金融房地產(chǎn)項目管理信息系統(tǒng)開發(fā)需求分析

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引言
　　房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，投資大，參與項目的組織和人員眾多，需要動用大量的物資和設備，這就使得房地產(chǎn)項目管理的復雜度高、風險大；而房地產(chǎn)項目管理的水平對項目的開發(fā)成本和開發(fā)周期具有重要影響，并最終決定項目的收益乃至成敗。目前，各房地產(chǎn)企業(yè)都在積極探索提高項目管理能力的新模式，而將信息技術(shù)引入項目管理過程，實現(xiàn)項目管理的信息、化就是一個有效的途徑。>
　　在國外，各房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用軟件實現(xiàn)對其項目的全面管理，極大地提高了項目管理的水平，減少了項目管理的復雜度，降低了項目風險，產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟效益；而在國內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的信息化進程嚴重滯后，大量的信息處理工作由手工完成。這樣，項目管理人員就纏身于重復的常規(guī)事務中，不能將寶貴的時間和精力集中干項目的策劃和商業(yè)運作上，同時也導致項目信息失真、信息、遺漏和信息滯后。項目的管理和決策不能建立在準確、及時的信息。支持之上，這就會產(chǎn)生決策失誤、決策滯后、風險加大、開發(fā)周期延長、成本增加等諸多問題。
　　任何企業(yè)信息系統(tǒng)的構(gòu)建都應該以其業(yè)務為中心，從房地產(chǎn)企業(yè)的信息應用需求來分析，整個企業(yè)的信息系統(tǒng)的構(gòu)建應該圍繞以下三個方面來進行，即：內(nèi)部辦公系統(tǒng)、項目管理系統(tǒng)、銷售與CRM系統(tǒng)。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，項目是其業(yè)務的核心，項目的成敗決定著企業(yè)的生存和發(fā)展，因此項目管理系統(tǒng)也應該是其信息系統(tǒng)的基礎和核心。沒有有效的項目管理系統(tǒng)，其他系統(tǒng)的作用都會被大大限制。
　　對房地產(chǎn)企業(yè)而言，以最快的速度、最低的成本向客戶提供高質(zhì)量的房產(chǎn)是最終目標，因此房地產(chǎn)項目管理的重點也就在于三個方面，即進度、成本和質(zhì)量。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，項目資金的供應和平衡也必須充分關注。
　　進度管理需求
　　進度管理的任務就是保證項目按期完成。在進度管理方面，科學的管理模式應遵循進度計劃—一進度跟蹤—一進度控制這一管理循環(huán)來進行，而制定全面、詳細的進度計劃、實時跟蹤項目進度則是進度管理的基礎。對房地產(chǎn)項目而言，進度計劃不是單一的，而是由涉及項目各參與方和各階段的多級進度計劃構(gòu)成。它主要包括：設計報建進度計劃(含規(guī)劃設計及報建進度、單體方案設計及報建進度、單體施工圖設計及報建進度、市政園林設計及報建進度等)、施工準備階段進度計劃(含工程招投標進度計劃、材料設備招投標進度計劃、分項工程招標計劃、施工臨時水電安裝進度計劃、施工臨時設施進度計劃、辦理施工前手續(xù)計劃等)、施工進度計劃(含土建施工進度計劃、水電設備安裝進度計劃、材料定板定貨計劃、鋁合金門窗工程進度計劃、木門及防火門工程進度計劃等)、配套設施工程進度計劃(含永久供水供電報裝及施工進度計劃、電信工程進度計劃、防盜系統(tǒng)工程進度計劃、有線電視工程進度計劃、煤氣工程進度計劃、市政工程進度計劃、綠化園林工程進度計劃等)、交樓后保修計劃等，這些計劃還要與項目前期策劃工作進度計劃、征地拆遷進度計劃、銷售進度計劃等各分項計劃相互銜接。
