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承辦房屋拆遷安置案應(yīng)注意法律問題有哪些?
承辦房屋拆遷安置案應(yīng)注意法律問題
房屋拆遷安置,是指在城市房屋拆遷時,拆遷人在其進行的房屋拆遷范圍內(nèi),應(yīng)當給被拆遷房屋的使用人(或叫房屋承租人,下同),依法進行安置的一項民事活動。從1991年6月1日國務(wù)院頒布實施《城市房屋拆遷管理條例》(經(jīng)下簡稱原《條例》)到今天,這部規(guī)范、調(diào)整城市房屋拆遷關(guān)系的行政法規(guī),于2001年6月13日重新修訂公布,并于2001年11月1日施行。因此,律師在承辦這些案件中,一定要注意房屋拆遷安置個案中的事實證據(jù)及相應(yīng)的法律適用。筆者拋出此文的目的,在于和同仁們共同探討解決此類案件中的一些復(fù)雜問題,以推動城市建設(shè)的健康發(fā)展。
一、注意房屋拆遷安置案與房屋拆遷補償案的異同點房屋拆遷安置和房屋拆遷補償是兩個不同的概念。房屋拆遷補償,是指在城市房屋拆遷時,拆遷人在其進行的房屋拆遷范圍內(nèi),對被拆除房屋的所有人,應(yīng)當依法進行補償?shù)囊豁椕袷禄顒?。它與房屋拆遷安置最大區(qū)別就是,補償安置的對象不同。房屋拆遷補償?shù)膶ο笫潜徊鸪课莸乃腥恕7课莶疬w安置的對象是被拆除房屋的使用人。基于此,我們就應(yīng)得出房屋拆遷安置案與房屋拆遷補償案的異同點。
1、案件的主體不同。房屋拆遷安置案主體(當事人)一般是被拆除房屋的使用人和拆遷人。而房屋拆遷補償案主體(當事人)必定是被拆除房屋的所有人和拆遷人。
2、案件適用的法律原則不同。房屋拆遷安置案,適用的是房屋拆遷不破租賃的法律原則。這一原則體現(xiàn)在修訂后的《條例》第27條款中。而房屋拆遷補償案,適用的是我國民法通則的等價有償原則。這原則在修訂后的《條例》第24條新增條款中得到充分體現(xiàn)。
3、案件的共同點就是都以國務(wù)院頒發(fā)的行政法規(guī)即《城市房屋拆遷管理條例》為解決案件糾紛的法律依據(jù)。不過,因原《條例》是社會主義計劃經(jīng)濟條件下,依據(jù)我國城市居民多以租住公房為主的情況而制定的,而新修訂的《條例》則是社會主義市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。城市房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)已發(fā)生重大變化,公房70%已通過住房制度改革的方式出售給了公民個人。新建的商品房90%已為公民個人所有。所以我們律師在辦理房屋拆遷案件時,應(yīng)充分掌握原《條例》與新修訂《條例》的異同點,以確保當事人的合法權(quán)益。
筆者今年承辦了一起由甘井子區(qū)檢察院民刑科提起抗訴的,我市某律師代理的房屋拆遷補償案。原告關(guān)某自稱1992年從王某手中購得房屋,2000年1月該房屋被某開發(fā)公司拆遷,因就房屋拆遷補償達不成協(xié)議,關(guān)某提起訴訟,2000年8月被甘井子區(qū)法院駁回起訴。今年3月甘井子區(qū)檢察院提起抗訴,此案再審。筆者代理被告應(yīng)訴后,發(fā)現(xiàn)此案不存在房屋拆遷補償問題,關(guān)某要求房屋開發(fā)商(拆遷人)賠償其房屋作價補償費25萬余元的請求,與事實證據(jù)不符,關(guān)某不具備原告的主體資格。因為關(guān)某手中的房屋產(chǎn)權(quán)證仍是王某的。雖然關(guān)某派出所的證明和某公證處的公證書,證明王某已死亡,此房產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)讓為關(guān)某所有。但經(jīng)法院調(diào)查,該房屋產(chǎn)權(quán)人王某仍然健在,該房產(chǎn)權(quán)仍為王某所有。關(guān)某只是租住,所以,今年5月,甘井子區(qū)法院依法再次駁回原告關(guān)某的起訴。
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