對拆遷評估的幾點認識

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對拆遷評估的幾點認識

　　1、拆遷評估直接關(guān)系著拆遷當事人切身利益，關(guān)系著社會安定穩(wěn)定、關(guān)系著估價執(zhí)業(yè)風險
　　評估，有時主要體現(xiàn)的是其公正性，著重程序、形式上要求。但對拆遷評估，就像經(jīng)濟糾紛涉案物評估一樣，不僅要求公正性，還注重客觀性、準確性和可行性。因為評估結(jié)論，無論高評還是低評，都直接關(guān)系著一方當事人的切身利益。評估結(jié)論不客觀、不公平、不可行，必然直接帶來估價執(zhí)業(yè)風險。許多評估機構(gòu)不愿承接拆遷估價業(yè)務(wù)即是一例證，經(jīng)常不是拆遷人不滿，就是被拆遷人不服。房屋拆遷是社會安定穩(wěn)定的熱點問題，拆遷糾紛、因拆遷引起的群體上訪層出不窮，今年國慶甚至出現(xiàn)了天安門廣場自焚事件。
　　2、拆遷評估項目小組的設(shè)立
　　本人贊成福州市房地產(chǎn)管理局對參與福州市城市房屋拆遷評估的機構(gòu)進行準入核準。拆遷評估有別于其他類型評估，現(xiàn)行的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》也尚未有所涉及。按照《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決暫行辦法》有關(guān)規(guī)定，評估報告(含按拆遷評估技術(shù)鑒定委員會提出修正意見后的評估報告)經(jīng)拆遷評估技術(shù)鑒定委員會鑒定認可的，該報告中確定的評估結(jié)果作為拆遷糾紛裁決的依據(jù)。對拆遷評估，評估結(jié)論僅僅是為所對應(yīng)的經(jīng)濟行為提供評估作價參考意見，而是裁決“依據(jù)”，是評估機構(gòu)獨立、客觀、公正的尺度。評估結(jié)果的合理性、準確性、可行性將立即受到市場、法律法規(guī)和專家意見的檢驗，同時還要接受尖銳對立的拆遷當事人雙方的質(zhì)詢。所以，拆遷評估項目組人員配備十分重要，不能因為拆遷評估項目小而有任何忽視，要從評估專業(yè)性原則出發(fā)，有針對性地配備土地估價、工程設(shè)計、施工管理、造價咨詢等人員。如人員不到位，素質(zhì)低劣、難打硬仗(拆遷評估時間性強)，不做周密計劃，拆遷評估工作將難以順利開展。
　　3、拆遷評估結(jié)果一般不是真正意義上的公平市場價值
　　對現(xiàn)今通常的舊屋區(qū)改造和新區(qū)成片開發(fā)，作為個體的被拆遷人基本處于被動、從屬地位，對諸如是否列入拆遷范圍、拆與不拆、何時拆、如何拆等，沒有發(fā)言權(quán)。國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》于2001年11月1日起施行后，福建省出臺了《福建省城市房屋拆遷管理條例》，并且制定了《福建省城市房屋拆遷估價技術(shù)規(guī)范》、《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決暫行辦法》和《福建省城市房屋拆遷貨幣補償暫行辦法》。然后，各地市，包括縣市又從當?shù)厍闆r出發(fā)，由政府出臺相關(guān)規(guī)定。比如福州市人民政府于2003年2月28日印發(fā)了《關(guān)于貫徹實施<城市房屋拆遷管理條例>及<福建省城市房屋拆遷管理條例>的若干暫行規(guī)定》，核準了8家評估機構(gòu)具有在福州范圍內(nèi)從事拆遷評估的資格，出臺了《福州市城市遷管理辦法》、《福州市城市房屋拆遷貨幣補償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換價格指導意見》。拆遷評估除了要符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》外，還受制于一系列的法規(guī)、政策?？梢哉f，拆遷評估結(jié)果是被拆人在其財產(chǎn)權(quán)制約前提下政策主導市場的房地產(chǎn)補償價格。就法律地位而言，拆遷人與被拆遷人是平等的。如果發(fā)生糾紛，就實際而言，多數(shù)個體被拆遷人處于弱勢地位，他們有關(guān)的法律、政策、技術(shù)知識儲備不足，其合法權(quán)益易受侵害。同時，因受政府制定的拆遷貨幣補償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換價格指導意見，以及政府貫徹“拆得除”原則等影響，也常出現(xiàn)被拆遷房屋高于正常市場價值(實際價值)、被拆遷人“不當?shù)美?rdquo;的情況。