聶梅生：經(jīng)濟(jì)形勢和政策都不支持房價(jià)大漲

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最新數(shù)據(jù)顯示，房價(jià)已經(jīng)開始小幅上漲，在“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季，它是否會(huì)延續(xù)上漲的態(tài)勢？

在地方政府版的“四萬億”刺激政策出臺的同時(shí)，美國出臺了第三次量化寬松政策（QE3），在國內(nèi)外的政策刺激之下，樓市是否會(huì)迎來春天？

華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)便預(yù)言，明年3月，房價(jià)將開始暴漲，調(diào)控是否將重蹈越調(diào)越漲的覆轍？

日前，全國工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生在接受時(shí)代周報(bào)記者專訪時(shí)解讀了房地產(chǎn)市場目前的形勢和未來的走勢。她認(rèn)為QE3的出臺，中國不要那么快地掛鉤，尤其是不要和房地產(chǎn)掛得太緊；房價(jià)的大漲和大跌，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)和政策都不支持。

調(diào)控基本達(dá)到預(yù)期效果

時(shí)代周報(bào)：國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，與7月份相比，8月份全國70個(gè)大中城市中，有36個(gè)房價(jià)上漲。在傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售旺季，房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲嗎？

聶梅生：今年的“金九銀十”和往年不太一樣，因?yàn)榻?jīng)過一輪調(diào)控。這輪調(diào)控到八九月份，正好是一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，前期的政策釋放，我覺得已經(jīng)釋放完了，功力也就只能達(dá)到現(xiàn)在這樣。而新的政策的出臺，目前看來還沒有這個(gè)可能。

從長的周期來看，目前處于一個(gè)相對的平穩(wěn)期，并不見得會(huì)受每年常規(guī)的“金九銀十”的影響，基本會(huì)在前期調(diào)控的政策影響下延續(xù)平穩(wěn)的態(tài)勢。在房價(jià)和交易量上，基本是上上下下，有些城市還要繼續(xù)加大，有些城市已經(jīng)釋放得差不多了，趨于平穩(wěn)。

“金九銀十”的特點(diǎn)，倒是可能體現(xiàn)在土地方面。因?yàn)榍耙惠喭恋爻山涣肯陆岛艽螅w經(jīng)濟(jì)形勢也不理想，各個(gè)地方政府收入下降也比較大，現(xiàn)在肯定要大規(guī)模推地。而開發(fā)商經(jīng)過這段時(shí)間銷售的上升以后，資金鏈也相對比較平穩(wěn)或修復(fù)，業(yè)績比較好的開發(fā)商肯定要拿地、補(bǔ)倉，不然將來就沒辦法持續(xù)開發(fā)。

所以在土地方面，“金九銀十”的影響會(huì)比較大。但是地方政府也不可能把地價(jià)定得很高，否則沒人來買。地方政府也會(huì)以價(jià)換量，如果地價(jià)低的話，房價(jià)就上不去。

時(shí)代周報(bào)：調(diào)控的目的和效果是不是已經(jīng)基本達(dá)到？

聶梅生：經(jīng)過這輪調(diào)控，從100個(gè)或70個(gè)或前10個(gè)城市的數(shù)據(jù)都能看得出來，房價(jià)沒有漲，或者漲幅很小，那就是說“鎮(zhèn)住了”，這輪調(diào)控政策起碼壓住了房價(jià)上漲的趨勢，現(xiàn)在的房價(jià)和調(diào)控前差不多，這么說還是有成效的。否則像2009年，一年漲20%，那還了得，這也是調(diào)控需要看到的結(jié)果。

沒有必要與QE3過快掛鉤

時(shí)代周報(bào)：調(diào)控的效果還會(huì)繼續(xù)深入嗎？

聶梅生：大概也就只能達(dá)到這樣的結(jié)果，再希望房價(jià)深度下挫，除非是再出一些特別意想不到的政策。這次政策已經(jīng)是無所不用其極了，所有的行政手段、市場手段、貨幣手段都出來了，也就只能這樣，讓房價(jià)不漲！

時(shí)代周報(bào)：美國這輪QE3的出臺，會(huì)不會(huì)對國內(nèi)的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一些影響？

聶梅生：我覺得這次應(yīng)該吸取上次的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，中國的房地產(chǎn)市場有自己的運(yùn)行規(guī)律，中國的經(jīng)濟(jì)肯定和國際經(jīng)濟(jì)有關(guān)，但不要那么直接地去掛鉤。

上一次華爾街金融風(fēng)暴，就是我們掛鉤掛得太快了，雷曼兄弟一倒臺，我們這邊過不了幾個(gè)月就出臺政策，當(dāng)然出口有下滑。其實(shí)主要是當(dāng)時(shí)上半年，我們國內(nèi)在進(jìn)行調(diào)控，并不是受美國的影響。2008年上半年，我們一直在出臺提高準(zhǔn)備金率、提高利率等下壓的緊縮政策，再加上奧運(yùn)會(huì)又耽誤了一把。然后才趕上金融風(fēng)暴，其實(shí)華爾街金融風(fēng)暴和整個(gè)國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢沒有那么直接的聯(lián)系，這三件事情一起促成2008年的經(jīng)濟(jì)大滑坡，然后就趕緊去刺激。

所以這一次QE3的出臺，我覺得不要那么快地掛鉤，尤其是不要和房地產(chǎn)掛鉤掛得太緊。當(dāng)然它會(huì)對資金的流動(dòng)性有一定影響，但是我覺得，這次估計(jì)不會(huì)再出臺那么極端的刺激政策，尤其是對樓市不會(huì)！因?yàn)槲×松弦淮蔚慕逃?xùn)，不會(huì)再讓貨幣充斥泛濫。現(xiàn)在貨幣相對寬松的不在房地產(chǎn)市場，而是在其他領(lǐng)域，可能對中國樓市的影響沒有那么直接，也沒有必要看得那么直接。

時(shí)代周報(bào)：那有沒有可能外資直接流向國內(nèi)的房地產(chǎn)市場？

聶梅生：我覺得沒有太大的可能，因?yàn)閯倓偼赓Y還在撤出。如果外資對中國經(jīng)濟(jì)特別看好，當(dāng)然進(jìn)來以后，可以套匯又套利，但是人民幣又不會(huì)升值，人民幣有可能貶值，那你進(jìn)來干嘛？人民幣不升值，你進(jìn)來套不了匯，套利的話，人民幣加息的可能也不大，無非是有可能貨幣相對寬松一些。

時(shí)代周報(bào)：目前，政府部門是否應(yīng)該出臺相應(yīng)的政策？

聶梅生：我覺得對于房地產(chǎn)不會(huì)，房地產(chǎn)市場現(xiàn)在處于前期政策總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的階段，可能會(huì)把短期的針對房價(jià)的調(diào)控手段，慢慢變成一種促進(jìn)房地產(chǎn)市場深層次的機(jī)制改革。跟整個(gè)國家的情況一樣，比如金融體制改革、收入分配改革、稅收改革，房地產(chǎn)市場也應(yīng)該啟動(dòng)改革、啟動(dòng)轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在也已經(jīng)準(zhǔn)備這樣做了。