房地產(chǎn)政策調(diào)整效應(yīng)須謹(jǐn)慎關(guān)注

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穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，并保證民生不受負(fù)面侵害乃當(dāng)務(wù)之急。從今年的改革進(jìn)程來看，稅收制度的改革對地方土地財(cái)政的影響，新型城鎮(zhèn)化方向的轉(zhuǎn)變，還有住房需求在絕大多數(shù)城市的悄然變化以及除房地產(chǎn)外其他行業(yè)投資收益率的逐步上升，都會(huì)影響未來房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢。

震動(dòng)中引發(fā)關(guān)注

毫無疑問，房地產(chǎn)市場成為調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)增長階段中最受熱議的行業(yè)，并不是因?yàn)槠涓?dòng)范圍大，根本在于它和日常生活息息相關(guān)。

限購放松

此輪房地產(chǎn)調(diào)整引來的第一輪政策變動(dòng)就是取消限購。從目前的情況來看，承諾限購的絕大多數(shù)城市已紛紛取消該項(xiàng)政策，只有北上廣深四個(gè)一線城市及三亞仍舊執(zhí)行著當(dāng)初限購的“承諾”。不過外界普遍認(rèn)為，廣州有可能在今年年底“繳槍”，成為一線城市中“開閘”首例。

無論此推論是否成立，大家似乎更加關(guān)心北京“限購”的變動(dòng)。此前北京市市長王安順就曾表示，針對住房成交量的下滑態(tài)勢，要冷靜觀察，不能因此進(jìn)行干預(yù)，不輕易出臺(tái)新的房地產(chǎn)政策，甚至采取放松限購等措施。日前，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人也發(fā)布聲明，北京作為特大型城市，從首都功能定位和人口資源環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的需要出發(fā)，房地產(chǎn)限購政策現(xiàn)階段仍將繼續(xù)執(zhí)行，不會(huì)退出。就在國慶前，北京市副市長陳剛又再次重申，對于商品房市場堅(jiān)持住房市場化的基本方向，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，加大稅收、信貸調(diào)控力度，實(shí)行嚴(yán)格的限購政策。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果北京真的出現(xiàn)限購的松綁，那么意義非常重大，這或標(biāo)志2010年樓市收緊政策的終結(jié)，也反映了樓市市場化機(jī)制正在逐漸建立。這對于購房者、房企甚至地方政府的市場預(yù)期和預(yù)判都會(huì)有顯著的影響。

即便如此，在上半年各地紛紛調(diào)整限購政策的背景之下，“金九”并沒有像過往幾年如期而至。數(shù)據(jù)顯示，9月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10672元/平方米，環(huán)比上月下跌0.92%，連續(xù)第5個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大0.33個(gè)百分點(diǎn)。

限貸調(diào)整

相對于幾大城市不放松限購政策，限貸則出現(xiàn)了全國性的調(diào)整。9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)文對銀行貸款情況下的首套房認(rèn)定作出調(diào)整。可以說，在限貸逐步放松的同時(shí)，購房者的意愿也出現(xiàn)低位反彈跡象。本月9日，交通銀行發(fā)布的《不動(dòng)產(chǎn)市場趨勢與財(cái)富配置》報(bào)告指出，受剛需家庭未來入市意愿增強(qiáng)的影響，家庭預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)投資意愿在連續(xù)12個(gè)月下滑后，止跌回升，這是今年以來該指數(shù)首次小幅回升。

目前招行和建行以及中行都確定開始實(shí)行新政。但也有人認(rèn)為，商業(yè)銀行有其自身經(jīng)營考量，七折優(yōu)惠利率屬于政策性指導(dǎo)，“具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定”，嚴(yán)躍進(jìn)分析，具體如何執(zhí)行、怎樣落實(shí)，還得看銀行自身怎樣去推，有哪些施行標(biāo)準(zhǔn)。

融360最新數(shù)據(jù)顯示，國慶長假之后，北京各銀行的房貸利率沒有受央行新政的影響，利率水平基本與上月持平，但興業(yè)銀行首套房利率由基準(zhǔn)利率的1.05倍下調(diào)至九點(diǎn)五折，降幅明顯。

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“對于北京這樣的一線城市，放松信貸條件，對于改善型需求購房者的利好面是最大的。此類城市很多婚房交易是在2010至2013年期間，戶型相對較小。但到了2014年，此類購房者整個(gè)購買力在增強(qiáng)，而且隨著子女出生等新變化，換購新住房的需求會(huì)逐漸釋放。所以從短期看，此類限貸政策松綁，對于此類群體的購房成本降低是一個(gè)利好。”對于稅費(fèi)的減少，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為這主要是利好一些大戶型住房庫存的消化。但是，對于剛需購房者，真正關(guān)心的還應(yīng)該是房價(jià)和按揭貸款利率，所以不會(huì)起到太大作用。

行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

不久前，海通證券發(fā)布了上市房企從去年7月之后一年的股權(quán)融資和發(fā)債融資能力，數(shù)據(jù)顯示，該指標(biāo)在去年八九月份為最高點(diǎn)，自11月開始，連月下跌。同時(shí)，今年1至8月房地產(chǎn)行業(yè)到位資金的增幅只有3%，開發(fā)商現(xiàn)金流受到限制，而海通證券方面也把整體情況總結(jié)為“行業(yè)面臨調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)”。

除了自身風(fēng)險(xiǎn)之外，房地產(chǎn)市場給銀行帶來的直接和傳導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)也備受關(guān)注。不可否認(rèn)的是，在前幾年的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，銀行貸款對整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈影響頗深。如果房價(jià)大幅縮水，將導(dǎo)致銀行表內(nèi)外業(yè)務(wù)的收益嚴(yán)重受損，金融風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

另外我們也注意到，受房地產(chǎn)低迷的影響，今年上半年其他領(lǐng)域的實(shí)體經(jīng)濟(jì)也受到拖累。水泥、鋼材、玻璃、機(jī)械以及下游的家裝、家具等行業(yè)都受到實(shí)質(zhì)性的影響。

基于此，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，并保證民生不受負(fù)面侵害乃當(dāng)務(wù)之急。從今年的改革進(jìn)程來看，稅收制度的改革對地方土地財(cái)政的影響，新型城鎮(zhèn)化方向的轉(zhuǎn)變，還有住房需求在絕大多數(shù)城市的悄然變化以及除房地產(chǎn)外其他行業(yè)投資收益率的逐步上升，都會(huì)影響未來房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢。“也許可以將行業(yè)積聚的風(fēng)險(xiǎn)慢慢化解開。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。