對拆遷評估的幾點認識

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對拆遷評估的幾點認識

　　1、拆遷評估直接關系著拆遷當事人切身利益，關系著社會安定穩(wěn)定、關系著估價執(zhí)業(yè)風險
　　評估，有時主要體現(xiàn)的是其公正性，著重程序、形式上要求。但對拆遷評估，就像經濟糾紛涉案物評估一樣，不僅要求公正性，還注重客觀性、準確性和可行性。因為評估結論，無論高評還是低評，都直接關系著一方當事人的切身利益。評估結論不客觀、不公平、不可行，必然直接帶來估價執(zhí)業(yè)風險。許多評估機構不愿承接拆遷估價業(yè)務即是一例證，經常不是拆遷人不滿，就是被拆遷人不服。房屋拆遷是社會安定穩(wěn)定的熱點問題，拆遷糾紛、因拆遷引起的群體上訪層出不窮，今年國慶甚至出現(xiàn)了天安門廣場自焚事件。
　　2、拆遷評估項目小組的設立
　　本人贊成福州市房地產管理局對參與福州市城市房屋拆遷評估的機構進行準入核準。拆遷評估有別于其他類型評估，現(xiàn)行的《房地產估價規(guī)范》也尚未有所涉及。按照《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決暫行辦法》有關規(guī)定，評估報告(含按拆遷評估技術鑒定委員會提出修正意見后的評估報告)經拆遷評估技術鑒定委員會鑒定認可的，該報告中確定的評估結果作為拆遷糾紛裁決的依據。對拆遷評估，評估結論僅僅是為所對應的經濟行為提供評估作價參考意見，而是裁決“依據”，是評估機構獨立、客觀、公正的尺度。評估結果的合理性、準確性、可行性將立即受到市場、法律法規(guī)和專家意見的檢驗，同時還要接受尖銳對立的拆遷當事人雙方的質詢。所以，拆遷評估項目組人員配備十分重要，不能因為拆遷評估項目小而有任何忽視，要從評估專業(yè)性原則出發(fā)，有針對性地配備土地估價、工程設計、施工管理、造價咨詢等人員。如人員不到位，素質低劣、難打硬仗(拆遷評估時間性強)，不做周密計劃，拆遷評估工作將難以順利開展。
　　3、拆遷評估結果一般不是真正意義上的公平市場價值
　　對現(xiàn)今通常的舊屋區(qū)改造和新區(qū)成片開發(fā)，作為個體的被拆遷人基本處于被動、從屬地位，對諸如是否列入拆遷范圍、拆與不拆、何時拆、如何拆等，沒有發(fā)言權。國務院《城市房屋拆遷管理條例》于2001年11月1日起施行后，福建省出臺了《福建省城市房屋拆遷管理條例》，并且制定了《福建省城市房屋拆遷估價技術規(guī)范》、《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決暫行辦法》和《福建省城市房屋拆遷貨幣補償暫行辦法》。然后，各地市，包括縣市又從當?shù)厍闆r出發(fā)，由政府出臺相關規(guī)定。比如福州市人民政府于2003年2月28日印發(fā)了《關于貫徹實施<城市房屋拆遷管理條例>及<福建省城市房屋拆遷管理條例>的若干暫行規(guī)定》，核準了8家評估機構具有在福州范圍內從事拆遷評估的資格，出臺了《福州市城市遷管理辦法》、《福州市城市房屋拆遷貨幣補償及產權調換價格指導意見》。拆遷評估除了要符合《房地產估價規(guī)范》外，還受制于一系列的法規(guī)、政策。可以說，拆遷評估結果是被拆人在其財產權制約前提下政策主導市場的房地產補償價格。就法律地位而言，拆遷人與被拆遷人是平等的。如果發(fā)生糾紛，就實際而言，多數(shù)個體被拆遷人處于弱勢地位，他們有關的法律、政策、技術知識儲備不足，其合法權益易受侵害。同時，因受政府制定的拆遷貨幣補償及產權調換價格指導意見，以及政府貫徹“拆得除”原則等影響，也常出現(xiàn)被拆遷房屋高于正常市場價值(實際價值)、被拆遷人“不當?shù)美?rdquo;的情況。