北京等6城市正式被確認(rèn)為“共有產(chǎn)權(quán)住房”試點城市

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    住建部已經(jīng)開始考慮在適時擬定“共有產(chǎn)權(quán)住房指導(dǎo)意見”，以便作為全國推廣共有產(chǎn)權(quán)住房的規(guī)章依據(jù)。

    部草擬“共有產(chǎn)權(quán)指導(dǎo)意見”

    再上市政府可優(yōu)先回購或分享收益

    在北京、上海、淮安等6城市正式被確認(rèn)為“共有產(chǎn)權(quán)住房”試點城市之后，為完成豐富城市住房供應(yīng)體系，作為房地產(chǎn)主管部門的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下稱“住建部”已經(jīng)開始考慮在適時擬定“共有產(chǎn)權(quán)住房指導(dǎo)意見”下稱“指導(dǎo)意見”，以便作為全國推廣共有產(chǎn)權(quán)住房的規(guī)章依據(jù)。

    “指導(dǎo)意見”有望對共有產(chǎn)權(quán)房的再上市交易做出明確規(guī)定，并將給出多條實施路徑。不過，所有再上市的實施路徑，均圍繞共有產(chǎn)權(quán)住房再上市交易時，“政府享有優(yōu)先購買”的權(quán)力，這意味著地方政府作為產(chǎn)權(quán)共有人，將享有所有產(chǎn)權(quán)所有者或?qū)嶓w所應(yīng)享有的待遇。

    住建部試圖吸取經(jīng)濟適用住房、兩限房在推出之初，缺乏頂層設(shè)計的教訓(xùn)，避免在房地產(chǎn)普遍升值的情況下，政策性住房或者政策性商品住房成為謀利工具的情況再次出現(xiàn)。而要達(dá)到這一目的，北京、上海、淮安等6城市的試點經(jīng)驗將十分重要。

    指導(dǎo)意見“上日程”

    “姜偉新部長之前已經(jīng)做出過部署，要求在合適的時候，啟動全國范圍內(nèi)‘共有產(chǎn)權(quán)住房指導(dǎo)意見’的起草工作。”4月10日清晨，一位住建部官員證實，住建部目前已經(jīng)開始考慮起草“指導(dǎo)意見”的相關(guān)工作。

    所謂共有產(chǎn)權(quán)住房，即政府和市民雙方共同擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，而當(dāng)市民有購買能力后，則可以向政府“贖回”另一部分產(chǎn)權(quán)，變“共有產(chǎn)權(quán)”為“自有產(chǎn)權(quán)”。這一住房供應(yīng)形式最早由江蘇淮安提出并進行實踐。

    目前，“指導(dǎo)意見”起草的有關(guān)工作，由住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司、住房保障司、住房改革與發(fā)展司共同推進，由房地產(chǎn)市場監(jiān)管司負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。相關(guān)研討和準(zhǔn)備工作已經(jīng)開展，但是住建部尚未提出此項工作的具體時間節(jié)點。

    按照當(dāng)前設(shè)想，“指導(dǎo)意見”有望包括如下方面內(nèi)容，一是共有產(chǎn)權(quán)住房的性質(zhì)界定及其法律屬性的解釋和表現(xiàn)形式；二是共有產(chǎn)權(quán)住房土地出讓有關(guān)規(guī)定；三是政府在共有產(chǎn)權(quán)住房開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域提供的支持；四是共有產(chǎn)權(quán)住房再上市的方式。

    目前，上述四方面較有共識的為第一項和第四項。在第一項中，共有產(chǎn)權(quán)住房有望被界定為豐富住房供應(yīng)體系的創(chuàng)新，因此，共有產(chǎn)權(quán)住房不會被簡單列入保障性住房范疇。同時，在房屋權(quán)屬登記信息和房產(chǎn)證上，政府實體將被列為共有產(chǎn)權(quán)方，從而明確其法律地位。在第四項中，共有產(chǎn)權(quán)住房的再上市，將保障政府的優(yōu)先權(quán)，即政府優(yōu)先回購，或共有產(chǎn)權(quán)的自然人向政府贖回政府部分的房屋所有權(quán)。

    不過，多位接近住建部的權(quán)威人士稱，上述內(nèi)容僅在討論階段，具體內(nèi)容還未最終定案。

    政府“優(yōu)先權(quán)”

    由于在“政府共有產(chǎn)權(quán)須在產(chǎn)權(quán)登記證明上標(biāo)識”方面已經(jīng)形成共識，當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)住房再上市時，政府共有產(chǎn)權(quán)部分如何“退出”即成為了“指導(dǎo)意見”進行頂層設(shè)計中最為關(guān)鍵的內(nèi)容。在此之前，由于在銷售時缺乏頂層設(shè)計，大量政策性住房通過再上市交易，變相成為產(chǎn)權(quán)所有者“謀利”的工具。

