對(duì)拆遷評(píng)估的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)

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對(duì)拆遷評(píng)估的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)

　　1、拆遷評(píng)估直接關(guān)系著拆遷當(dāng)事人切身利益，關(guān)系著社會(huì)安定穩(wěn)定、關(guān)系著估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
　　評(píng)估，有時(shí)主要體現(xiàn)的是其公正性，著重程序、形式上要求。但對(duì)拆遷評(píng)估，就像經(jīng)濟(jì)糾紛涉案物評(píng)估一樣，不僅要求公正性，還注重客觀性、準(zhǔn)確性和可行性。因?yàn)樵u(píng)估結(jié)論，無(wú)論高評(píng)還是低評(píng)，都直接關(guān)系著一方當(dāng)事人的切身利益。評(píng)估結(jié)論不客觀、不公平、不可行，必然直接帶來估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。許多評(píng)估機(jī)構(gòu)不愿承接拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)即是一例證，經(jīng)常不是拆遷人不滿，就是被拆遷人不服。房屋拆遷是社會(huì)安定穩(wěn)定的熱點(diǎn)問題，拆遷糾紛、因拆遷引起的群體上訪層出不窮，今年國(guó)慶甚至出現(xiàn)了天安門廣場(chǎng)自焚事件。
　　2、拆遷評(píng)估項(xiàng)目小組的設(shè)立
　　本人贊成福州市房地產(chǎn)管理局對(duì)參與福州市城市房屋拆遷評(píng)估的機(jī)構(gòu)進(jìn)行準(zhǔn)入核準(zhǔn)。拆遷評(píng)估有別于其他類型評(píng)估，現(xiàn)行的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》也尚未有所涉及。按照《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決暫行辦法》有關(guān)規(guī)定，評(píng)估報(bào)告(含按拆遷評(píng)估技術(shù)鑒定委員會(huì)提出修正意見后的評(píng)估報(bào)告)經(jīng)拆遷評(píng)估技術(shù)鑒定委員會(huì)鑒定認(rèn)可的，該報(bào)告中確定的評(píng)估結(jié)果作為拆遷糾紛裁決的依據(jù)。對(duì)拆遷評(píng)估，評(píng)估結(jié)論僅僅是為所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為提供評(píng)估作價(jià)參考意見，而是裁決“依據(jù)”，是評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立、客觀、公正的尺度。評(píng)估結(jié)果的合理性、準(zhǔn)確性、可行性將立即受到市場(chǎng)、法律法規(guī)和專家意見的檢驗(yàn)，同時(shí)還要接受尖銳對(duì)立的拆遷當(dāng)事人雙方的質(zhì)詢。所以，拆遷評(píng)估項(xiàng)目組人員配備十分重要，不能因?yàn)椴疬w評(píng)估項(xiàng)目小而有任何忽視，要從評(píng)估專業(yè)性原則出發(fā)，有針對(duì)性地配備土地估價(jià)、工程設(shè)計(jì)、施工管理、造價(jià)咨詢等人員。如人員不到位，素質(zhì)低劣、難打硬仗(拆遷評(píng)估時(shí)間性強(qiáng))，不做周密計(jì)劃，拆遷評(píng)估工作將難以順利開展。
　　3、拆遷評(píng)估結(jié)果一般不是真正意義上的公平市場(chǎng)價(jià)值
　　對(duì)現(xiàn)今通常的舊屋區(qū)改造和新區(qū)成片開發(fā)，作為個(gè)體的被拆遷人基本處于被動(dòng)、從屬地位，對(duì)諸如是否列入拆遷范圍、拆與不拆、何時(shí)拆、如何拆等，沒有發(fā)言權(quán)。國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》于2001年11月1日起施行后，福建省出臺(tái)了《福建省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，并且制定了《福建省城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)規(guī)范》、《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決暫行辦法》和《福建省城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償暫行辦法》。然后，各地市，包括縣市又從當(dāng)?shù)厍闆r出發(fā)，由政府出臺(tái)相關(guān)規(guī)定。比如福州市人民政府于2003年2月28日印發(fā)了《關(guān)于貫徹實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>及<福建省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>的若干暫行規(guī)定》，核準(zhǔn)了8家評(píng)估機(jī)構(gòu)具有在福州范圍內(nèi)從事拆遷評(píng)估的資格，出臺(tái)了《福州市城市遷管理辦法》、《福州市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換價(jià)格指導(dǎo)意見》。拆遷評(píng)估除了要符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》外，還受制于一系列的法規(guī)、政策?？梢哉f，拆遷評(píng)估結(jié)果是被拆人在其財(cái)產(chǎn)權(quán)制約前提下政策主導(dǎo)市場(chǎng)的房地產(chǎn)補(bǔ)償價(jià)格。就法律地位而言，拆遷人與被拆遷人是平等的。如果發(fā)生糾紛，就實(shí)際而言，多數(shù)個(gè)體被拆遷人處于弱勢(shì)地位，他們有關(guān)的法律、政策、技術(shù)知識(shí)儲(chǔ)備不足，其合法權(quán)益易受侵害。同時(shí)，因受政府制定的拆遷貨幣補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換價(jià)格指導(dǎo)意見，以及政府貫徹“拆得除”原則等影響，也常出現(xiàn)被拆遷房屋高于正常市場(chǎng)價(jià)值(實(shí)際價(jià)值)、被拆遷人“不當(dāng)?shù)美?rdquo;的情況。