商業(yè)地產(chǎn)超高層寫字樓標(biāo)準(zhǔn)模塊分析

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摘要 ： 超高層寫字樓的項(xiàng)目在地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作得越發(fā)成熟，經(jīng)濟(jì)合理性成為項(xiàng)目成立的基礎(chǔ)條件。由于基本功能的一致性，標(biāo)準(zhǔn)模塊的設(shè)計(jì)成為可能，通過對(duì)實(shí)例項(xiàng)目的分析研究，達(dá)到功能與造價(jià)均衡的目的。 

關(guān)鍵詞 ：超高層寫字樓 標(biāo)準(zhǔn)模塊平面設(shè)計(jì) 經(jīng)濟(jì)合理  abstract: tall office building of project in real estate market run more sophisticated, economic rationality be project established basic conditions. because the basic function of the consistency, standard module design becomes possible, and, through the analysis of the project for example, reach function and cost the purpose of equilibrium.  keywords: tall office building standard module plane design reasonable economy  中圖分類號(hào)：s611文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a 文章編號(hào)：  概論  中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在繼續(xù)發(fā)展，而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)有如一匹黑馬，發(fā)展迅猛。大型的商業(yè)地產(chǎn)無疑都是城市重點(diǎn)項(xiàng)目，除了要滿足城市的購(gòu)物、辦公等需求外，也要考慮到城市的景觀需求。成為城市地標(biāo)、時(shí)代的名片不僅僅是政府的要求，也進(jìn)入了開發(fā)商潛意識(shí)的追求目標(biāo)。于是造就出一批過分注重商業(yè)地產(chǎn)視覺形象上的標(biāo)新立異，規(guī)模巨大，堪比國(guó)家級(jí)地標(biāo)的項(xiàng)目。但是國(guó)家項(xiàng)目由政府買單，與項(xiàng)目的直接收益回報(bào)無太大關(guān)系，更注重的是長(zhǎng)久的國(guó)家形象。而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，經(jīng)濟(jì)合理性才是其生命力所在。功能合理與投資收益的整合才是項(xiàng)目規(guī)劃的重點(diǎn)。  由于商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)比較新的行業(yè)，傳統(tǒng)的商業(yè)模式經(jīng)驗(yàn)很難運(yùn)用到新型的商業(yè)項(xiàng)目中去。萬達(dá)地產(chǎn)作為國(guó)內(nèi)成熟運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，其開發(fā)模式值得探討與借鑒。其商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)注重計(jì)劃性、綜合性與運(yùn)營(yíng)的統(tǒng)一性。自不同業(yè)態(tài)的統(tǒng)籌方面，結(jié)合購(gòu)物、餐飲、娛樂、酒店、公寓、商務(wù)辦公等多種形式。落實(shí)到具體建筑形式，即一個(gè)綜合商業(yè)項(xiàng)目，由大商業(yè)、酒店、住宅、和高層（超高層）寫字樓組成。本文則以超高層寫字樓為主題，以萬達(dá)廣場(chǎng)中六個(gè)超高層寫字樓資料為例，分析探討最為經(jīng)濟(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化平面模塊。  