小戶型公寓開發(fā)中的問題及其對(duì)策

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摘要： 如今，上海的小戶型公寓大多是當(dāng)年的爛尾樓改建而成的，由于受到其原有建筑結(jié)構(gòu)和造型的局限，就必然導(dǎo)致小戶型物業(yè)產(chǎn)品的諸多先天不足和種種缺陷。當(dāng)此類產(chǎn)品在總體供應(yīng)緊缺而需求旺盛的情況下，其產(chǎn)品本身的這些 問題 便會(huì)"一俊遮百丑"地被人們所忽略。而當(dāng)市場(chǎng)供應(yīng)日漸增多，人們對(duì)小戶型有更多選擇時(shí)，此類問題便會(huì)逐漸顯露，其產(chǎn)品也就逐漸會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。關(guān)鍵詞： 住宅設(shè)計(jì) 公寓 問題在當(dāng)前小戶型物業(yè)一哄而上，高唱?jiǎng)P歌之時(shí)，更有必要對(duì)這類產(chǎn)品問題及其如何解決的對(duì)策做一理性剖析和冷靜思考，以便在下一輪小戶型的開發(fā)中能引以為鑒，有所突破。一、當(dāng)前小戶型存在的問題目前 市場(chǎng)上的小戶型物業(yè)主要有以下幾類問題：1、房型不合理，居住功能差現(xiàn)在，小戶型公寓中大多是賓館標(biāo)房式的一室戶房型，無獨(dú)立廚房、無日常起居的活動(dòng)空間，往往只具有通常集體宿舍的功能和旅店暫住的功能，而缺乏日常居家生活的功能。這類標(biāo)房式房型，實(shí)際上就降低了作為居住物業(yè)的使用價(jià)值，因?yàn)榧词故蔷频晔焦?，其畢竟還是供人居住生活的“公寓”，而非“酒店”。除了這些標(biāo)房式房型外，小戶型中還有不少三角形、斜邊形、不規(guī)則多邊形的怪異房型，且只有一面能采光，一旦分隔，便形成暗室暗間，無任何 自然 通風(fēng)采光，這種不合理是顯而易見的。這也是原先爛尾樓改建的無奈之舉。嚴(yán)格地說，這類小戶型房型可謂是市場(chǎng)的無效供應(yīng)，是 社會(huì) 資源的浪費(fèi)。有些小戶型中一房一廳的房型，雖說比上述房型好些，但總體來說也不如常規(guī)住宅中與二房、三房組合在一起的一房設(shè)計(jì)。小戶型公寓中的一房一廳大多是直套型的類似于傳統(tǒng)公房中一室半戶的房型。這種房型，客廳采光不足，而臥室卻過于明亮，兩者恰好相反。因根據(jù)居住功能區(qū)隔的使用要求，客廳的采光應(yīng)勝于臥室，應(yīng)更充足。此外，小戶型中儲(chǔ)存空間的嚴(yán)重不足，也是一大通病，房型設(shè)計(jì)與裝修設(shè)計(jì)時(shí)，未能充分利用有限的空間，未能做到“麻雀雖小、五臟俱全”的小而全、小而精。這同樣 影響 到小戶型的居住功能。2、得房率低，走道過長(zhǎng)如今，小戶型公寓的得房率普遍遠(yuǎn)低于常規(guī)住宅，大多在70％左右，有的甚至只有60％，如“金銀匯”60％，“SOHO 時(shí)代 ”64％，“巴黎時(shí)韻”68％等。這與通常新建住宅80％以上的得房率相比，實(shí)在是相差懸殊。對(duì)于日趨理性與精明的購(gòu)房者來說，這一過低的得房率，顯然會(huì)影響他們購(gòu)房的抉擇（尤其是當(dāng)市場(chǎng)上出現(xiàn)了更高得房率的小戶型時(shí)）。