拆遷評估應(yīng)注意哪些法律問題？

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拆遷評估應(yīng)注意哪些法律問題？

　　城市房屋拆遷的核心內(nèi)容是拆遷補(bǔ)償安置，而拆遷補(bǔ)償安置的核心內(nèi)容則是對被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估。房地產(chǎn)評估是指由專業(yè)人員，根據(jù)評估目的，遵循估價(jià)原則，選擇適應(yīng)的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動。我國的房地產(chǎn)市場評估經(jīng)過十多年的發(fā)展，已經(jīng)形成較為科學(xué)完善的體系，通過評估應(yīng)當(dāng)能夠準(zhǔn)確地確定被拆遷房屋的市場價(jià)格，但由于城市房屋拆遷工作的復(fù)雜性和艱巨性，評估常常成為房屋拆遷中至關(guān)重要卻又最容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)。本文擬從實(shí)務(wù)操作的角度，簡述一下拆遷評估中應(yīng)注意的幾個(gè)法律問題。
　　一、拆遷評估中所必須遵循的基本原則
　　房地產(chǎn)評估的要求是獨(dú)立、客觀、公正，在具體評估時(shí)作業(yè)應(yīng)遵循的原則主要有下列5項(xiàng)：1、合法原則;2、最佳使用原則;3、替代原則;4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則;5、公平原則。
　　合法原則要求房地產(chǎn)評估應(yīng)以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行，例如兩家實(shí)物狀況相同的房屋，如果權(quán)益不同，價(jià)值會有所不同。但在估價(jià)時(shí)估價(jià)對象的權(quán)益不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)，合法使用，合法處分等方面;最佳使用原則是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用;替代原則要求房地產(chǎn)評估結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。2003年修訂的《重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十六條就規(guī)定了“房屋拆遷補(bǔ)償金額不得低于被拆遷房屋同地段同用途新建商品房交易平均價(jià)格的70%”;估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)評估結(jié)果應(yīng)是對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值;公平原則要求房地產(chǎn)評估人員應(yīng)站在中立的立場上，提出一個(gè)對各方當(dāng)事人都相公平的價(jià)格。
　　二、評估中對拆遷補(bǔ)償因素的分析
　　1991年的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要考慮被拆遷人的人口、戶口、以及被拆遷房屋的情況等諸多因素，而2001年修訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》則規(guī)定補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是“根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。”很顯然，新《條例》確定的對物的補(bǔ)償原則與原《條例》相比發(fā)生了很大變化。原《條例》對物的補(bǔ)償是以重置價(jià)格合成新原則確定原房屋的價(jià)值量，這就導(dǎo)致房屋拆遷評估有別于一般的房屋市場交易評估，所以被拆遷人得到的僅僅是房屋的殘存價(jià)值。而新《條例》以原房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)確定其價(jià)值量，符合市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求，從法律制度上體現(xiàn)了保護(hù)被拆遷人的財(cái)產(chǎn)權(quán)。同時(shí)，新《條例》把補(bǔ)償安置與戶口分離，淡化人口因素，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由過去的“人頭”轉(zhuǎn)向“磚頭”，既有理論上的邏輯性，又有實(shí)際上的可操作性。