上市房企銀行間發(fā)債 業(yè)內(nèi)料4000億規(guī)模不大

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9月18日，對于上市房企在銀行間交易商協(xié)會注冊發(fā)行債券問題，交易商協(xié)會召集部分券商就發(fā)債細節(jié)的要求進一步進行細化，交易商協(xié)會主管債券發(fā)行注冊的注冊辦公室（下稱“注冊辦”）以問答形式進一步明確了相關發(fā)行細則。

《第一財經(jīng)日報》記者獲得的上述“注冊辦”問答實錄顯示，此次問答形式的發(fā)行細則比9月初債券市場專業(yè)委員會上討論的準入標準更寬松，包括發(fā)行主體資質(zhì)、監(jiān)管專戶管理，以及信息披露等方面均弱于預期，不過AA級評級的準入門檻并沒有放松，而且不允許通過增信獲得AA級的上市房企發(fā)債。

不過，有債券市場人士認為，鑒于目前在銀行間市場能夠拿到AA級的上市房企數(shù)量有限，因此上市房企的中票發(fā)行規(guī)模總體有限，大概不超過4000億元。

另據(jù)一家評級公司的知情人士透露，目前已經(jīng)有上市房企開始尋求評級服務，為在銀行間市場發(fā)行中票作準備。

“四公”標準弱化

9月初債券市場專業(yè)委員會上流傳出的會議紀要顯示，銀行間市場發(fā)行債券的上市房企必須符合“四公”標準，核心即：“公益惠民、公信誠實、公開透明、公眾認可度高”，“四公”標準分別對應的“普通商品房開發(fā)為主，無違規(guī)行為，財務透明、融資經(jīng)驗豐富，一級房地產(chǎn)資質(zhì)，償債能力穩(wěn)定”。

9月18日的問答記錄則對上述“四公”標準進行了細化，而且準入標準相較市場預期有明顯弱化。

“四公”原則中，“公眾認可度高”規(guī)定“上市房企應具備房地產(chǎn)一級資質(zhì)，在一二線城市房地產(chǎn)占比大，公司規(guī)模、經(jīng)營數(shù)據(jù)良好，具有穩(wěn)定的償債能力”。

9月18日的問答記錄顯示，上市房企發(fā)債標準已經(jīng)有些許放松，“合并口徑內(nèi)母公司或子公司擁有資質(zhì)，均視為符合標準。”即那些發(fā)行人本身無房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，但合并范圍內(nèi)的子公司擁有一級資質(zhì)的企業(yè)同樣符合發(fā)債標準。

另外，對于普通商品房項目的規(guī)定也有所放松。本次問答顯示，對于普通商品房的界定標準按照當?shù)爻墙?、稅務部門的標準，配備底商的項目只要整體評估是普通商品房即可歸為普通商品房項目。

“目前各地均出臺了相關標準，采取發(fā)行人對照當?shù)貥藴首圆?、主承銷商盡調(diào)、律師發(fā)表意見的形式進行判斷。不需要像公司債一樣，征求有關部門意見。”9月18日，交易商協(xié)會注冊辦的問答中表示。

至于“四公”標準所提到的“未來主營業(yè)務仍以普通商品房為主”也并無明確量化規(guī)定；而且在“閑置土地、炒地、捂盤惜售、信貸違規(guī)、無證開發(fā)”等違規(guī)操作界定問題上，“原則上依靠發(fā)行人披露和中介機構盡調(diào)的形式明確，無需征求政府部門意見。協(xié)會后續(xù)將和律師進一步討論落實。”

一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師對《第一財經(jīng)日報》記者表示，上述列出的違規(guī)操作幾乎所有房地產(chǎn)開發(fā)商都有涉及，此次問答中規(guī)定根據(jù)發(fā)行披露和中介機構盡調(diào)，而非政府部門意見來界定其實是一種放松；而且對于已經(jīng)收到相關部門處罰的上市房企其實采取了比較靈活的處理方式。

上述分析師所言的“靈活處理”是指，上市房企收到的處罰是否構成上市房企發(fā)債障礙問題上，9月18日的問答表示：“看具體處罰有無限制性的規(guī)定。”

募投資金用途管理

在募集資金用途方面，18日的細化與9月初并無太大變化，仍然強調(diào)募投資金用于補充流動資金、償還銀行貸款（該貸款必須為保障房項目、普通商品房項目的項目貸款），嚴禁用于償還信托貸款。

在18日的問答中，交易商協(xié)會規(guī)定“對募投資金用于流動資金具體細節(jié)不作明確限制或要求，但需遵循實質(zhì)和示范性的要求”。

“從實質(zhì)性角度，大部分還是建議用于具體項目或償還貸款；從此次政策開發(fā)的示范性意義來看，建議用于合法合規(guī)的項目上，避免流動資金測算不清的情況。”

不過交易商協(xié)會并不要求發(fā)債的期限與所需償還貸款的剩余期限相匹配。

而9月初的文件規(guī)定，募集資金用于項目時還需要滿足相關條件，該項目的自有資金投入不低于項目總投資的30%；套型面積和價格應符合所在地城建/稅務部門對普通商品房的規(guī)定（含經(jīng)濟適用房），普通商品房開發(fā)的面積要占到項目總面積的70%以上；募集資金僅用于房建開發(fā)，不能作為土地款等其他用途；必須采用專戶監(jiān)管模式，并提供相應的監(jiān)管協(xié)議。

18日問答則進一步明確稱，自有資金不能包括“夾層融資”；另外，關于募集資金的專戶監(jiān)管，目的是在監(jiān)管發(fā)債資金使用層面符合“支持普通商品房建設”的政策要求，項目銷售形成收入的回款不作進一步要求。

AA評級不妥協(xié)

9月18日交易商協(xié)會召集的會上，有承銷商詢問通過增信達到AA是否可以發(fā)債，交易商協(xié)會明確表示，主體評級必須為AA，不能通過擔保或增信實現(xiàn)。

“上市房企中，評級能夠達到AA的其實不多，而且目前只允許發(fā)行中票，整體上發(fā)行的量比較有限。”一位承銷人士對本報記者表示，據(jù)他估算，按照“上市企業(yè)、單一產(chǎn)品（中票），考慮到不超過凈資產(chǎn)40%的中票額度，發(fā)行規(guī)模不會很大，大概不超過4000億元”。

不過上述人士同時也指出，如果出現(xiàn)子公司擁有發(fā)行權，但采用合并報表的情況來計算發(fā)行額度，可能發(fā)行額度會有變化。

根據(jù)18日的問答會，目前交易商協(xié)會在上市房企發(fā)債初期并不鼓勵發(fā)行非公開定向債務融資工具（PPN）和永續(xù)中票等品種，“建議在初期發(fā)行中期票據(jù)”，但也并未排除之后向上市房企開放PPN和永續(xù)中票等融資工具。

鑒于目前證監(jiān)會也在釋放信號有望允許上市房企發(fā)行公司債，有承銷商擔心兩個市場分別發(fā)行的公司債和中票出現(xiàn)額度沖突的情況，目前交易商協(xié)會對此作出表態(tài)稱：“若可能發(fā)生額度沖突，協(xié)會不看流程申報中的情況，以發(fā)行出來的結(jié)果為準。”