政府不應(yīng)縱容養(yǎng)老地產(chǎn)“掛羊頭賣狗肉”

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　　目前，養(yǎng)老地產(chǎn)成為各界競相追逐的新熱點，應(yīng)該如何看待養(yǎng)老地產(chǎn)熱?養(yǎng)老地產(chǎn)的增長點有哪些方面?未來會面臨哪些機(jī)遇、困難和挑戰(zhàn)?應(yīng)該如何應(yīng)對?就此，記者邀請相關(guān)專家進(jìn)行訪談。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)還處于無序狀態(tài)

　　問：如何看待當(dāng)下的“養(yǎng)老地產(chǎn)熱”?對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀怎么看?

　　烏丹星：養(yǎng)老地產(chǎn)成為熱點有兩個契機(jī)，一個是人口老齡化達(dá)到一定程度引起國家重視，將老齡問題提到國家戰(zhàn)略層面;還有一個契機(jī)是房地產(chǎn)本身的發(fā)展遇到寒流，這個時候開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)至少可以作為一個概念來炒，相對來講拿地會容易一些。

　　楊樂渝：現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)整體還處于起步階段。目前養(yǎng)老地產(chǎn)分為很多不同類別，未來大部分發(fā)展會以社區(qū)養(yǎng)老為主流，現(xiàn)在大部分是這種模式。

　　祁世芳：就發(fā)展現(xiàn)狀而言，目前整體還處于無序的狀態(tài)。首先，目前很多項目的名字是養(yǎng)老地產(chǎn)的名字，但是實際目的是賣房，還是開發(fā)行為。其次，現(xiàn)在真正的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有很多門檻和無形條件。養(yǎng)老服務(wù)分得很細(xì)，需要配備醫(yī)療設(shè)施等，開發(fā)商對這些領(lǐng)域是非常陌生的。開發(fā)商對服務(wù)性的行業(yè)，“掙慢錢”沒有足夠的思想和心態(tài)上的準(zhǔn)備，不習(xí)慣掙這種高投入的慢錢。第三，現(xiàn)在國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，投資比較大，回收期比較長，收益率比較低，還有各種意外風(fēng)險甚至糾紛，國內(nèi)成熟的標(biāo)桿性的值得借鑒和學(xué)習(xí)的項目幾乎沒有。商業(yè)模式到現(xiàn)在為止還只是在研討。養(yǎng)老需要很多的資金等的投入，但是像某些掛羊頭賣狗肉的地產(chǎn)商的做法，并不是國家鼓勵的養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　問：養(yǎng)老地產(chǎn)未來增長前景如何?增長點主要在哪些方面?

　　烏丹星：行業(yè)的具體增長點，一個是養(yǎng)老產(chǎn)品，硬件設(shè)施比如床位，尤其是針對失能半失能的、失智癥的、高齡的、失獨的老人的床位數(shù)肯定會有很明顯的增加。還有一個會爆發(fā)性增長的是居家養(yǎng)老的社區(qū)服務(wù)。

　　楊樂渝：增長點最大的是60到75歲的健康老人，其度假需求是一個巨大的消費增長點。度假型的養(yǎng)老產(chǎn)品需求大。此外，進(jìn)入到護(hù)理階段，要進(jìn)行專業(yè)化的護(hù)理服務(wù)，收費會很高，行業(yè)需要去滿足，這個也是巨大的增長點。

　　祁世芳：未來肯定會增長，因為老人會越來越多，未來十年會逐年增高。老年人的需求是多方面的，老年服務(wù)、老年產(chǎn)品等，即“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”。服務(wù)和產(chǎn)品可以做的有很多。但目前養(yǎng)老資源嚴(yán)重不足。

　　問：目前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中存在哪些問題和行業(yè)亂象?該如何解決?

　　烏丹星：問題比較大的方面是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者和開發(fā)者對后期運(yùn)營和人才培養(yǎng)的難度認(rèn)識還是不夠，主要精力還是在研究產(chǎn)品模式上，對運(yùn)營模式和服務(wù)模式以及人才培養(yǎng)上相對產(chǎn)品來講還是比較欠缺的。

　　此外，有的開發(fā)商掛羊頭賣狗肉，拿地蓋房子賣完就撤了，這種情況也很多。在一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展早期，當(dāng)大家盈利模式不清晰，對整個產(chǎn)業(yè)缺乏認(rèn)知的時候，會有這些投機(jī)的現(xiàn)象。但這不足以影響整個養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。真正從房地產(chǎn)逐漸轉(zhuǎn)型過渡到適老化的養(yǎng)老地產(chǎn)或全齡社區(qū)的過程，是需要時間的。在此中間出現(xiàn)一些歪歪扭扭或者偏離的現(xiàn)象也正常。

