保障房建設(shè)目標(biāo)壓頂 銀行定向限量“輸血”

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“十二五”期間五年3600萬套保障房的建設(shè)進(jìn)程漸進(jìn)尾盤，各路資金正在持續(xù)入場(chǎng)。

“我們正在籌備鞍山城投和營(yíng)口城投第二期保障性住房定向工具的發(fā)行。未來這一定向工具將在丹東、錦州等轄區(qū)內(nèi)進(jìn)一步開展。”在承銷了東北地區(qū)首批保障房定向工具后，浦發(fā)銀行大連分行投資銀行部總經(jīng)理劉寧寧正在規(guī)劃下一步保障房定向工具的發(fā)行計(jì)劃。

受信貸規(guī)模限制、房地產(chǎn)貸款嚴(yán)控等影響，目前越來越多的銀行傾向于采取債務(wù)融資工具進(jìn)入保障房市場(chǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京、上海、青海、陜西、南京、蘭州、烏魯木齊、重慶、福州等省市已經(jīng)通過銀行及部分券商承銷發(fā)行保障性住房定向工具支持保障房建設(shè)，總?cè)谫Y規(guī)模超過800億元。

而對(duì)于投資銀行而言，打上政策牌標(biāo)簽的保障性住房定向工具如何提升在銀行間債市的交投活躍程度，令業(yè)內(nèi)頗為關(guān)注。

地市級(jí)城投作為發(fā)行主體 保障房定向工具發(fā)行路徑

9月16日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布數(shù)據(jù)稱，2014年全國(guó)計(jì)劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程700萬套以上（其中各類棚戶區(qū)470萬套以上），基本建成480萬套。截至8月底，已開工650萬套，基本建成400萬套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的92%和83%，完成投資9500億元。

為保障完成2014年保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)，住建部要求未開工的項(xiàng)目9月份必須全部開工。

隨著保障房建設(shè)進(jìn)度加快，各地保障房主管部門和承建主體不斷尋找多元化的資金渠道，其中不少省級(jí)以下的地市級(jí)城投公司作為融資主體紛紛亮相發(fā)行保障房定向工具。

今年5月交行浙江分行與國(guó)開行承銷發(fā)行溫州市名城建設(shè)投資集團(tuán)有限責(zé)任公司發(fā)行的36億元保障房非公開定向債務(wù)融資工具，專項(xiàng)用于溫州地區(qū)15個(gè)保障房建設(shè)項(xiàng)目。這是浙江省首只保障房定向工具，也是繼北京、上海、南京等直轄市或省會(huì)城市之后，首次由地級(jí)市發(fā)行此類產(chǎn)品。

5月29日，浦發(fā)銀行大連分行為地市級(jí)的鞍山城投和營(yíng)口城投發(fā)行了30億元和15億元的保障性住房定向工具，募集資金專項(xiàng)用于保障性住房項(xiàng)目建設(shè)，以緩解鞍山市和營(yíng)口市保障性住房建設(shè)資金短缺的壓力。

這兩只保障房定向工具也是東北地區(qū)首批發(fā)行的保障房定向工具，其中營(yíng)口城投保障房定向工具發(fā)行期限最長(zhǎng)，鞍山城投保障房定向工具發(fā)行規(guī)模最大。

早前銀行間債市交易商協(xié)會(huì)召開主承銷商通氣會(huì)，會(huì)上對(duì)保障房發(fā)債程序進(jìn)行優(yōu)化，并和各商業(yè)銀行建立了保障房發(fā)行債務(wù)融資工具的專項(xiàng)溝通機(jī)制。

之所以會(huì)選擇地市級(jí)城投公司作為保障房非公開定向工具等私募債的發(fā)行主體，劉寧寧認(rèn)為，一方面從債券投資者角度來考慮，銀行間債市投資者對(duì)私募債的投資一向比較謹(jǐn)慎，盡管交易商協(xié)會(huì)對(duì)保障房定向工具發(fā)行主體沒有太大限制，但為了保證后續(xù)發(fā)行銷售成功，一般會(huì)選擇評(píng)級(jí)較好的發(fā)行主體。“鞍山城投公司的主體評(píng)級(jí)達(dá)到了AA+級(jí)，營(yíng)口城投公司的主體評(píng)級(jí)達(dá)到了AA級(jí)，比一些建設(shè)項(xiàng)目公司的評(píng)級(jí)要高很多。”