過低的得房率，實(shí)際上就縮小了套內(nèi)的使用面積，或者說實(shí)際上增加了套內(nèi)使用面積的折合單價(jià)，其不實(shí)惠、不合算是不言而喻的。造成得房率低的一個(gè)重要因素，便是其點(diǎn)式高層，一梯幾十戶走道過長(zhǎng)的陳舊設(shè)計(jì)?，F(xiàn)在的小戶型樓，往往都是中間一條窄長(zhǎng)走道，兩側(cè)一長(zhǎng)排住戶，如同魚骨狀的平面布局；或者中間繞電梯一圈走道，四面為住戶的回環(huán)狀布局，形成整個(gè)層面幾十戶一貫通的大一統(tǒng)空間格局。這一設(shè)計(jì)的不合理也是顯然的，既會(huì)造成人聲嘈雜、彼此干擾，又不利于辨別方位和人員的疏導(dǎo)，且又造成過多的分?jǐn)偯娣e，降低得房率。從而，也就削弱了其物業(yè)產(chǎn)品未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，以及其保值增值的功能。3、識(shí)別性差。存在安全隱患由于小戶型公寓設(shè)計(jì)的陳舊，一個(gè)層面幾十戶，魚骨狀、回環(huán)狀一貫通的平面布局，便必然導(dǎo)致各家各戶識(shí)別性差的弊端。進(jìn)入走道，除非辨認(rèn)門牌室號(hào)，幾乎無其他可識(shí)別的不同空間格局的標(biāo)志，往往使人不辨東西，失去方位感。有的甚至七拐八彎，仿佛進(jìn)入了迷宮，一旦有火警便難以迅速疏散。且外人闖入也難以覺察，不象一梯兩戶、兩梯三戶那樣的容易分辨。這便會(huì)給不法之徒留下可乘之機(jī)。4、一梯幾十戶，上下不便現(xiàn)有小戶型公寓，大多都是一梯幾十戶的集中式的電梯設(shè)置。如“金銀匯”的32 層三梯54戶，“自由自宅”的6層2梯40戶，“奔騰新干線”的32層三梯20戶，“藍(lán)朝部落”的32層四梯24戶等。平均每部電梯每天要承載一百多戶至二百多戶的上下運(yùn)量，有的小戶型甚至平均一部電梯要超過三百戶的運(yùn)量。就算每戶只有一人居住，那么每天幾百人上下進(jìn)出，其擁擠狀況、久等狀況也是可想而知的。而且小戶型業(yè)主又大多是年輕人，充滿青春活力，其每天的上下出入比中老年人更為頻繁，這就更會(huì)加重電梯的運(yùn)載頻率和運(yùn)載量。常年累月居住于此，顯然相當(dāng)不便，一旦遇有急事或急診病人，更是只能干著急。甚至還會(huì)因電梯的供不應(yīng)求而發(fā)生鄰里糾紛，如同當(dāng)年上海居住因擠公交車而發(fā)生各類口角摩擦那樣。5、面積不當(dāng)。總價(jià)失控現(xiàn)在小戶型公寓中標(biāo)房式的一室戶房型建筑面積，不少都在40 -50平方米，如“SOHO時(shí)代”、“國(guó)際 金融 家”、“東方時(shí)空”等，對(duì)一室戶而言，顯然偏大。這一面積完全可設(shè)計(jì)成緊湊的小一室一廳。而小戶型中的一室一廳也同樣偏大，大多在70平方米左右，有的甚至超過80平方米建筑面積。這就失去了小戶型的本來意義。小戶型就應(yīng)體現(xiàn)其“小”，以符合特定的市場(chǎng)需求。這一面積的不當(dāng)也就直接導(dǎo)致了總價(jià)的上揚(yáng)，使小戶型原有的低總價(jià)優(yōu)勢(shì)逐漸消失?？們r(jià)失控還表現(xiàn)在單價(jià)的跳空高漲。今年便有3個(gè)小戶型公寓突破萬元大關(guān)。“國(guó)際金融家”10000-15000元／平方米，“巴黎時(shí)韻”12000-20000元/平方米，“東方時(shí)空”均價(jià)11300元／平方米。