北京放寬普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，剛性和改善性購(gòu)房成最大受益者

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　　9月30日，北京市住建委、財(cái)政局、地稅局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于公布本市各區(qū)域享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格的通知》(下稱《通知》)，明確自10月8日起，購(gòu)房人根據(jù)新的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)納稅。

　　根據(jù)新標(biāo)準(zhǔn)，普通住宅認(rèn)定根據(jù)環(huán)線、房屋總價(jià)和房屋單價(jià)劃分，5環(huán)內(nèi)總價(jià)不超過468萬，單價(jià)不超過39600元/平米，二者滿足其一即可;5-6環(huán)總價(jià)不超過375萬，單價(jià)不超過31680元/平米，二者選其一;6環(huán)外不超過281萬，單價(jià)不超過23760元/平米。

　　這也是北京4年后再次調(diào)整普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)將使得享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購(gòu)房家庭比重?cái)U(kuò)大到90%以上。

　　普宅被“豪宅”

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢資料了解，在最近的10年內(nèi)，北京普通住宅標(biāo)準(zhǔn)僅調(diào)整過4次。

　　且最近的一次是2011年版本的住宅標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)是按照房屋的區(qū)位不同設(shè)定了不同的房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　根據(jù)2011年的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，除面積外，對(duì)于價(jià)格也有詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)。四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)的上限為38880元/平方米、南部地區(qū)為34560元/平方米;四至五環(huán)北部地區(qū)為32400元/平方米、南部地區(qū)為28080元/平方米;五至六環(huán)北部地區(qū)為25920元/平方米、南部地區(qū)為20600元/平方米;六環(huán)外地區(qū)為17280元/平方米。

　　照此來看，在符合戶型面積上限的情況下，只有同區(qū)位的住房低于上述價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，才能被劃歸普通住宅范圍。如果高于這一價(jià)格，那么即便是戶型面積符合低于144平方米的要求，也不能被認(rèn)定為普通住宅。

　　中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院的歷史監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，北京商品住房銷售價(jià)格同比漲幅超過20%。2011年-2012年的同比漲幅，也維持在基本相同的水平。

　　“如果仍以2011年設(shè)定的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)衡量當(dāng)前市場(chǎng)中的住宅是否是普通住宅，實(shí)際上，很多項(xiàng)目是‘被豪宅’的。”北京大岳咨詢有限責(zé)任公司金永祥如是介紹。

　　早在8月，北京市住建委就曾多次召集中介、行業(yè)專家、業(yè)主等多個(gè)代表探討北京普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的探討。

　　“相比之下，此次調(diào)整更符合實(shí)際。”北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志介紹，不再區(qū)分南北環(huán)線，在單價(jià)的基礎(chǔ)上，加上總價(jià)的參考指標(biāo)，兩者只要一項(xiàng)符合即可認(rèn)定為普通住房，將一些單價(jià)高、總價(jià)低的小戶型納入稅收支持范圍，盡可能將政策覆蓋面擴(kuò)大。

　　政策優(yōu)惠面擴(kuò)至9成以上

　　根據(jù)10月8日開始實(shí)施的“普宅新標(biāo)準(zhǔn)”，享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購(gòu)房家庭比重?cái)U(kuò)大到90%以上。

　　而在4年前，即2011年版本普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，彼時(shí)，北京住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，僅有70%的購(gòu)房家庭能夠享受到普通住宅的稅收優(yōu)惠。

　　“通知”亦顯示，此次調(diào)整是結(jié)合區(qū)域調(diào)整系數(shù)確定，是以2013年全市新建商品住房平均交易價(jià)為基準(zhǔn)，即單價(jià)2.2萬元/平方米、套總價(jià)260萬元/套，根據(jù)區(qū)域調(diào)整系數(shù)確定。區(qū)域調(diào)整系數(shù)為五環(huán)內(nèi)1.5、五到六環(huán)之間1.2、六環(huán)外0.9。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張旭也介紹，調(diào)整后，房源由“非普”轉(zhuǎn)為“普宅”，相應(yīng)稅費(fèi)成本將降低不少，減少了購(gòu)房成本，對(duì)剛需或者改善性購(gòu)房需求來說是好事。

　　陳志亦如是舉例，李某購(gòu)買西三環(huán)一套建筑面積為60平方米的住房，屬于該家庭唯一住房，成交單價(jià)5萬元/平方米。

　　按照原標(biāo)準(zhǔn)，該區(qū)域享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房平均交易價(jià)為38880元/平方米，李某需要按房屋實(shí)際成交價(jià)格的3%交納9萬元契稅。

　　但根據(jù)10月8日實(shí)施的新標(biāo)準(zhǔn)，該房屋雖然單價(jià)超過了區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)39600元/平方米，但參考總價(jià)468萬元/套的標(biāo)準(zhǔn)仍可享受稅收優(yōu)惠，李某只需按房屋實(shí)際成交價(jià)的1%交納契稅3萬元。

　　實(shí)際上，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整也是落地北京“三元化”調(diào)控思路的具體體現(xiàn)。北京市住建委早在7月就公布了北京下一步的房地產(chǎn)調(diào)控思路并提出，將按照分類調(diào)控的思路，采取系列措施，保證供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)。適度放開高端商品房項(xiàng)目，加強(qiáng)稅收征管，保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，并適時(shí)合理調(diào)整享受稅收優(yōu)惠的普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。