨(dú)立住宅，和一些密度比較高的非獨(dú)立住宅。
　　國內(nèi)別墅產(chǎn)品近年來有非常明顯的分化趨勢(shì)。既有象上海紫園那樣每戶面積奢華，占地莊園化的頂級(jí)豪宅；也有向高密度發(fā)展的經(jīng)濟(jì)型別墅。以北京為例，筆者近年來接觸了很多準(zhǔn)備開發(fā)別墅產(chǎn)品的發(fā)展商，其別墅項(xiàng)目的密度不但沒有下降反而有所提高。我們近期設(shè)計(jì)的幾個(gè)別墅項(xiàng)目，容積率均在0.4~0.5之間，這已經(jīng)是接近townhouse社區(qū)的建筑密度了。這樣一大批建筑面積偏小，占地面積偏小、居住密度偏高，缺乏私密性的別墅產(chǎn)品，實(shí)際上標(biāo)志了中國別墅朝向經(jīng)濟(jì)型發(fā)展的趨勢(shì)。這一類經(jīng)濟(jì)型別墅從資源占有情況來看，基本上不具備自然山水的條件，但多具備了大區(qū)位市場(chǎng)認(rèn)可度高和交通便利等特點(diǎn)，也就是說可以作為第一居所。這樣的別墅已經(jīng)不是傳統(tǒng)頂級(jí)住宅產(chǎn)品的概念，當(dāng)然也不可能是豪宅。它們是瞄準(zhǔn)普通市民階層或者中高檔收入人群的經(jīng)濟(jì)型別墅類住宅。更準(zhǔn)確地說應(yīng)該叫做普通獨(dú)立住宅，跟國外的single family house產(chǎn)品更加接近。
　　除此之外，還有大量其它在名稱上冠以別墅，但又不是傳統(tǒng)獨(dú)戶獨(dú)立住宅的產(chǎn)品，我們叫做類別墅。類別墅產(chǎn)品目前主要有三種類型：第一種每戶雖然獨(dú)立，但是兩棟之間側(cè)墻間距非常接近，只有3米左右。沒有兩側(cè)花園，只有前后花園的所謂獨(dú)聯(lián)體別墅，例如長(zhǎng)沙的山水芙蓉—半山美墅中的獨(dú)聯(lián)體。第二種是層數(shù)降低面寬加大的改良型townhouse別墅，以卡爾生活館為例，它已經(jīng)不是第一代的三層townhouse，前后花園。而是面寬最大做到了14.4米，進(jìn)深最小做到了8米。有T字型的平面，形成三個(gè)花園。也有十字型的平面，形成四個(gè)花園。層數(shù)也從三層降低到了二層。這一類的townhouse住宅，實(shí)際上是大幅度向獨(dú)立別墅的品質(zhì)靠攏。第三種是另一類的townhouse住宅，準(zhǔn)確一點(diǎn)說應(yīng)該是復(fù)式住宅即所謂的疊拼別墅、疊加別墅或者是空中別墅。這一類產(chǎn)品在住宅類型上更靠近普通的復(fù)式住宅，但因?yàn)橄碛心蟼?cè)或者北側(cè)的部分花園，或者有以露臺(tái)、陽臺(tái)形式為主的空中花園，所以在名稱上仍冠以別墅。綜合以上分析，中國的別墅產(chǎn)品實(shí)際上已經(jīng)分化成為豪宅別墅、普通別墅、經(jīng)濟(jì)別墅和類別墅等多種產(chǎn)品。如果把消費(fèi)群體的結(jié)構(gòu)比作金字塔，買得起豪宅別墅的只是塔尖上極少數(shù)超級(jí)富豪，而買得起普通別墅及經(jīng)濟(jì)別墅的卻大有人在，集中于金字塔的第二層面。所以發(fā)展商都傾向于回避風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)向大規(guī)模開發(fā)經(jīng)濟(jì)別墅。市場(chǎng)上豪宅項(xiàng)目少之又少。真正意義上的豪宅別墅幾乎沒有。
　　對(duì)豪宅需求雖然少，但是他們代表了現(xiàn)實(shí)生活中的一個(gè)階層，作為住宅產(chǎn)品的最高檔類型，中國需要有自己的豪宅，特別是那種為滿足客戶特殊要求而量身定做的，藝術(shù)類別墅豪宅。
　　沒有山水何以稱別墅(山水與自然資源)
　　當(dāng)我們?cè)u(píng)價(jià)一座別墅或者別墅類豪宅的環(huán)境和質(zhì)量時(shí)，應(yīng)該從三個(gè)方面進(jìn)行分析。首先是項(xiàng)目周邊大環(huán)境，其次是社區(qū)內(nèi)部環(huán)境，第三是別墅自身院落和內(nèi)部空間小環(huán)境。
評(píng)價(jià)一個(gè)別墅項(xiàng)目周邊的整體環(huán)境，主要看四個(gè)方面。
第一是所處區(qū)段是否環(huán)境優(yōu)良的、有升值潛力的、或市場(chǎng)認(rèn)可度比較高的區(qū)位。有人說對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”。就是指一個(gè)項(xiàng)目的區(qū)域位置是決定其品質(zhì)與前途最為關(guān)鍵的因素。