這就使這些小戶型公寓的總價(jià)都在50-110多萬元／套之間。這類“雙高”（高單價(jià)、高總價(jià)）小戶型，實(shí)際已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了小戶型目標(biāo)群體的購(gòu)買力，使小戶型市場(chǎng)發(fā)生了供需錯(cuò)位的結(jié)構(gòu)性失衡。此外，如此“雙高”的小戶型，其未來的預(yù)期租金也必須隨之高漲，這就又與租賃市場(chǎng)實(shí)際的需求結(jié)構(gòu)相矛盾、相背離，導(dǎo)致今后此類小戶型的難以出租與變現(xiàn)，甚至引發(fā)一系列的市場(chǎng)問題。其實(shí)這也反映出 發(fā)展 商對(duì)小戶型市場(chǎng)定位的失誤。上述五大缺陷，也是當(dāng)今小戶型市場(chǎng)不成熟的表現(xiàn)。如何解決這些缺陷與不足，如何優(yōu)化乃至細(xì)化小戶型產(chǎn)品，提高對(duì)特定居住使用者的適應(yīng)性（包括價(jià)位），這是今后小戶型開發(fā)的關(guān)鍵，也是小戶型市場(chǎng)進(jìn)一步良性 發(fā)展 的保證。本文不妨在這方面作一探討，以拋磚引玉，集思廣益。二、小戶型產(chǎn)品的優(yōu)化與對(duì)策1、改點(diǎn)式為板式，創(chuàng)新平面布局改變整體建筑造型，將點(diǎn)式塔樓改為板式結(jié)構(gòu)，并將通常一梯二戶或二梯三戶的板式住宅，每戶再一分為二，形成一梯四戶、一梯六戶的小戶型。這就既能減少走道面積，提高得房率，又能增加各戶采光，并能有效避免一梯幾十戶，中間通廊式的諸多弊端，增加安全保障。2、改直套為橫套，縮短進(jìn)深現(xiàn)有的小戶型往往進(jìn)深過長(zhǎng)，大都只能形成直套型的一房一廳，以及暗衛(wèi)、暗廚。且客廳要么無直接采光，要么采光不足，不如臥室明亮。如果能將其改為并列式的橫套，同時(shí)縮短進(jìn)深，并將臥室在平面布局上與客廳相錯(cuò)，凹進(jìn)一塊，形成曲折階梯狀布局，這就既能有效控制總面積，又能開設(shè)更多的窗戶，做到廳、臥、廚、衛(wèi)全明，增強(qiáng)居室 自然 通風(fēng)采光的生態(tài)性能。同時(shí)又能豐富外立面凹凸變化的建筑表現(xiàn)，強(qiáng)化其造型美感。3、細(xì)化功能區(qū)隔，合理面積配比小戶型不應(yīng)以犧牲居室功能為代價(jià)來一味求小，而應(yīng)在細(xì)化功能區(qū)隔，合理各功能區(qū)域的面積配比，以及充分利用空間的基礎(chǔ)上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不 影響 使用。對(duì)于1-2人居住的一房一廳來說，其各功能區(qū)域的面積，當(dāng)然要比常規(guī)住宅的二房、三房要小得多。但又不能太小，應(yīng)以符合人體工程學(xué)的基本空間尺度為限。如臥室不能小于10平方米，客廳不應(yīng)小于12平方米，衛(wèi)生間不宜小于4平方米等，否則就會(huì)影響使用，使空間過于局促、逼仄。其它功能空間的面積也應(yīng)有合理配比，如儲(chǔ)藏室、壁櫥、小陽臺(tái)、玄關(guān)以及冰箱、洗衣機(jī)等的專用放置空間等。