房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)如何評(píng)估？

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房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)的評(píng)估
　　隨著我國(guó)城市建設(shè)的發(fā)展，人民物質(zhì)文化生活水平的提高，部分舊的城市配套設(shè)施及功能已不再滿足城市化發(fā)展的需要，舊城改造在一定時(shí)期內(nèi)必將成為重要的課題，政府也必然出臺(tái)一系列的有關(guān)城市房屋拆遷相適應(yīng)的法律、法規(guī)。新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》提出拆遷貨幣化補(bǔ)償，對(duì)我國(guó)城市舊城改造推進(jìn)了一大步，也是我國(guó)拆遷改革中的一大舉措。但是，估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員就如何合理化做好房屋拆遷估價(jià)?拆遷人如何對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償?這是我們?cè)诜课莶疬w工作中存在有待解決的問(wèn)題。
　　一、在拆遷評(píng)估中主要存在著以下幾方面的問(wèn)題
　　1、估價(jià)方法存在的問(wèn)題
　　目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評(píng)估，采取基準(zhǔn)價(jià)格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來(lái)綜合確定拆遷價(jià)，該計(jì)算方法與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》精神以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價(jià)格是由市場(chǎng)來(lái)確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場(chǎng)眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)特性(個(gè)別性)決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價(jià)格來(lái)測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)是沒(méi)有說(shuō)服力的。其次，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價(jià)格”一詞的由來(lái)，更談不上其計(jì)算的依據(jù)及科學(xué)性。
　　2、確定房屋基準(zhǔn)價(jià)格存在的問(wèn)題
　　房屋基準(zhǔn)價(jià)的測(cè)算，首先是由政府來(lái)認(rèn)定估價(jià)機(jī)構(gòu)，后由該機(jī)構(gòu)來(lái)測(cè)算，再由政府會(huì)同有關(guān)部門來(lái)確認(rèn)其測(cè)算結(jié)果，實(shí)際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準(zhǔn)價(jià)還不是市場(chǎng)行為，不能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)房屋價(jià)格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準(zhǔn)價(jià)的行為。
　　3、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)存在的問(wèn)題
　　(1)土地的補(bǔ)償價(jià)沒(méi)真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)，是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價(jià)，而不能正確反映這一房屋實(shí)體帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效用價(jià)值，更不能反映土地這一無(wú)形資產(chǎn)價(jià)，當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補(bǔ)償價(jià)低這一結(jié)論。沒(méi)能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價(jià)合并計(jì)為基準(zhǔn)價(jià)，以房屋的建筑面積來(lái)測(cè)算，其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價(jià)的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價(jià)格高這一歪理;(2)政府部門干預(yù)較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績(jī)，壓價(jià)、壓成本、坑民、損民、與民爭(zhēng)利有損政府形象的行為。