大房企與地產(chǎn)基金爭食“休克魚”

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對媒體連續(xù)多日的傳言“四大行將出政策調(diào)整首套房貸認定標(biāo)準(zhǔn)”，9月25日，中國人民銀行副行長劉士余終于回應(yīng)稱“具體內(nèi)容要等文件”。繼松綁限購之后，約束房地產(chǎn)市場增長潛力的另一大政策限貸似乎也有望松綁。市場評論人士認為，市場需求的回歸對連續(xù)下行的房地產(chǎn)市場可起提振作用，市場可能正在筑底。

然而，面對市場的低迷，眾多中小房企已經(jīng)難以等到“天亮的那一天”了。在資金壓力之下，一些中小房企正在盤點自己的資產(chǎn)，看看哪些家底可以變賣。以大型開發(fā)商和地產(chǎn)私募基金為首的資本也嗅到了血腥味，正緊鑼密鼓尋找合適的公司和項目，準(zhǔn)備收購接盤。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)已完成并購交易73宗，總價值152.93億元，同比增長2.09倍；未完成交易92宗、交易總額1609.62億元，同比增長4.73倍。一場“大魚吃小魚”的大戲帷幕正在拉開。

“并購里面有黃金。”德信資本總裁陳義楓向中國房地產(chǎn)報記者描繪，吃“休克魚”是一項賺錢的生意，“折讓率很高。毛收益率可以達到百分之七八十，扣除稅金、改造成本、財務(wù)費用，年化收益率達到百分之三四十。”因此，不僅是大型房企趁機低成本并購擴張，各種資本也躍躍欲試，在房地產(chǎn)下行期尋找“休克”的中小房企，開始一場圍獵“休克魚”的盛宴。

“沉舟側(cè)畔千帆過，病樹前頭萬木春”，就在房地產(chǎn)形勢下滑引起一些中小開發(fā)商一片愁云慘霧之際，以大型開發(fā)商和地產(chǎn)私募基金為首的資本卻嗅到了高利潤的并購商機。

9月15日，遠洋地產(chǎn)宣布，全資附屬公司北京遠東新地置業(yè)有限公司將收購大信置業(yè)持有的51%中山市大信彩虹家園股權(quán)。而這已是一個多月以來，遠洋地產(chǎn)第二次收購房地產(chǎn)項目。

Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)已完成并購交易73宗，總價值152.93億元，同比增長2.09倍；未完成交易92宗、交易總額1609.62億元，同比增長4.37倍。

與此同時，另一批并購大鱷——房地產(chǎn)私募基金也嗅到了血腥味，正在緊鑼密鼓尋找合適的收購項目，伺機接盤。

“房價下跌的弱周期下，房地產(chǎn)行業(yè)有更多的并購機會，作為并購方也有更多議價空間。房地產(chǎn)并購基金一年的毛收益率可以達到百分之七八十，扣除稅金、改造成本、財務(wù)費用，年化收益率達百分之三四十，所以并購里有黃金。”德信資本總裁陳義楓在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時透露。

房地產(chǎn)并購無疑將成為下一個高利潤增長點。在這場并購與被并購的資本角逐中，誰將是最后的贏家？

大魚吃小魚

近期，越來越多的房企并購事件浮出水面。

這其中，“大魚吃小魚”仍然是一個主旋律。對于大房企而言，借助并購，可以憑借自身較強的開發(fā)能力和運營能力將所并購項目扭虧為盈實現(xiàn)利潤，并借此獲得更多土地儲備，實現(xiàn)逆勢擴張。

據(jù)悉，遠東新地就大信彩虹家園51%股權(quán)應(yīng)付的總代價為1020萬元，此外，還將以現(xiàn)金方式向大信彩虹家園提供1.99億元。交易完成后，大信置業(yè)及遠東新地分別持有大信彩虹家園49%及51%股權(quán)，大信彩虹家園成為遠洋地產(chǎn)的非全資附屬公司。

此外，6月23日，大信房地產(chǎn)向遠洋地產(chǎn)子公司遠東新地出售持有的20%中山市遠見房地產(chǎn)公司股權(quán)。遠東新地購買價為7253萬元，交易完成后，遠東新地持有遠見的100%股權(quán)。

據(jù)悉，遠見持有遠洋啟宸及大信持有彩虹項目均為住宅商業(yè)物業(yè)，總建筑面積分別約49.3萬平方米和16.9萬平方米。也就是說，遠洋地產(chǎn)通過并購獲得了66萬平方米土地。

