金融房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)開(kāi)發(fā)需求分析

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引言
　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資大，參與項(xiàng)目的組織和人員眾多，需要?jiǎng)佑么罅康奈镔Y和設(shè)備，這就使得房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的復(fù)雜度高、風(fēng)險(xiǎn)大；而房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的水平對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)周期具有重要影響，并最終決定項(xiàng)目的收益乃至成敗。目前，各房地產(chǎn)企業(yè)都在積極探索提高項(xiàng)目管理能力的新模式，而將信息技術(shù)引入項(xiàng)目管理過(guò)程，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的信息、化就是一個(gè)有效的途徑。>
　　在國(guó)外，各房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用軟件實(shí)現(xiàn)對(duì)其項(xiàng)目的全面管理，極大地提高了項(xiàng)目管理的水平，減少了項(xiàng)目管理的復(fù)雜度，降低了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟(jì)效益；而在國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的信息化進(jìn)程嚴(yán)重滯后，大量的信息處理工作由手工完成。這樣，項(xiàng)目管理人員就纏身于重復(fù)的常規(guī)事務(wù)中，不能將寶貴的時(shí)間和精力集中干項(xiàng)目的策劃和商業(yè)運(yùn)作上，同時(shí)也導(dǎo)致項(xiàng)目信息失真、信息、遺漏和信息滯后。項(xiàng)目的管理和決策不能建立在準(zhǔn)確、及時(shí)的信息。支持之上，這就會(huì)產(chǎn)生決策失誤、決策滯后、風(fēng)險(xiǎn)加大、開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)、成本增加等諸多問(wèn)題。
　　任何企業(yè)信息系統(tǒng)的構(gòu)建都應(yīng)該以其業(yè)務(wù)為中心，從房地產(chǎn)企業(yè)的信息應(yīng)用需求來(lái)分析，整個(gè)企業(yè)的信息系統(tǒng)的構(gòu)建應(yīng)該圍繞以下三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行，即：內(nèi)部辦公系統(tǒng)、項(xiàng)目管理系統(tǒng)、銷(xiāo)售與CRM系統(tǒng)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目是其業(yè)務(wù)的核心，項(xiàng)目的成敗決定著企業(yè)的生存和發(fā)展，因此項(xiàng)目管理系統(tǒng)也應(yīng)該是其信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)和核心。沒(méi)有有效的項(xiàng)目管理系統(tǒng)，其他系統(tǒng)的作用都會(huì)被大大限制。
　　對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，以最快的速度、最低的成本向客戶(hù)提供高質(zhì)量的房產(chǎn)是最終目標(biāo)，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)也就在于三個(gè)方面，即進(jìn)度、成本和質(zhì)量。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，項(xiàng)目資金的供應(yīng)和平衡也必須充分關(guān)注。
　　進(jìn)度管理需求
　　進(jìn)度管理的任務(wù)就是保證項(xiàng)目按期完成。在進(jìn)度管理方面，科學(xué)的管理模式應(yīng)遵循進(jìn)度計(jì)劃—一進(jìn)度跟蹤—一進(jìn)度控制這一管理循環(huán)來(lái)進(jìn)行，而制定全面、詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃、實(shí)時(shí)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)度則是進(jìn)度管理的基礎(chǔ)。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，進(jìn)度計(jì)劃不是單一的，而是由涉及項(xiàng)目各參與方和各階段的多級(jí)進(jìn)度計(jì)劃構(gòu)成。它主要包括：設(shè)計(jì)報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃(含規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體方案設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體施工圖設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、市政園林設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度等)、施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計(jì)劃(含工程招投標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃、材料設(shè)備招投標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃、分項(xiàng)工程招標(biāo)計(jì)劃、施工臨時(shí)水電安裝進(jìn)度計(jì)劃、施工臨時(shí)設(shè)施進(jìn)度計(jì)劃、辦理施工前手續(xù)計(jì)劃等)、施工進(jìn)度計(jì)劃(含土建施工進(jìn)度計(jì)劃、水電設(shè)備安裝進(jìn)度計(jì)劃、材料定板定貨計(jì)劃、鋁合金門(mén)窗工程進(jìn)度計(jì)劃、木門(mén)及防火門(mén)工程進(jìn)度計(jì)劃等)、配套設(shè)施工程進(jìn)度計(jì)劃(含永久供水供電報(bào)裝及施工進(jìn)度計(jì)劃、電信工程進(jìn)度計(jì)劃、防盜系統(tǒng)工程進(jìn)度計(jì)劃、有線(xiàn)電視工程進(jìn)度計(jì)劃、煤氣工程進(jìn)度計(jì)劃、市政工程進(jìn)度計(jì)劃、綠化園林工程進(jìn)度計(jì)劃等)、交樓后保修計(jì)劃等，這些計(jì)劃還要與項(xiàng)目前期策劃工作進(jìn)度計(jì)劃、征地拆遷進(jìn)度計(jì)劃、銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃等各分項(xiàng)計(jì)劃相互銜接。
