拆遷補償單價如何評估？

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拆遷補償單價如何評估

　　問：市民擔心正在公示的“區(qū)位補償指導單價”會拉升房價，對此您怎么看?
　　聶院長：指導單價可能會對房價有一定的影響，但公示之后的實際情況要比專家組預想的要好。當初預計部分區(qū)位中低于指導價的房子價格會有一個較快較大的漲幅，但由于這個單價是采用該地區(qū)磚混二等二手房的均價算出來的，加之這些房屋交易量不是很多，所以，指導單價公示后對整個房市的沖擊不大。
　　比如河西地區(qū)，原來按地級算是五級、六級，現(xiàn)在一下升格到二級區(qū)位，拆遷補償也將從過去的每平方米1000多元升至每平方米3600元。但同時，該地區(qū)目前的二手房房價已經(jīng)達到并超過這個數(shù)字，“拉升”之憂沒必要。
　　另外，如果不談“炒房”等因素，河西的房價已基本到位，再大幅上漲的空間很小。即便是炒家，“炒”也就是“炒”預期效應。通過公示，房價并沒有大的波動，這個信號提醒樓蟲，不要貿(mào)然入市。問：不管影響大小，事實上某些板塊已經(jīng)開始有借指導單價提高之名行房價上漲之實的趨勢，對此，政府應該有什么措施?聶院長：實際上，今年以來，從中央到地方，各級政府已經(jīng)做了一些工作，從宏觀上來規(guī)范房地產(chǎn)市場，抑制高房價。比如，央行的121號文件、南京的加大土地供應量、拆遷準備金要到位等等。
　　南京人明顯感覺到房價在往上跑，應該是在去年春節(jié)前后，那段時間，南京房價猛地漲了20%至30%，但是從今年下半年開始，房價上漲的趨勢開始減緩。開發(fā)商找理由抬高房價是要過市場檢驗這一關(guān)的，并不是抓住一個理由，就能把價格炒上去的。
　　補償上不封頂評估只高不低
　　問：如果按照新拆遷法而增加的補償款還不足以填補房價上漲的空當，那么，靠什么來保障拆遷戶的利益?
　　聶院長：新辦法與老辦法相比最顯著的變化是實行“等價有償、市場保價”原則?！恫疬w區(qū)位補償指導單價》是“最低價”和“保障線”。拆遷戶最后所得到的補償總額應該不低于以平均價格在同一地段購買相同面積房屋的總價。
　　市場化評估的好處很明顯：何時動遷，何時評估，拆遷戶補償由當時的市場來確定。很多市民埋怨補償指導單價“太低”，這是把指導單價與203號令中的補償單價進行簡單對比的結(jié)果。實際上，拆遷補償指導單價是根據(jù)每個區(qū)位級別中各個分區(qū)的二手房成交均價而制定的，它是一個“保底不封頂”的最低保障線。在實際拆遷補償時，房地產(chǎn)市場評估單價一般都會高于指導單價。問：房產(chǎn)部門相關(guān)負責人認為，《拆遷區(qū)位補償指導單價》是“較為妥當”的，您認為呢?聶院長：拆遷是一項周期性很長的工作，短的要三四個月，長的要七八個月。