　　楊樂渝：我覺得最大的問題是服務(wù)水平低。另外，提供給老年人的可供選擇的產(chǎn)品和服務(wù)種類比較少，整體供應(yīng)嚴(yán)重不足，服務(wù)比較好的機(jī)構(gòu)排隊的人特別多，有的已經(jīng)排到幾十年以后了，一張會員卡賣到60萬甚至80萬元。當(dāng)然也有觀念轉(zhuǎn)變的問題，中國人都不希望把老人送出去?，F(xiàn)在做養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商都沒有做過，此前都是產(chǎn)品的制造商，要進(jìn)入到服務(wù)的環(huán)節(jié)，面臨全新的行業(yè)和客戶類別，需要學(xué)習(xí)的東西很多，每個養(yǎng)老階段服務(wù)的類型也不一樣，從60歲到100歲期間，做全程的服務(wù)供應(yīng)商是很難的。

　　不過，現(xiàn)在開發(fā)商掛羊頭賣狗肉的做法越來越難了。只是建一些商品房，賣完就走，這種事情各地政府不會縱容。過去還有，以后會越來越少。

　　與其跑馬圈地不如跨界圈人

　　問：未來發(fā)展中的機(jī)遇有哪些?該如何把握?

　　烏丹星：機(jī)遇真正成型還是需要一段比較長的時間?，F(xiàn)有的七八十歲的老人其消費觀念已經(jīng)形成了，是比較難改變的。目前以中端水平進(jìn)入市場是比較明智的。等到50后60后這部分人進(jìn)入老齡化階段，消費檔次和消費需求才會真正達(dá)到比較高的水平。所以形成所謂真正的高端需求至少還要8到10年的時間。

　　對企業(yè)而言，把握契機(jī)要注意三個方面，第一是企業(yè)不應(yīng)該走太快。開發(fā)商的步伐要與政策層面相匹配，更多地去研究政策的含義。第二，要關(guān)注人才培養(yǎng)。“與其跑馬圈地不如跨界圈人”，不同的人集合在一起，然后通過一些在職的培訓(xùn)來了解這個產(chǎn)業(yè)，對這個產(chǎn)業(yè)有基本的認(rèn)知，掌握最基本的知識和技能，將來能夠為項目服務(wù)，這個應(yīng)該是開發(fā)商要重視的，而不是跑馬圈地蓋很多房子。第三，開發(fā)商應(yīng)該注重市場營銷的問題，應(yīng)該深入研究市場需求，從老百姓真正的需求點反推自己的產(chǎn)品和服務(wù)，把關(guān)注點放到市場，而不是自己的產(chǎn)品和服務(wù)或者自己的運(yùn)營團(tuán)隊。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)是服務(wù)業(yè)，地產(chǎn)只是平臺，要靠持續(xù)的服務(wù)來盈利。原來以地產(chǎn)為主體，養(yǎng)老作為配套，更多的是打著養(yǎng)老的幌子而已?，F(xiàn)在房地產(chǎn)成為承載養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)平臺和空間，是整合各類資源的平臺，在平臺上提供各類服務(wù)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展得越好，平臺的價值就越高，租金收益等會相應(yīng)增加。關(guān)系不能搞顛倒。

　　祁世芳：把握機(jī)遇首先是理念問題。養(yǎng)老是事業(yè)不是金礦。要有服務(wù)的心態(tài)、做貢獻(xiàn)的心態(tài)。不能太功利。其次，沒有能力和資源不要去做。醫(yī)療資源、醫(yī)護(hù)資源、服務(wù)設(shè)施、運(yùn)營管理等方面要求都很高。第三，沒有耐性也不要去做。養(yǎng)老是持久的事業(yè)，不是速成的。

　　問：養(yǎng)老地產(chǎn)未來會面臨哪些主要的困境或難點?如何克服難點、破除困境?

　　烏丹星：主要難點還是在頂層設(shè)計。政策法規(guī)的嚴(yán)謹(jǐn)性、科學(xué)性、可操作性、可落地實施性。規(guī)范的過程中總是會面臨著糾結(jié)，如果規(guī)范得過嚴(yán)會束縛產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如果太寬泛對產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)就沒有任何意義和價值。所以到底制定成什么樣能夠恰如其分地來規(guī)范這個產(chǎn)業(yè)其實是比較難的事情。

　　楊樂渝：對于開發(fā)商來說，首先整合資源就是難點。目前醫(yī)療護(hù)理資源、健康管理資源等都很缺乏。其次，還要建設(shè)服務(wù)型的團(tuán)隊，相關(guān)人才很缺乏。第三，開發(fā)的運(yùn)營模式和服務(wù)模式都處于探索階段，可能要冒很大風(fēng)險。

　　祁世芳：第一，是政策。養(yǎng)老現(xiàn)在整體是多級管理。涉及到民政部、住建部、國土資源部、衛(wèi)生部、保監(jiān)會等部門，各部門需要政策上協(xié)調(diào)一致，共同為養(yǎng)老事業(yè)制定便利的政策，提高投資人的積極性。政策上需要做設(shè)計，例如投資回報的政策傾斜，如何吸引社會資本進(jìn)入，能否免稅減稅，吸引護(hù)工等從業(yè)者進(jìn)入等，使資源向著市場需求的方向進(jìn)行配置。第二，要把服務(wù)群體分類也很難，包括支付能力、消費需求、家庭條件等等，是一項復(fù)雜的工程。