另一方面，從前期債券發(fā)行來看，現(xiàn)在保障房任務(wù)指標(biāo)層層分解，由住建部分解到各省，各省分解到各市、各區(qū)、各縣的建設(shè)企業(yè)，越往下分解，建設(shè)主體的融資方式越少，對(duì)外直接融資能力越差。

“如果直接去和各個(gè)建設(shè)主體去談保障房私募債項(xiàng)目，溝通層級(jí)較多，而且執(zhí)行保障房項(xiàng)目的主體過于分散，溝通成本比較高。所以我們?nèi)ジ厥屑?jí)的城投公司談合作，這些城投公司對(duì)當(dāng)?shù)氐谋Ｕ戏宽?xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌建設(shè)、統(tǒng)籌管理，溝通效率高，而且以這些城投公司作為對(duì)外融資主體，可以提高對(duì)外融資的能力。”浦發(fā)銀行大連分行投資銀行部產(chǎn)品經(jīng)理羅貴心說。

實(shí)際上，銀行承銷發(fā)行保障房定向工具仍比較謹(jǐn)慎，其中一個(gè)原因在于建設(shè)主體比如建筑項(xiàng)目公司融資能力不強(qiáng)、評(píng)級(jí)不高，與省政府溝通成本較高，而有能力融資的主體比如城投公司等則較少直接參與建設(shè)，但具有較強(qiáng)的融資能力，因此尋找適合的融資主體去統(tǒng)籌融資是銀行承銷時(shí)需要謹(jǐn)慎考慮的問題。

根據(jù)媒體報(bào)道，來自交易商協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年6月末，共有16家企業(yè)累計(jì)發(fā)行391.3億元保障房建設(shè)債務(wù)融資工具；北京、青海、江蘇等14個(gè)省市30家企業(yè)累計(jì)發(fā)行38期總額896.575億元保障房定向工具，對(duì)應(yīng)支持超過51萬套保障性住房建設(shè)。

“目前保障性住房建設(shè)資金除了中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助的財(cái)政資金外，金融資金主要以銀行貸款為主，但信貸資金與大體量、福利性保障性住房建設(shè)所需要的大額、穩(wěn)定、低成本的資金來源并不完全一致。”劉寧寧說。

劉寧寧表示，保障性住房建設(shè)是一項(xiàng)民生工程，耗時(shí)長(zhǎng)，需要資金量大，如果資金全部通過貸款融資，在各金融機(jī)構(gòu)信貸資源有限的條件下，勢(shì)必會(huì)擠占地方企業(yè)發(fā)展所需資金。

“與傳統(tǒng)融資渠道相比，保障房定向工具具有總額大、成本低、使用限制少、期限靈活等特點(diǎn)。”劉寧寧說，“定向工具可靈活設(shè)置發(fā)行條款，還可以自主選擇債券定向投資人。”

對(duì)于融資方來說，與直接貸款相比，發(fā)行保障房定向工具的融資成本相對(duì)較低。目前3年期銀行貸款基準(zhǔn)利率為6.15%，5年期銀行貸款基準(zhǔn)利率為6.4%，城投公司正常銀行貸款一般在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%~30%，還存在抵押、擔(dān)保等費(fèi)用，綜合融資成本超過9%。

以浦發(fā)銀行大連分行承銷的鞍山城投保障房定向工具為例，該私募項(xiàng)目的發(fā)行利率為7.5%，加上中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用及主承銷商的承銷費(fèi)等綜合融資成本不到8%。因此，保障房定向工具比銀行貸款利率要低1個(gè)百分點(diǎn)以上。

不過，雖然目前多個(gè)省市已經(jīng)通過保障房定向工具總?cè)谫Y規(guī)模超過800億元，但對(duì)于保障房所需巨大資金量來說仍是杯水車薪，銀行承銷這些私募債的前期溝通成本比較高，后期銷售發(fā)行也不容樂觀。

而在劉寧寧看來，未來保障房定向工具融資規(guī)模要更快擴(kuò)容，關(guān)鍵還在于要提高銀行間債市對(duì)保障房定向工具的交投活躍度。

“目前在銀行間債市購(gòu)買保障房私募債的投資者主要是銀行、券商和基金，而保險(xiǎn)資金、社保資金等機(jī)構(gòu)投資者投資較少。”劉寧寧說，“實(shí)際上追求長(zhǎng)期投資的保險(xiǎn)資金與保障房長(zhǎng)期投資建設(shè)資金比較匹配，但私募的流動(dòng)性相對(duì)短券、中票較差，在退出方面的渠道較為有限，所以保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)私募債投資非常謹(jǐn)慎甚至不投。”