房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段風(fēng)險分析

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在房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施，按我國的房地產(chǎn)的開發(fā)程序，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該是從可行性研究批準后以后直至項目驗收前的階段均屬于實施階段。這階段的工作、可交付成果和費用包括：
A、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計
1、申報選址定點；2、申報規(guī)劃設(shè)計條件；3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案；4、辦理人防審核；5、辦理消防審核；6、審定規(guī)劃設(shè)計方案；7、住宅設(shè)計方案的專家組審查；8、落實環(huán)保“三廢”治理方案；9、委托環(huán)境影響評價并報批；10、建設(shè)工程勘察招、投標；11、委托地質(zhì)勘探；12、委托初步設(shè)計；13、申報、審定初步設(shè)計。
B、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套
（一）市政配套
1、征求主管部門審查意見；2、落實市政公用設(shè)施配套方案；3、報審市政配套方案；4、市政各管理部門提出市政配套意見；5、市政管線綜合
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費
1、工程勘察（測量）費；2、工程設(shè)計費；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費；4、竣工檔案保證金；5、臨時用地費；6、臨時建設(shè)工程費；7、建設(shè)工程勘察招標管理費；8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費；9、古建園林工程設(shè)計費
C、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序
（一）、國有土地使用權(quán)的出讓
1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；2、辦理建設(shè)用地委托釘樁；3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請；4、主管部門實地勘察；5、土地估價報告的預(yù)審；6、委托地價評；7、辦理核定地價手續(xù)；8、辦理土地出讓審批；9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同；10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證；11、領(lǐng)取正式國有土地使用證；12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還
（二）、國有土地使用權(quán)的劃撥
1、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請；2、主管部門現(xiàn)場勘察；3、劃撥用地申請的審核、報批；4、取得劃撥用地批準
（三）、集體土地的征用
1、征用集體土地用地申請；2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案；3、簽訂征地協(xié)議；4、簽訂補償安置協(xié)議；5、確定勞動力安置方案；6、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議；7、市政府下文征地；8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費；9、辦理批地文件、批地圖；10、辦理凍結(jié)戶口；11、調(diào)查戶口核實勞動力；12、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作；13、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作；14、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作；15、地上物作價補償工作；16、征地結(jié)案
（四）、取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費
1、地價款（土地出讓金）；2、資金占用費；3、滯納金；4、土地使用費；5、外商投資企業(yè)土地使用費；6、防洪工程建設(shè)維護管理費；7、土地閑置費；8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費；9、城鎮(zhèn)土地使用稅；10、地價評估費；11、出讓土地預(yù)訂金；12、征地管理費；13、土地補償費；14、青苗及樹木補償費；15、地上物補償費；16、勞動力安置費；17、超轉(zhuǎn)人員安置費；18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金；19、耕地占用稅