　　如何實(shí)現(xiàn)眾多計(jì)劃的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，并分析項(xiàng)目進(jìn)度的關(guān)鍵點(diǎn)，就成為項(xiàng)目經(jīng)理面臨的一個(gè)巨大挑戰(zhàn)。在項(xiàng)目管理實(shí)踐中，有許多成熟有效的工具和方法可用于項(xiàng)目的進(jìn)度管理，如甘特圖、網(wǎng)絡(luò)圖(單代號(hào)、雙代號(hào))、關(guān)鍵線(xiàn)路法等。但如果手工應(yīng)用這些工具，不僅繪圖工作量大，修改極不方便，而且要準(zhǔn)確把握項(xiàng)目進(jìn)度中的關(guān)鍵點(diǎn)則更加復(fù)雜。這就極大地限制了各種進(jìn)度管理工具的應(yīng)用，許多進(jìn)度圖表在實(shí)踐中都成為了擺設(shè)。在這方面，項(xiàng)目管理軟件則顯示出了巨大的優(yōu)越性，通過(guò)項(xiàng)目管理軟件，各種進(jìn)度圖表可以實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)生成，修改方便，關(guān)鍵路徑由軟件自動(dòng)動(dòng)態(tài)計(jì)算，從而為項(xiàng)目進(jìn)度管理提供了極大方便，項(xiàng)目計(jì)劃的作用也才能真正發(fā)揮。
　　成本管理需求與進(jìn)度管理類(lèi)似，成本管理的基本模式也應(yīng)遵循成本計(jì)劃一成本跟蹤—成本控制這一管理循環(huán)。來(lái)源于考試大
　　從構(gòu)成上看，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本主要包括地價(jià)(土地出讓金)、征地拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用配套設(shè)施費(fèi)用、土建工程費(fèi)、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用(含利息)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)稅金等。在這些成本要素中，有些成本是相對(duì)固定的，有些成本則可以通過(guò)加強(qiáng)管理來(lái)有效控制和減少，如經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。單就不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)而言，一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)有5％左右的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用支出。通過(guò)有效加強(qiáng)項(xiàng)目管理，充分發(fā)揮計(jì)劃和控制的作用，就能顯著減少項(xiàng)目中的不可預(yù)知因素，從而大大壓縮這部分費(fèi)用。
　　成本管理的基礎(chǔ)仍然是成本計(jì)劃，也就是項(xiàng)目的預(yù)算，項(xiàng)目預(yù)算通常按照經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)和政府有關(guān)稅費(fèi)的計(jì)繳規(guī)定來(lái)編制。項(xiàng)目預(yù)算只是從總體上實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的成本分配，從項(xiàng)目管理的角度看，要真正有效地實(shí)現(xiàn)成本控制，還必須為項(xiàng)目中的每一項(xiàng)具體工作嚴(yán)格規(guī)定成本要求，使預(yù)算中的成本安排真正落在實(shí)處。
　　成本計(jì)劃是成本管理的基礎(chǔ)，在項(xiàng)目實(shí)施中，還必須隨時(shí)掌握實(shí)際的成本使用狀況，這就需要采取、匯總相關(guān)成本數(shù)據(jù)，并與成本計(jì)劃比較，如發(fā)現(xiàn)偏差，則及時(shí)采取措施予以糾正。因此，一個(gè)有效的項(xiàng)目管理系統(tǒng)必須提供預(yù)算編制、具體成本分配與跟蹤的機(jī)制，以滿(mǎn)足成本管理的需要。
　　質(zhì)量管理需求
　　質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線(xiàn)，一個(gè)項(xiàng)目即使在規(guī)定的時(shí)間和成本范圍內(nèi)完工，但如果質(zhì)量無(wú)法保證，這個(gè)項(xiàng)目也是失敗的，因此建立有效的質(zhì)量管理機(jī)制也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的必然要求。與以上類(lèi)似，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理的首要步驟是進(jìn)行質(zhì)量規(guī)劃。質(zhì)量規(guī)劃分兩部分進(jìn)行，即建立質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和指定項(xiàng)目中具體工作的質(zhì)量要求。在項(xiàng)目實(shí)務(wù)實(shí)施過(guò)程中，還要根據(jù)質(zhì)量規(guī)劃對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，并將檢查和驗(yàn)收的結(jié)果及時(shí)記錄以便隨時(shí)提供項(xiàng)目質(zhì)量的相關(guān)信息。
　　項(xiàng)目管理系統(tǒng)必須為質(zhì)量管理過(guò)程的信息處理提供有效支持，要提供相應(yīng)的建立質(zhì)量規(guī)劃和反映質(zhì)量狀況的功能，使整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量始終處于有效的管理和監(jiān)控之下。
　　資金平衡需求 　　
　　資金平衡即實(shí)現(xiàn)資金收入和資金支出的平衡，為此，必須制定項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃。作為一種資金密集型的特殊商品，住宅產(chǎn)品的銷(xiāo)售尤顯重要，資金的回籠是每個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的重點(diǎn)，也是影響資金平衡的關(guān)鍵因素。由于商品房允許預(yù)售，因此一些企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金未落實(shí)時(shí)便投入建設(shè)，根本不結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，不考慮資金來(lái)源和資金平衡問(wèn)題，超出企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)能力，致使大量樓盤(pán)爛尾，企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力減弱。考試大編輯整理
　　結(jié)束語(yǔ)
　　除以上四方面的主要需求之外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中還存在著其他需求，主要包括：對(duì)合同的管理、對(duì)物資設(shè)備的管理、對(duì)采購(gòu)的管理、對(duì)項(xiàng)目管理人員的管理、對(duì)銷(xiāo)售的管理等。在這些需求中，有些需求是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都存在的，而有些需求則與企業(yè)的具體管理模式密切相關(guān)。