拆遷評估應(yīng)注意哪些法律問題？

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拆遷評估應(yīng)注意哪些法律問題？

　　城市房屋拆遷的核心內(nèi)容是拆遷補償安置，而拆遷補償安置的核心內(nèi)容則是對被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估。房地產(chǎn)評估是指由專業(yè)人員，根據(jù)評估目的，遵循估價原則，選擇適應(yīng)的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。我國的房地產(chǎn)市場評估經(jīng)過十多年的發(fā)展，已經(jīng)形成較為科學完善的體系，通過評估應(yīng)當能夠準確地確定被拆遷房屋的市場價格，但由于城市房屋拆遷工作的復(fù)雜性和艱巨性，評估常常成為房屋拆遷中至關(guān)重要卻又最容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)。本文擬從實務(wù)操作的角度，簡述一下拆遷評估中應(yīng)注意的幾個法律問題。
　　一、拆遷評估中所必須遵循的基本原則
　　房地產(chǎn)評估的要求是獨立、客觀、公正，在具體評估時作業(yè)應(yīng)遵循的原則主要有下列5項：1、合法原則;2、最佳使用原則;3、替代原則;4、估價時點原則;5、公平原則。
　　合法原則要求房地產(chǎn)評估應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行，例如兩家實物狀況相同的房屋，如果權(quán)益不同，價值會有所不同。但在估價時估價對象的權(quán)益不是估價人員可以隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)，合法使用，合法處分等方面;最佳使用原則是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用;替代原則要求房地產(chǎn)評估結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。2003年修訂的《重慶市城市房屋拆遷管理條例》第二十六條就規(guī)定了“房屋拆遷補償金額不得低于被拆遷房屋同地段同用途新建商品房交易平均價格的70%”;估價時點原則要求房地產(chǎn)評估結(jié)果應(yīng)是對象在估價時點時的客觀合理價格或價值;公平原則要求房地產(chǎn)評估人員應(yīng)站在中立的立場上，提出一個對各方當事人都相公平的價格。
　　二、評估中對拆遷補償因素的分析
　　1991年的《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定拆遷補償標準要考慮被拆遷人的人口、戶口、以及被拆遷房屋的情況等諸多因素，而2001年修訂的《城市房屋拆遷管理條例》則規(guī)定補償?shù)臉藴适?ldquo;根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。”很顯然，新《條例》確定的對物的補償原則與原《條例》相比發(fā)生了很大變化。原《條例》對物的補償是以重置價格合成新原則確定原房屋的價值量，這就導致房屋拆遷評估有別于一般的房屋市場交易評估，所以被拆遷人得到的僅僅是房屋的殘存價值。而新《條例》以原房屋的房地產(chǎn)市場評估價確定其價值量，符合市場經(jīng)濟的客觀要求，從法律制度上體現(xiàn)了保護被拆遷人的財產(chǎn)權(quán)。同時，新《條例》把補償安置與戶口分離，淡化人口因素，補償標準由過去的“人頭”轉(zhuǎn)向“磚頭”，既有理論上的邏輯性，又有實際上的可操作性。