平面分析  2.1超高層辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層平面形狀分析：建筑平面形狀越簡(jiǎn)單，它的單位面積造價(jià)就越低。根據(jù)體型系數(shù)以及統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一般情況下建筑周長(zhǎng)與建筑面積比越低，即平面形狀越接近正方形設(shè)計(jì)越經(jīng)濟(jì)。因此建筑物平面形狀的設(shè)計(jì)應(yīng)在滿足建筑物功能要求的前提下，降低建筑物的長(zhǎng)寬比。    2.2 超高層寫字樓墻筒尺寸分析：墻筒尺寸指從外幕墻到核心筒最外側(cè)墻邊的距離。墻筒尺寸的確定需綜合考慮以下的因素：1）墻筒尺寸小，空間劃分的種類也越少，靈活性降低。反之，尺寸大，分隔組合的可能性越多，靈活性越大。而對(duì)于開發(fā)商來說，整層賣出的幾率比較少，靈活劃分空間出售是寫字樓銷售的大方向。  2）墻筒尺寸越小，建筑交通面積和公共空間面積所占的比例會(huì)相對(duì)增大，使得建筑實(shí)用效率降低。尺寸越大，每層的辦公面積越大，建筑的使用效率越高； 3）墻筒尺寸越大，房間內(nèi)區(qū)的面積越大。辦公室內(nèi)區(qū)距離外窗較遠(yuǎn)，空氣流動(dòng)性差、品質(zhì)得不到保障，無法利用自然采光。內(nèi)區(qū)的辦公環(huán)境是較差。反之，尺寸小能夠提高辦公空間的整體品質(zhì)。4）墻筒尺寸越大，外柱到內(nèi)筒的跨度越大，框架梁的高度越大，在同樣層高條件下的室內(nèi)凈高越小。  因此，選擇寫字樓的墻筒尺寸必須要綜合考慮上述各方面因素后進(jìn)行綜合判斷。因此，標(biāo)準(zhǔn)層面積在1600~1800之間，核心筒面積在350左右，標(biāo)準(zhǔn)層系數(shù)能達(dá)到80%左右，得房率高，最為經(jīng)濟(jì)合理。  電梯設(shè)計(jì)  3.1超高層電梯間隔時(shí)間設(shè)計(jì)  電梯廳里候梯時(shí)間的長(zhǎng)短是電梯服務(wù)質(zhì)量主要的標(biāo)準(zhǔn)。間隔時(shí)間或候梯時(shí)間一般是指轎廂從門廳出發(fā)時(shí)的平均等候時(shí)間。理想的電梯系統(tǒng)應(yīng)該在乘客到達(dá)電梯廳終點(diǎn)站時(shí),即有一轎廂在等候，或著稍作等待轎廂便到。乘客在門廳的平均等候時(shí)間，應(yīng)是間隔時(shí)間的二分之一。有效設(shè)計(jì)超高層建筑電梯的關(guān)鍵是運(yùn)用各種局部電梯進(jìn)行服務(wù)，并把局部區(qū)域的電梯系統(tǒng)組織起來。  3.2超高層電梯人員候梯管理  候梯管理的目的是提高電梯運(yùn)輸效率。減少乘客的等待時(shí)間，最終達(dá)到建筑設(shè)計(jì)與垂直交通組織的有機(jī)結(jié)合，減少電梯的基本投入以及合理利用建筑空間的比例，這種情況在超高層建筑中尤為重要。  超高層建筑通常將電梯服務(wù)層分為低層運(yùn)行和高層運(yùn)行，分區(qū)特點(diǎn)如下：由于減少了客梯的服務(wù)層數(shù)，縮短了客梯往返一周的時(shí)間，因此增大了往返一周時(shí)間內(nèi)客梯的運(yùn)輸能力。高層區(qū)段由高速客梯服務(wù)。由于有高速運(yùn)行區(qū)間，充分發(fā)揮了高速客梯的優(yōu)越性，低層區(qū)機(jī)房上面的部分空間，仍可以作為使用空間。超高層建筑中的電梯系統(tǒng)由于在底層對(duì)人流進(jìn)行了分隔，因此高層區(qū)和低層區(qū)的乘客避免了擁擠與干擾。  3.3甲級(jí)寫字樓及樓內(nèi)電梯的主要指標(biāo)  1）電梯數(shù)量配備需保證每5000m2最少設(shè)置一部電梯  2）平均侯梯時(shí)間不超過40s。  3）電梯每5min運(yùn)載能力在11%~15%之間。3.4根據(jù)以上表格對(duì)具體超高層項(xiàng)目的分析，核心筒電梯設(shè)置分為以下幾種情況：  1）150m以下的超高層寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積1600m2左右。合理電梯數(shù)量設(shè)置應(yīng)為10+2。5部低區(qū)電梯，5部高區(qū)電梯，2部消防體。高低區(qū)區(qū)域劃分在十七層。  2）150m以下的超高層寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積1800m2左右。