2015年房地產(chǎn)行業(yè)政策趨向分析

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　　綜合各種宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、環(huán)境因素和微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)因素，考慮到國家改革發(fā)展的政策動(dòng)向，2015年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體政策取向和存在的問題可能會(huì)有以下方面特點(diǎn)：

　　(一)融資平臺(tái)：地方債務(wù)自償將促融資平臺(tái)轉(zhuǎn)型

　　2014 年10月2日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見》，《意見》從規(guī)范和控制地方政府舉債融資的方式、規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)等角度進(jìn) 行，并就如何完善配套制度，如何妥善處理存量債務(wù)和在建項(xiàng)目后續(xù)融資等方面做出部署，這是國務(wù)院首次發(fā)文全面規(guī)范地方政府性債務(wù)管理，也標(biāo)志著中國地方政 府債務(wù)管理的制度框架基本建成。

　　其中，《意見》對(duì)存量債務(wù)的處理明確要求地方政府對(duì)其舉借的債務(wù)自行償還，中央實(shí)行不救助原則。同時(shí)，要求地方融資平臺(tái)剝離政府融資職能，不得新增政府債 務(wù)。這意味著，地方融資平臺(tái)要想維持生存，一方面要加快變賣資產(chǎn)，規(guī)避可能的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn);二是要加快轉(zhuǎn)型，通過經(jīng)營緩解資金壓力，避免資金鏈斷裂。但是，由 于地方融資平臺(tái)的資產(chǎn)大多是地方政府注入的土地資產(chǎn)，在今年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，同時(shí)中央對(duì)土地指標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格控制的情況下，想加快變賣土地資產(chǎn)并不容易， 所以融資平臺(tái)的下一個(gè)出路就是加快轉(zhuǎn)型，從融資功能向經(jīng)營功能轉(zhuǎn)變，這也許是融資平臺(tái)走出困境的最有效路徑。

　　(二)住房公積金：管理修訂受到關(guān)注，異地提取和使用訴求增強(qiáng)

　　我國住房公積金管理遵循的原則是“管委會(huì)決策、管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督”，對(duì)此，公眾反映普遍存在的問題包括公積金貸款額度小、支取困難以 及封閉管理和收益過低等。國家相關(guān)部門已經(jīng)意識(shí)到并進(jìn)行了關(guān)注。如從2011年開始，《住房公積金管理?xiàng)l例》連續(xù)四年被列入住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的重點(diǎn)工作任 務(wù)，其中，公積金的使用范圍是修訂重點(diǎn)。

　　住房公積金設(shè)立的目的主要是為了更好地支持繳存職工解決基本住房問題，但是目前住房公積金相對(duì)封閉的地域特征對(duì)住房公積金繳存人的權(quán)利保護(hù)和就業(yè)變化并沒有充分考慮，住房公積金繳存人在某地購置住房時(shí)，并不能利用在不同地區(qū)繳存的住房公積金，從而削弱了這種住房政策性金融支持的功效。

　　可喜的是，近日有媒體報(bào)道，住建部已經(jīng)開始在內(nèi)部研討住房公積金及住房公積金貸款的異地提取和使用等問題，并再度引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)修訂《住房公積金管理?xiàng)l例》的強(qiáng)烈預(yù)期。據(jù)悉，目前湖北、安徽兩省已經(jīng)開展了在省內(nèi)異地使用住房公積金的嘗試。

　　(三)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記：五成重點(diǎn)城市啟動(dòng)

　　不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)政策和工作是今年以來的關(guān)注點(diǎn)之一。在制度層面上的進(jìn)展，2014年8月15日，國務(wù)院法制辦公室公布了修改完成的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例?穴征求意見稿?雪》，向社會(huì)公開征求意見。

　　而在不動(dòng)產(chǎn)登記的操作實(shí)務(wù)層面上的進(jìn)展則表現(xiàn)在國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局已初步形成不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式。接下來，國土資源部將在系統(tǒng)內(nèi)部、各相關(guān)部門和專家 學(xué)者之間廣泛征求意見，并進(jìn)一步修改完善，同時(shí)國土資源部將選擇若干典型地區(qū)對(duì)登記簿冊(cè)進(jìn)行試填試用，以確保登記簿冊(cè)的實(shí)用性和可操作性。

　　在實(shí)際進(jìn)展方面的難度，最大的是不動(dòng)產(chǎn)登記涉及的各個(gè)不同部門之間職責(zé)的整合。但是，在實(shí)際進(jìn)展上，不動(dòng)產(chǎn)登記落實(shí)的效率要比公眾預(yù)期的更高。國土資源部 在2014年10月8日公告稱，目前在我國106個(gè)重點(diǎn)城市中，有約一半的城市已經(jīng)啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)工作，尤其是河北、山東等11個(gè)省份已經(jīng)基本完成不動(dòng)產(chǎn)登記的省級(jí)職責(zé)整合。

　　(四)城鎮(zhèn)化：國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)有望打破城鄉(xiāng)二元化的不動(dòng)產(chǎn)管理格局

　　我國目前正在進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革，在很多時(shí)候都被理解成為狹義的城市房地產(chǎn)問題改革。實(shí)際上，我國最大的不動(dòng)產(chǎn)在農(nóng)村。長(zhǎng)期以來，由于城鄉(xiāng)二元格局，如農(nóng)業(yè)戶 口與城市戶口不平等、城市建設(shè)用地與農(nóng)村集體建設(shè)用地不平等，使我國的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)在發(fā)展過程中存在各種問題。要想從根本上改變目前的現(xiàn)狀，只有打破當(dāng)前各 部門多頭管理的構(gòu)架，從真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)“大統(tǒng)一”的改革目標(biāo)進(jìn)行。而且按黨中央、國務(wù)院的部署，我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，也只能是這種“大統(tǒng)一”。

　　目前加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，遇到的最大障礙實(shí)際上是一些利益團(tuán)體的抵觸情緒，他們不喜歡打破當(dāng)前的城鄉(xiāng)二元化的不動(dòng)產(chǎn)管理格局。令人欣慰的是，7月 下旬，國家發(fā)展和改革委員會(huì)、中央編辦等11個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于開展國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)工作的通知》，明確提出將宅基地和農(nóng)房納入全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn) 登記體系，并率先建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，彰顯了實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)“大統(tǒng)一”改革目標(biāo)的決心。

　　1980年代初期，中國改革從農(nóng)村土地的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制開始，由此開啟我國農(nóng)村土地制度改革的重要轉(zhuǎn)折。今天，我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記乃至整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)管理改革，也必須首先從農(nóng)村突破，以城鄉(xiāng)統(tǒng)一為基礎(chǔ)，以確認(rèn)和保護(hù)農(nóng)民的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利為核心破題。