    “所以，在研究6個城市試點工作以及在謀劃全國性的指導(dǎo)意見時，都明確了一個原則，就是一定要確保在再上市交易環(huán)節(jié)中，政府的優(yōu)先權(quán)。”一位接近住建部的專家表示，這個優(yōu)先權(quán)即政府的優(yōu)先回購權(quán)。

    這個優(yōu)先回購權(quán)實際上是授予了地方政府在共有產(chǎn)權(quán)住房再上市交易時的利益選擇權(quán)力。在這個優(yōu)先回購權(quán)下，地方政府擁有兩個路徑可以選擇，一是按照政府評估價，由政府回購自然人手中的房屋產(chǎn)權(quán)，而實際評估權(quán)則掌握在政府手中；二是再上市交易時，政府按照共有產(chǎn)權(quán)的比例，直接按比例分享房屋交易價款，這其中亦包括增值部分。

    “有些地方政府在出讓土地的時候，讓渡部分土地出讓金，甚至通過一些稅費減免的方式來降低建造成本，讓無房的群體能夠買得起，既然是共有產(chǎn)權(quán)，在簽訂銷售合同的時候，必須明確在這套房子當(dāng)中購房人、政府是占產(chǎn)權(quán)的多大比例。”住建部副部長齊驥表示。

    在“指導(dǎo)意見”的前期探討中，已經(jīng)基本明確，共有產(chǎn)權(quán)住房在簽訂購房合同時，須在合同文本中明確政府和購房人之間在產(chǎn)權(quán)分享比例上的相關(guān)內(nèi)容。不過，“指導(dǎo)意見”將不會對各種分享比例情況進行具體規(guī)定，這一比例將放權(quán)給地方政府根據(jù)本地具體情況自行制定。

    頂層設(shè)計靠試點

    除了江蘇淮安最早推行并實踐共有產(chǎn)權(quán)住房外，上海、北京等地共有產(chǎn)權(quán)住房的腳步已經(jīng)早都啟動了。2012年1月，上海降低了共有產(chǎn)權(quán)房的準(zhǔn)入門檻，月收入達(dá)到5000的也可以申請。2013年10月末，上海共有產(chǎn)權(quán)保障房開始搖號選房，2013年一共籌集了大約3萬套房源。

    2013年10月北京公布的自住商品房，其實就是一種共有產(chǎn)權(quán)的住房。齊驥此前在接受采訪時表示，之所以價格便宜，是因為政府讓渡了部分土地出讓金并進行了稅費減免，從而也獲得一部分產(chǎn)權(quán)。而這些城市均被住建部列入本次“共有產(chǎn)權(quán)住房試點”的6個城市。

    在此之前，北京等地的經(jīng)濟適用住房由于在入市時缺乏再上市交易時的制約，在房價快速上漲并達(dá)到“限售解禁”的5年條件后，大量經(jīng)濟適用住房被再上市交易，其價格比購買時上漲5倍以上。此前，北京天通苑經(jīng)濟適用房社區(qū)的開發(fā)者，北京順天通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，截至2011年，天通苑的經(jīng)濟適用住房中70%以上都已經(jīng)被再上市交易。

    因此，在推動共有產(chǎn)權(quán)住房工作時，住建部十分注意通過頂層設(shè)計，避免其成為新的謀利工具。而頂層設(shè)計則有賴于地方試點工作所積累的經(jīng)驗和教訓(xùn)。

    按照江蘇的規(guī)定，業(yè)主可以在5到8年的時間“贖回”政府擁有的那一部分產(chǎn)權(quán)，如果8年之后仍然沒有贖回的，只需要繳納剩余產(chǎn)權(quán)比例的少量租金仍然可以繼續(xù)居住。而北京、上海的共有產(chǎn)權(quán)住房再上市交易規(guī)定，正在制定當(dāng)中。

    黃石市住房保障中心主任尹強曾介紹，打通由“租”到“有”的產(chǎn)權(quán)通道：公租房建設(shè)初期，主要是“以租為主、先租后售”，著眼于解決多數(shù)中低收入家庭住房問題；到中后期，則是“可租可售、租售并舉”。既穩(wěn)定了公租房建設(shè)資金來源，也有利于調(diào)動保障對象的積極性，把政府在公租房管護中的無限責(zé)任轉(zhuǎn)化為有限責(zé)任，有效解決政策性住房“退出難”的問題。

    中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強介紹，去年10月份，政治局集體學(xué)“住房”，亦提出了“建立符合國情的保障性住房供應(yīng)體系”，這是新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子首次提出的住房思路，可以作為未來樓市長效機制的基本原則。