房屋拆遷補(bǔ)償知識(shí)

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房屋拆遷補(bǔ)償知識(shí)

　　保護(hù)公民享有的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)以及保護(hù)物權(quán)人享有的物權(quán)，從根本上來(lái)說(shuō)，需要建立和完善相應(yīng)的法律制度，其中最重要的一項(xiàng)法律制度是補(bǔ)償制度，而補(bǔ)償制度的核心是補(bǔ)償金數(shù)額的確定。國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(下稱(chēng)《規(guī)范》)對(duì)于征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，僅有六條原則性的規(guī)定，沒(méi)有給出相應(yīng)的技術(shù)路線和方法，更沒(méi)有從充分保護(hù)被拆遷人的私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的角度建立拆遷估價(jià)基礎(chǔ)理論。
　　自2004年1月1日起施行的建設(shè)部頒布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)，在拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇、拆遷評(píng)估糾紛的調(diào)處、被拆遷房屋性質(zhì)和面積爭(zhēng)議的處理等方面做出了明確的規(guī)定，有助于規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為，從而維護(hù)拆遷當(dāng)事人特別是被拆遷人的合法權(quán)益。但是，《意見(jiàn)》對(duì)于拆遷評(píng)估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，以及拆遷估價(jià)方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和技術(shù)路線等方面的規(guī)定，并未在《規(guī)范》基礎(chǔ)上有突破和創(chuàng)新。從憲法修正案保護(hù)公民享有的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的立法精神來(lái)看，目前的房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評(píng)估制度，包括補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估的技術(shù)路線、補(bǔ)償程序等，都有必要加以重構(gòu).
　　一、征收中涉及的房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評(píng)估制度創(chuàng)新
　　根據(jù)新憲法的精神，對(duì)于我國(guó)征收中涉及的房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評(píng)估制度創(chuàng)新，首先應(yīng)當(dāng)明確政府對(duì)于土地以及公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收，應(yīng)具備三個(gè)要件：一是為了公共利益的需要;二是征收的主體只能是國(guó)家，征收的程序應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定;三是征收應(yīng)給予公平補(bǔ)償。制度創(chuàng)新主要包括以下兩個(gè)方面：
　　一是對(duì)于依法征收的，要求征收按照如下方式進(jìn)行：
　　1.法律對(duì)于征收目的———“公共利益”給予盡可能清楚明確的規(guī)定;
　　2.政府方聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)征收財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，提出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的要約;
　　3.被征收方也可以聘請(qǐng)獨(dú)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，提出反要約;
　　4.如果被征收方對(duì)于征收行為是否符合“公共利益”這一目的提出質(zhì)疑，可以要求舉行聽(tīng)證會(huì)，政府方應(yīng)當(dāng)在聽(tīng)證會(huì)上說(shuō)明征收行為的必要性和合理性;
　　5.對(duì)于達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議且其他符合法定條件的，政府主管拆遷的部門(mén)頒發(fā)拆遷許可證;
　　6.如果被征收方對(duì)政府方就征收行為符合“公共利益”舉行聽(tīng)證后仍提出質(zhì)疑，或者就補(bǔ)償數(shù)額征收雙方無(wú)法達(dá)成協(xié)議，被征收方有通過(guò)司法途徑使政府放棄征收行為的救濟(jì)手段;
　　7.進(jìn)入司法程序后，如果政府方認(rèn)為征收有緊迫性，為了不影響公共利益，政府方可以預(yù)先向法庭支付一筆適當(dāng)數(shù)額的補(bǔ)償金作為定金，并請(qǐng)求法庭在最終判決前讓政府提前取得被征收財(cái)產(chǎn)，政府主管拆遷的部門(mén)頒發(fā)拆遷許可證;