　　如何實現(xiàn)眾多計劃的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，并分析項目進度的關鍵點，就成為項目經(jīng)理面臨的一個巨大挑戰(zhàn)。在項目管理實踐中，有許多成熟有效的工具和方法可用于項目的進度管理，如甘特圖、網(wǎng)絡圖(單代號、雙代號)、關鍵線路法等。但如果手工應用這些工具，不僅繪圖工作量大，修改極不方便，而且要準確把握項目進度中的關鍵點則更加復雜。這就極大地限制了各種進度管理工具的應用，許多進度圖表在實踐中都成為了擺設。在這方面，項目管理軟件則顯示出了巨大的優(yōu)越性，通過項目管理軟件，各種進度圖表可以實時、動態(tài)生成，修改方便，關鍵路徑由軟件自動動態(tài)計算，從而為項目進度管理提供了極大方便，項目計劃的作用也才能真正發(fā)揮。
　　成本管理需求與進度管理類似，成本管理的基本模式也應遵循成本計劃一成本跟蹤—成本控制這一管理循環(huán)。來源于考試大
　　從構(gòu)成上看，房地產(chǎn)項目的成本主要包括地價(土地出讓金)、征地拆遷費用、前期費用配套設施費用、土建工程費、經(jīng)營管理費用(含利息)、不可預見費稅金等。在這些成本要素中，有些成本是相對固定的，有些成本則可以通過加強管理來有效控制和減少，如經(jīng)營管理費用、不可預見費等。單就不可預見費而言，一般的房地產(chǎn)項目都會有5％左右的不可預見費用支出。通過有效加強項目管理，充分發(fā)揮計劃和控制的作用，就能顯著減少項目中的不可預知因素，從而大大壓縮這部分費用。
　　成本管理的基礎仍然是成本計劃，也就是項目的預算，項目預算通常按照經(jīng)驗數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)和政府有關稅費的計繳規(guī)定來編制。項目預算只是從總體上實現(xiàn)了項目的成本分配，從項目管理的角度看，要真正有效地實現(xiàn)成本控制，還必須為項目中的每一項具體工作嚴格規(guī)定成本要求，使預算中的成本安排真正落在實處。
　　成本計劃是成本管理的基礎，在項目實施中，還必須隨時掌握實際的成本使用狀況，這就需要采取、匯總相關成本數(shù)據(jù)，并與成本計劃比較，如發(fā)現(xiàn)偏差，則及時采取措施予以糾正。因此，一個有效的項目管理系統(tǒng)必須提供預算編制、具體成本分配與跟蹤的機制，以滿足成本管理的需要。
　　質(zhì)量管理需求
　　質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，一個項目即使在規(guī)定的時間和成本范圍內(nèi)完工，但如果質(zhì)量無法保證，這個項目也是失敗的，因此建立有效的質(zhì)量管理機制也是房地產(chǎn)項目管理的必然要求。與以上類似，實現(xiàn)質(zhì)量管理的首要步驟是進行質(zhì)量規(guī)劃。質(zhì)量規(guī)劃分兩部分進行，即建立質(zhì)量標準體系和指定項目中具體工作的質(zhì)量要求。在項目實務實施過程中，還要根據(jù)質(zhì)量規(guī)劃對各項工作進行檢查和驗收，并將檢查和驗收的結(jié)果及時記錄以便隨時提供項目質(zhì)量的相關信息。
　　項目管理系統(tǒng)必須為質(zhì)量管理過程的信息處理提供有效支持，要提供相應的建立質(zhì)量規(guī)劃和反映質(zhì)量狀況的功能，使整個項目的質(zhì)量始終處于有效的管理和監(jiān)控之下。
　　資金平衡需求 　　
　　資金平衡即實現(xiàn)資金收入和資金支出的平衡，為此，必須制定項目的資金平衡計劃。作為一種資金密集型的特殊商品，住宅產(chǎn)品的銷售尤顯重要，資金的回籠是每個房地產(chǎn)投資項目的重點，也是影響資金平衡的關鍵因素。由于商品房允許預售，因此一些企業(yè)在項目開發(fā)資金未落實時便投入建設，根本不結(jié)合企業(yè)的實際情況，不考慮資金來源和資金平衡問題，超出企業(yè)自身的經(jīng)營能力，致使大量樓盤爛尾，企業(yè)抵御風險的能力減弱。考試大編輯整理
　　結(jié)束語
　　除以上四方面的主要需求之外，在房地產(chǎn)項目管理中還存在著其他需求，主要包括：對合同的管理、對物資設備的管理、對采購的管理、對項目管理人員的管理、對銷售的管理等。在這些需求中，有些需求是每個房地產(chǎn)企業(yè)都存在的，而有些需求則與企業(yè)的具體管理模式密切相關。