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拆遷安置房買賣存在哪些風(fēng)險?
拆遷安置房買賣存在風(fēng)險分析
雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項及房屋交接手續(xù),五年后再辦理房屋過戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定,屬于合法行為;但與普通的商品房相比,拆遷安置房的交易風(fēng)險大了許多。這主要表現(xiàn)在以下幾個方面:
第一,房價上漲容易誘使賣方違約。按照政策的規(guī)定,賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時間里,房價的走勢無論是誰都難以預(yù)料的。當房價大幅上漲之時,賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。在某些極端的情況下,一套拆遷安置房在最終過戶之前,可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過戶情況:誰最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證,誰就是房屋的所有權(quán)人,至于其是否是第一個買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認為,買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了,就算賣方違約,還能把我從房子里趕出去不成?可事實上,完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權(quán),并有權(quán)要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。
第二,買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。在城市擴展的過程中,一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時,拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格,而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發(fā)生爭議:賣方認為,房子還沒有過戶,則拆遷補償款當然屬于賣方;買方認為,房款已經(jīng)全部結(jié)清,自己已經(jīng)入住,則拆遷補償款應(yīng)當屬于買方。從法律上來講,拆遷補償款應(yīng)當仍然屬于賣方:一方面,拆遷補償款屬于被拆遷房屋的變形物,而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失,相反,通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動的規(guī)則。另一方面,拆遷補償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的,并非沒有合法的依據(jù),因而不屬于不當?shù)美?。因此,賣方在已經(jīng)收取了購房款之后,仍然有權(quán)利獲得拆遷補償款。
第三,易受不確定因素影響。交易時間過長,則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當中,在完成過戶之前,賣房人死亡了,而賣房人的繼承人對于該買賣合同產(chǎn)生爭議,認為賣給買房人的價格太低了。買房人為了完成過戶,就不得不與從未謀面的繼承人進行交涉,繼而卷入到賣房人的家務(wù)當中。最終,買房人選擇通過訴訟來解決問題,但卻又面臨新的難題。賣房人有多個繼承人,有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下,法院將不得不通過外交途徑送達。而至于多長時間能夠完成送達,就很難預(yù)測了,而訴訟也將因此被拖延下去,買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外,國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化,也會使得買賣雙方對于交易的得失進行重新評估。
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