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范談·房地產(chǎn)成本管理
任何企業(yè)存在及發(fā)展的目的都是為了取得理想的利潤,積累更多的財富獲得更大的發(fā)展。而利潤的取得、積累與成本管理息息相關(guān),成本管理工作應(yīng)貫穿于建設(shè)項目的整個管理過程中,成本管理工作做得好,取得的利潤就多,反之利潤就取得的少,甚之還可能賠本。
建設(shè)項目的管理工作涉及到建設(shè)單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位、質(zhì)量監(jiān)督部門等,但建設(shè)單位是建設(shè)項目管理工作的核心。建設(shè)單位建設(shè)項目管理工作有質(zhì)量管理、安全管理、成本管理、進度管理等工作。建設(shè)單位建設(shè)項目的管理工作涉及到策劃決策階段、設(shè)計階段、施工階段、項目動用前的準備階段以及項目的使用階段等過程。建設(shè)單位分為非盈利型(項目建設(shè)的目的是自建自用)和以盈利為目的開發(fā)性質(zhì)(房地產(chǎn)公司)的兩種類型。對于前一種類型的建設(shè)單位,建設(shè)項目的管理工作各個環(huán)節(jié)相輔相成,成本管理是用來節(jié)約投資成本,減少鋪張浪費的;對于以盈利為目的的房產(chǎn)開發(fā)公司而言,成本管理相對于其他項目管理工作,應(yīng)作為核心管理工作來抓,應(yīng)采取價值工程管理方法,做到價值最大化、成本最小化。但無論是盈利型的和非盈利型的建設(shè)單位,成本管理工作始終貫穿于項目建設(shè)的全過程中。故建設(shè)項目的成本管理工作應(yīng)該推行“全面、全過程、全員參與”的“三全管理模式”管理模式。
所謂“全面管理”指的是成本管理工作應(yīng)貫穿于建設(shè)項目管理工作的各個方面,無論開展任何工作,應(yīng)該首先從成本管理的角度出發(fā),盡量能做到成本“價值最大化、成本最小化”。
所謂“全過程管理”指的是從項目策劃工作開始至項目建設(shè)完成的使用階段,在每一個階段的工作中,每一個結(jié)算都把成本管理工作作為核心工作來做。
所謂“全員參與”就是每一個參與項目建設(shè)的管理人員,從房地產(chǎn)公司的董事長到基層管理的每一名普通員工,都應(yīng)該有成本管理理念,無論是成本管理員還是非成本管理員,無論是工程管理部門的員工,還是行政管理的員工都應(yīng)該有成本管理意識,節(jié)約節(jié)儉、實際失效的支持成本管理工作、做好成本管理工作。
只有通過“三全管理模式”管理模式的推行,才能更好地做好成本管理工作,為房產(chǎn)公司爭取更大的利潤空間,為進一步發(fā)展積累更多財富。
建設(shè)項目的成本管理工作是建設(shè)項目的實現(xiàn)過程的一項組成工作,始終貫穿與建設(shè)項目實施的所有過程中,因此也可分為事前、事中、事后控制三個階段。建設(shè)項目的策劃決策階段、設(shè)計階段可認為是成本管理的事前控制階段,施工階段、項目動用前的準備階段則是成本控制的事中控制階段,項目的使用階段則是成本管理的事后控制階段。
雖然建設(shè)項目的策劃決策階段、設(shè)計階段通常只占到整個建設(shè)項目實施階段的四分之一或者更少時間,花費的成本費用占到整個建設(shè)項目的投資額的10%左右,但策劃決策、設(shè)計階段是定義和構(gòu)造建設(shè)項目主要功能、建設(shè)項目規(guī)模、標準,設(shè)計工作完成即基本確定了建設(shè)項目的總投資額,策劃、設(shè)計工作的好壞也決定建設(shè)項目的價值高低,10%的投資決定了建設(shè)項目70%以上的價值,所有這個結(jié)算的成本管理工作有“四兩撥千斤”的獨特功效,所以建設(shè)項目的決策者應(yīng)該在此階段多下一點功夫。該階段的成本管理工作屬于主動的控制工作。
雖然事中階段——建設(shè)項目的施工階段、項目動用前的準備階段是建設(shè)項目形成的階段,從時間上占到了這個建設(shè)項目建設(shè)期的70%左后,花費的建設(shè)工程的費用也占到的建設(shè)項目總投資額的70%左右,但此階段的工作基本上只是按照設(shè)計文件進行實施,調(diào)整幅度不會很大。此階段的成本管理工作主動性不足。
建設(shè)項目的使用階段則屬于成本管理的事后階段,因為在動用前的準備結(jié)算結(jié)束,建設(shè)項目已基本建成,成本費用發(fā)生的多少只是對施工階段形成過程的質(zhì)量的進一步檢驗,因此事后控制完全成了被動管理,不能對成本管理工作產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。
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