8月12日，遠洋地產(chǎn)還以4.84億元總價收購了外高橋保稅區(qū)G2-01項目，這是一個在建的商業(yè)辦公項目。

被稱為“并購狂”的信達地產(chǎn)，今年以來也在與母公司信達資產(chǎn)的聯(lián)動下，斬獲了多家房企和大量土地儲備。其中，僅6月份，就從廣東湛江嘉粵集團下屬5個公司手中拿到了113萬平方米的土地儲備。

“中小開發(fā)商或因資金鏈或因產(chǎn)品定位或開發(fā)能力，在市場不景氣之際，肯定受影響，唯一出路就是賣掉項目。”長富匯銀總裁張保國對中國房地產(chǎn)報記者表示。

多家券商的研報均顯示，2014年，僅30%的主流房企完成了上半年的銷售任務(wù)，超八成房企上半年業(yè)績出現(xiàn)下滑或虧損，大小房企資金面分化加劇。

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上來看，房地產(chǎn)行業(yè)并購量今年也確實出現(xiàn)了成倍的增長。

大魚也在被吃

值得注意的是，在此輪并購潮中，并不僅僅是中小房企在變賣資產(chǎn)，大房企也在拋售商業(yè)物業(yè)項目。

萬科9月5日公告稱，新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司旗下的一家子公司以16.5億元的價格，收購了萬科旗下上海萬獅置業(yè)有限公司90%的股權(quán)，從而獲得位于上海虹橋一宗建筑面積為11萬平方米的寫字樓物業(yè)。

而就在上述交易公告約一周前，萬科宣布與美國凱雷投資集團建立資產(chǎn)平臺公司和商業(yè)運營管理公司，凱雷和萬科分別持有資產(chǎn)平臺公司80%和20%的股權(quán)，擬以收購股權(quán)或資產(chǎn)的方式收購萬科所擁有的9個商業(yè)物業(yè)。

今年6月，朗詩綠色地產(chǎn)全資附屬公司南京朗銘公司及寧波金翔房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，作價6800萬元從浙江萬科手中收購項目公司杭州萬業(yè)置業(yè)有限公司34%及33%的權(quán)益。

最吸引眼球的則是5月份融創(chuàng)對綠城的強強并購，被業(yè)內(nèi)稱為行業(yè)并購潮來臨的標(biāo)志性事件。

“有些大房企是出于戰(zhàn)略調(diào)整需要出售一部分物業(yè)，有些大房企則是迫于年終業(yè)績考核壓力而盡快變現(xiàn)。”張保國分析道。

低折扣、高利潤的誘惑

除了大房企在掘金并購機遇，房地產(chǎn)私募基金也逐漸成為此輪并購熱潮中的中堅力量，或者直接介入項目并購，或者發(fā)起房地產(chǎn)并購基金，或者聯(lián)合開發(fā)商共同參與。

“私募地產(chǎn)基金在項目并購上其實更多是圍繞著有此類需求的開發(fā)商做文章，因為基金本身并沒有開發(fā)團隊。因此，有項目擴張或利潤擴張需求的開發(fā)商應(yīng)該都有和私募地產(chǎn)基金對接合作的可能性。”恒銀基金副總裁林爭暉在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

而這其中，對于并購項目的選擇，大多數(shù)地產(chǎn)私募基金都更為青睞商業(yè)地產(chǎn)。

“住宅類項目，開發(fā)商自己就可以賣出去，養(yǎng)老和旅游地產(chǎn)我都不看好。我們并購的商業(yè)主體不是綜合體，而是可以快速銷售的街鋪、寫字樓，而且要位于北上廣深。在深圳，包括龍頭開發(fā)商都有把住宅區(qū)的底層街鋪賣給我們的例子。雖然有些開發(fā)商銷量排名前十，但不善于賣街鋪，也不善于招商，所以會賣掉變現(xiàn)。”陳義楓表示。

據(jù)陳義楓介紹，做房地產(chǎn)并購，比單純給房企融資的利潤要高得多，年化收益率能達到百分之三四十。“要考慮并購價格的折扣幅度，打6.5折、不能超過7折。我們近期剛投資的某大型開發(fā)商住宅樓盤的街鋪就拿到了這個折扣。今年有資金壓力或經(jīng)營指標(biāo)壓力的開發(fā)商多起來了，這種情況下有資金能買到好的便宜貨。

“鑒于市場在大盤整的進程中，這類并購機會應(yīng)該會越來越多，在一、二、三、四、五線城市都會存在，但是，不同類型的項目在不同城市的市場風(fēng)險是不同的，而且并非都會是好的并購對象和并購機會，這需要私募地產(chǎn)基金有足夠多的經(jīng)驗和足夠強的團隊去遴選項目和合作開發(fā)商。”林爭暉分析表示。