合理電梯數(shù)量設(shè)置應(yīng)為12+2。6部低區(qū)電梯，6部高區(qū)電梯，2部消防體。高低區(qū)區(qū)域劃分在十七層。  3）150m~180m的超高層寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積1600m2左右。合理電梯數(shù)量設(shè)置應(yīng)為12+2。6部低區(qū)電梯，6部高區(qū)電梯，2部消防梯。高低區(qū)區(qū)域劃分在二十二層    核心筒布置的分析研究  開發(fā)商對(duì)于辦公建筑都試圖獲得80%以上的的使用率。核心筒面積是影響得房率的關(guān)鍵因素，因此要在滿足功能需求的情況下盡量做到經(jīng)濟(jì)。  設(shè)備機(jī)房：  由于超高層建筑有兩個(gè)避難層，可以分擔(dān)面積較大的設(shè)備機(jī)房的設(shè)置。因此核心筒內(nèi)可不設(shè)空調(diào)機(jī)房、新風(fēng)機(jī)房等大型設(shè)備用房。充分利用設(shè)備管井來滿足功能的需求。  交通空間  在滿足建筑物使用要求前提下，將交通空間減少到最少，就能得到最經(jīng)濟(jì)的核心筒平面布置。因?yàn)殚T廳、過道、走廊、樓梯以及電梯井的交通空間，都不能為了獲利目的的加以使用，但是需要相當(dāng)多的采光、清掃和裝飾的費(fèi)用。但是不能為了追求工程造價(jià)的降低，而忽慮了美觀和功能質(zhì)量的要求。  衛(wèi)生間  衛(wèi)生間的大小也是決定核心筒面積的因素之一。在平面分析中，我們得出標(biāo)準(zhǔn)層的合理面積在1600~1800 m2之間。超高層建筑內(nèi)人數(shù)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)我國(guó)辦公樓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)資料分析,一般可按每人有效凈面積指標(biāo)8-12 m2/人計(jì)算。由此可得出核心筒內(nèi)衛(wèi)生間設(shè)置男女應(yīng)各有至少兩個(gè)廁位。可以每層設(shè)置在同一位置，也可利用高低區(qū)的閑置侯梯廳或者低區(qū)電梯在高區(qū)部分的閑置空間布置。  平面結(jié)構(gòu)形式、柱網(wǎng)、層高的分析    層高  在建筑面積不變的情況下，建筑層高的增加會(huì)引起各項(xiàng)費(fèi)用的增加：墻與隔墻及其有關(guān)粉刷、裝飾費(fèi)用的提高；樓梯間造價(jià)和電梯設(shè)備費(fèi)用的增加；衛(wèi)生設(shè)備、上下水管道長(zhǎng)度增加；制冷空間體積增加……如果建筑層高的增加而導(dǎo)致建筑物總高度增加很多，還可能增加基礎(chǔ)造價(jià)。萬達(dá)集團(tuán)根據(jù)多個(gè)項(xiàng)目的總結(jié)，要求標(biāo)準(zhǔn)層層高為3.8m，最為合理經(jīng)濟(jì)。  柱網(wǎng)布置  常規(guī)建筑柱網(wǎng)為8.4m×8.4m，若柱網(wǎng)過大，則梁高增加，配筋加大，造價(jià)增高，且影響室內(nèi)凈高。由于萬達(dá)超高層寫字樓規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)層層高為3.8米，墊層做法0.1米，吊頂下凈高2.6米。因此梁高需控制在850左右，得出墻筒（外幕墻到核心筒）尺寸11米左右最為適合，最大不超過12米。這樣結(jié)構(gòu)體系比較合理。柱外側(cè)可考慮懸挑，以保證立面的完整性，同時(shí)可以形成豐富的空間感。  結(jié)語  中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高密度、高層化的開發(fā)趨勢(shì)導(dǎo)致超高層寫字樓的大量出現(xiàn)，改變著人們對(duì)于商務(wù)辦公的體驗(yàn)。每一棟超高層寫字樓都成為一條垂直的商務(wù)活動(dòng)聚集的街市。上下班高峰期電梯廳里的擁擠成為很多人每天都要經(jīng)歷的體驗(yàn)。從商務(wù)空間到商業(yè)空間的垂直往返，成為一種新的生活方式。超高層建筑已經(jīng)與城市生活融為一體。  參考文獻(xiàn)  [1] gb 50045-95(2005版) 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范[s]