各功能空間面積的恰當(dāng)配比，各空間尺度的適宜準(zhǔn)確，既能滿足需要，又無面積損失，這是“螺絲殼里做道場(chǎng)”，細(xì)化小空間功能區(qū)隔的關(guān)鍵一環(huán)。面積配比的一房一廳，居家的基本功能空間一應(yīng)俱全，且套內(nèi)面積也僅40 平方米左右，即使按78％的得房率計(jì)，建筑面積也僅50平方米／套左右，可謂緊湊實(shí)用。一室戶適合于20多歲的單身青年（包括外來小白領(lǐng)），或作為中青年的第二居所、備用房，以供不時(shí)之需。也更適合投資置業(yè)（因其面積小，總價(jià)更低）。且這一面積配比也能滿足單身生活的基本需求。4、變化局部隔斷，增加儲(chǔ)存空間為了充分利用空間，“借空不借地”，可采用類似“S” 形、“弓”形和“工”形，以及勺子形、“山”字形等多種形式的隔斷，以形成大小不同、厚薄不一的各類壁櫥空間，既能增加分門別類的多種儲(chǔ)存空間，又能節(jié)省占地，提高空間利用率。且又能保持分隔墻面的平整和完整，提高隱蔽性。雖說相似的隔斷在常規(guī)房型的二房、三房中已有運(yùn)用，但尚未普及，而在小戶型的設(shè)計(jì)中，卻幾乎絕跡。如能更好地、因地制宜地采用這類隔斷，則小戶型的設(shè)計(jì)便能有所突破。其實(shí)用性、功能性將隨之陡增，且又能有效控制面積。5、房型設(shè)計(jì)與裝修設(shè)計(jì)同步結(jié)合，相得益彰在裝修設(shè)計(jì)中，常會(huì)因房型的局限和空間區(qū)隔的不合理而給裝修帶來麻煩和尷尬。如果能在房型設(shè)計(jì)時(shí)，事先考慮到裝修的需要，將兩者結(jié)合起來，形成互補(bǔ)互動(dòng)的效應(yīng)，建立相輔相成的關(guān)系，那么便能使相當(dāng)有限的小戶型空間，發(fā)揮更大的效用，真正做到小而全、小而精。并通過裝修增強(qiáng)居室的實(shí)用性、功能性，同時(shí)也增強(qiáng)視覺美感，擴(kuò)大和延伸視覺空間，使小空間不覺其小，產(chǎn)生以小見大的空間感受。如各類吊柜、壁櫥、壁龕的設(shè)計(jì)，鏡面墻的運(yùn)用，全透或半透的玻璃隔斷，似斷非斷的半隔斷，兩用或多用的空間處理和家具設(shè)計(jì)等。亦即房型設(shè)計(jì)應(yīng)為裝修設(shè)計(jì)創(chuàng)造條件，留有余地；裝修設(shè)計(jì)則應(yīng)強(qiáng)化房型設(shè)計(jì)的創(chuàng)意，提高空間的利用率，增強(qiáng)房型的實(shí)用性和功能性，以突出房型設(shè)計(jì)的優(yōu)點(diǎn)。兩者的緊密結(jié)合，是優(yōu)化小戶型設(shè)計(jì)的又一重要的不可或缺的環(huán)節(jié)，相對(duì)常規(guī)住宅，兩者相輔相成的關(guān)系應(yīng)更為密切。如何巧妙構(gòu)思，在上述幾方面取得突破，有所創(chuàng)新，這是小戶型設(shè)計(jì)的一大難題。但也是小戶型市場(chǎng)的需要和呼喚，是當(dāng)今和未來市場(chǎng)的一大機(jī)遇。在此領(lǐng)域，誰能捷足先登，誰就能制勝市場(chǎng)。因?yàn)?，以?chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場(chǎng)，在各行各業(yè)已屢見不鮮，無論是第一、第二產(chǎn)業(yè)，還是第三產(chǎn)業(yè)，概莫能外。