采購法律法規(guī)與政策考前復習指導(160)

    9.5.3國有土地使用權出讓

    國有土地使用權，是指公民或法人依法對國有土地享有的占有、使用和收益的權利。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制，國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。

    國家按照所有權與使用權分離的原則加強土地使用權的管理，而土地使用權出讓和土地使用權轉讓兩者是有區(qū)別的。按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的定義，土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。兩者的區(qū)別是從國家手中得到土地使用權的為土地使用權出讓，從其他企業(yè)或單位手中獲得土地使用權的為土地使用權轉讓。

    《中華人民共和國物權法》明確規(guī)定土地使用權出讓可以通過招標、拍賣、協(xié)議等方式進行。為規(guī)范國有土地使用權出讓行為，相關部門制定了一系列法規(guī)及規(guī)定，如國土資源部發(fā)布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》及《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》。《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》明確了招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的組織實施程序，包括擬訂計劃、編制出讓文件、發(fā)布公告的方式和內容、標底和低價的確定、投標開標程序、拍賣會和掛牌的程序等?！墩袠伺馁u掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》將《物權法》中關于建設用地使用權出讓的新規(guī)定落實到政策中，同時就《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》中個別環(huán)節(jié)銜接不夠嚴密的條款作了進一步完善。

    （1）國有土地使用權出讓適用范圍

    按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。這里工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。

    （2）國有土地使用權出讓方式

    國有土地使用權的出讓方式有招標、拍賣和掛牌三種方式。土地行政主管部門應視國家產(chǎn)業(yè)政策、政府對土地的要求、土地用途、規(guī)劃限制條件等因素選擇適宜的出讓方式。對不能確定是否符合招標拍賣掛牌出讓范圍的具體宗地，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》明確規(guī)定，由國有土地使用權出讓協(xié)調決策機構集體認定出讓的具體方式。

    1）招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據(jù)投標結果確定國有土地使用權人的行為。

    2）拍賣出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定土地使用者的行為。

    3）掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

    （3）國有土地使用權出讓主體

    招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的主體包括出讓人和競買人。出讓人是市、縣人民政府國土資源行政主管部門，競買人是特定或者不特定的自然人、法人和其他組織。出讓國有土地使用權的批準權限一般在市、縣人民政府。

    （4）招標出讓國有土地使用權程序

    對于招標與拍賣活動，國家均有相關法律規(guī)定，如《招標投標法》、《拍賣法》等，但主要涉及的是對動產(chǎn)的招標拍賣規(guī)范。土地作為不動產(chǎn)，有它的特殊性，出讓前必須進行供地計劃編制、部門協(xié)調、確定規(guī)劃和用地條件、測量、清理地塊、前期開發(fā)、確定出讓方案、審查競投人資格等，成交后還要簽訂國有土地出讓合同、協(xié)調工程立項、開發(fā)、土地登記發(fā)證等，這一切均需要由土地行政主管部門協(xié)調政府有關部門共同完成，因此，國有土地使用權招標不同于一般項目的招標。為統(tǒng)一程序和標準，國土資源部頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》，為各階段應當使用的文本格式進行了規(guī)范。具體程序是：

    1）編制年度出讓計劃，批準后向社會公開發(fā)布。

    2）擬定出讓方案并組織實施。

    3）編制出讓文件。出讓文件應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。

    4）發(fā)布出讓公告。出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日發(fā)布出讓公告，公布出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。

    5）確定出讓標底或底價。標底或底價出讓活動結束之前應當保密。

    6）資格審查。出讓人應當對投標申請人、競買申請人進行資格審查。對符合出讓公告規(guī)定條件的，應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。

    7）投標和開標。投標人少于3人的，出讓人應當終止招標活動，依法重新招標。

    8）成立評標小組。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數(shù)為5人以上的單數(shù)。

    9）評標。評標小組應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行綜合評分，按照綜合評分高低確定中標候選人排序，但低于底價或標底者除外。同時有2個或2個以上申請人的綜合評分相同的，按報價高低排名，報價也相同的，可以由綜合評分相同的申請人通過現(xiàn)場競價確定排名順序。投標人的投標價均低于底價或投標條件均不能夠滿足標底要求的，投標活動終止。

    10）定標。招標人根據(jù)評標結果，確定中標人。對能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。按照價高者得的原則確定中標人的，由招標主持人根據(jù)開標結果，直接宣布報價最高且不低于底價者為中標人。有2個或2個以上申請人的報價相同且同為最高。報價的，可以由相同報價的申請人在限定時間內再行報價，或者采取現(xiàn)場競價方式確定中標人。按照價高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組，由招標人根據(jù)開標結果，確定中標人。并向中標人發(fā)出《中標通知書》，同時將中標結果通知其他投標人。

    11）簽訂出讓合同，公布出讓結果。招標活動結束后，中標人應按照《中標通知書》的約定，與出讓人簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。中標人支付的投標保證金抵作土地出讓價款；其他投標人支付的投標保證金，出讓人必須在招標活動結束后5個工作日內予以退還，不計利息。出讓人應在10個工作日內將招標出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布。

    12）辦理土地登記。受讓人依照《國有土地使用權出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權出讓金后，應當依法申請辦理土地登記，領取國有土地使用權證書。