《商業(yè)模式的經(jīng)濟(jì)解釋:深度解構(gòu)商業(yè)模式密碼》　第3章　交易成本最小的商業(yè)模式　3.2　第二站：住房合作社──瑞典的經(jīng)驗(yàn)

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    一部《蝸居》道出了多少房奴的辛酸往事。2010年絕大部分大城市的房?jī)r(jià)上漲幅度都超過50%，地王更是此起彼伏。這也導(dǎo)致了最近國家政策動(dòng)作頻頻，從營業(yè)稅減免年限到拿地首付，連溫總理都站出來說要遏制部分大城市房?jī)r(jià)上漲過快的趨勢(shì)。

房子是個(gè)普遍的問題，所謂古今中外概莫能外。我們不妨去看看瑞典是怎么做的。

瑞典的住房建設(shè)大致可以分為三種模式：政府直接投資、合作社投資和私人投資。一般來說，公寓等多戶住宅由政府房地產(chǎn)公司建造，合作社建造的多戶住宅占1/4，獨(dú)戶住宅絕大多數(shù)由私人或私營營造公司建造。對(duì)于中低收入家庭來說，獲得住房主要體現(xiàn)在政府投資建房和合作社建房上。這里要講第二種模式：合作社投資。

瑞典的住房合作社起源于20世紀(jì)20年代。當(dāng)時(shí)瑞典住房的居住條件比較差，沒有廁所，廚房擁擠。于是，斯德哥爾摩一些知識(shí)分子就發(fā)起組織了一個(gè)住房合作社，為中低收入者提供居住條件較好的住房。很快地，住房合作社在全國開始盛行，以至于1950年瑞典頒布法規(guī)，規(guī)定了住房合作社如何成立。目前瑞典全國各地都有住房合作社，總數(shù)為20000多個(gè)。一個(gè)住房合作社所包含的家庭，少則有20個(gè)，多則能達(dá)到200多個(gè)。同時(shí)還有眾多的住房合作社協(xié)會(huì)，成立于1933年的HSB(承租人建房?jī)?chǔ)蓄聯(lián)盟)就是瑞典一個(gè)比較大的住房合作社協(xié)會(huì)。它有50個(gè)城市地區(qū)協(xié)會(huì)的4000個(gè)住宅合作社、63萬個(gè)家庭參加，經(jīng)營住房達(dá)50萬套，由63個(gè)省、市級(jí)住房合作協(xié)會(huì)組成，轄有4000個(gè)基層住房合作社?，F(xiàn)有會(huì)員60多萬個(gè)家庭，約占全國住房的80%。ＨＳＢ源于19世紀(jì)20年代，按照會(huì)員入會(huì)時(shí)間長(zhǎng)短和儲(chǔ)蓄額的多少?zèng)Q定住戶取得住房的次序。ＨＳＢ自成立以來，共向社會(huì)提供了50多萬套住宅，目前每年為會(huì)員提供5000套左右高質(zhì)量的住房。

住房合作社首先因?yàn)橐粋€(gè)建房或購買改造公寓樓的計(jì)劃而發(fā)起，實(shí)際上是一個(gè)由多人組成的法人團(tuán)體，有獨(dú)立的預(yù)算，其主要任務(wù)是以集體法人的形式面對(duì)銀行，跟銀行談貸款條件。法人團(tuán)體的貸款條件一般會(huì)比個(gè)人建房?jī)?yōu)惠得多，額度也大，節(jié)省下來的錢可以降低住房成本，這正是住房合作社成立的初衷。

以HSB為例，其成員入會(huì)要交500克朗作為入會(huì)股份，如退會(huì)可以退還，以后每年交70克朗會(huì)費(fèi)，入會(huì)后成年人每年儲(chǔ)蓄1200克朗(相當(dāng)于個(gè)人稅后每年收入的1％～1.5％)，16歲以下的未成年人儲(chǔ)蓄600克朗，一般儲(chǔ)蓄8～10年就可以獲得住房。首次付款以儲(chǔ)蓄抵付約占1％，房?jī)r(jià)的29％由政府提供年息2.6％的低息貸款，以后每年遞增0.25％，直到與市場(chǎng)利率持平。其余70％為抵押貸款，利率按市場(chǎng)利率計(jì)算。因此，實(shí)際上個(gè)人只需要支付1%的房?jī)r(jià)就可以得到住房，其余的99%基本可以靠貸款解決，而且，貸款的年限基本都是幾十年，個(gè)人沒有太大的還款壓力。

除了銀行貸款，住房合作社由于具備一定的市場(chǎng)力量，以成本價(jià)建設(shè)，去掉了開發(fā)商的利潤、施工和銷售環(huán)節(jié)，成本得到進(jìn)一步的降低。而且由于都是業(yè)主申請(qǐng)成立的，也就不會(huì)出現(xiàn)滯銷或者“空置房”，資源得到了充分的利用。

加入住房合作社，除了入會(huì)要交一筆錢之外，成員每個(gè)月還要為合作社分擔(dān)一筆費(fèi)用，其中包括整棟公寓樓乃至整個(gè)住房合作社的債務(wù)資本支出，同時(shí)還有一筆公共分?jǐn)偟木S護(hù)修繕、日常清潔、取暖等費(fèi)用。費(fèi)用的高低取決于合作社的財(cái)務(wù)狀況，并不完全一致。雖然價(jià)值不菲，但一般來說還是要比個(gè)人按揭便宜一些。

每個(gè)住房合作社都有組織公約和管理?xiàng)l例，也有預(yù)算的審定以及審計(jì)機(jī)制。組織公約和管理?xiàng)l例規(guī)定了參與共同管理的方式和范圍，例如房屋裝修、垃圾處理、周邊配套、停車、環(huán)境綠化問題等，還有房屋能否出租的問題（這樣可以以租金形式加速償還貸款）。同時(shí)，住房合作社還兼?zhèn)?a href="http://52tianma.cn/wuye/" target="_blank">物業(yè)管理公司的職能。

住房合作社的成員都享有投票的權(quán)利，以參加社員大會(huì)的形式投票選舉組成委員會(huì)，一般不超過四個(gè)人，分別負(fù)責(zé)物業(yè)管理、法律事務(wù)、經(jīng)濟(jì)預(yù)算和對(duì)外溝通等事宜。委員會(huì)負(fù)責(zé)人有任期限制，會(huì)員們定期投票，認(rèn)為負(fù)責(zé)人合格了就可繼續(xù)留任，否則就要換人。

住房合作社作為三大主流建房模式之一，為瑞典的住房發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。瑞典是世界人均住房擁有量最高的國家之一。到2006年年底，瑞典住房存量達(dá)到4435903套，相當(dāng)于2.1個(gè)人就有一套住房。