棚戶區(qū)改造趕進度 多地探索回購商品房

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8月15日，住建部發(fā)布信息稱，2014年全國計劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上。截至7月底，已開工590萬套，分別達到年度目標任務的84%和70%，完成投資8500億元。

即便在總體上趕上了進度，但各地的保障也呈現(xiàn)了各自的建設景象，按國務院的規(guī)定，2014年起之后幾年，每年要完成棚改470萬套以上，將牽涉資金缺口、人口安置、土地征集等關鍵難題。

“在今年棚戶區(qū)改造大規(guī)模啟動的前提下，各地為了趕進度，不少地方通過政府回購適當面積普通商品房實現(xiàn)就近安置或者就地安置，更利于棚改等保障房的推進。”上海易居地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示。

與此同時，這也將緩和各地目前不太景氣的房地產(chǎn)環(huán)境。8月11日，湖南省住建廳印發(fā)《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，明確規(guī)定政府可回購普通商品房用作保障房源等五項措施，來促進湖南省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

打通存量房與棚改需求

湖南版《意見》要求，各地政府和企事業(yè)單位及經(jīng)濟園區(qū)可購置適當面積的普通商品房用于公租房和棚戶區(qū)改造安置房，并納入2015年全省保障性安居工程計劃，享受國家、省保障性安居工程有關資金補助及配建房源稅費減免政策。

據(jù)了解，2014年長沙棚戶區(qū)改造任務為14700戶，全市擬實施棚改項目56個。截至6月底，長沙城市棚改項目已開工44個，改造11592戶。

湖南省住房和城鄉(xiāng)建設廳數(shù)據(jù)顯示，2014年至2017年，湖南省計劃改造各類棚戶區(qū)134 .19萬戶，其中城市棚戶區(qū)改造107.76萬戶，國有工礦棚戶區(qū)改造和國有墾區(qū)危房改造26.43萬戶。目前，湖南省城市棚戶區(qū)改造涉及約450萬人，占該省城鎮(zhèn)人口的13.4%。

據(jù)湖南省住建廳人士介紹，湖南穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展政策最大亮點在于，政府將改變新建的方式，通過回購適當面積的普通商品房作為保障房源，從而打通市場庫存房源與棚戶區(qū)改造的安置需求。

“另外，從以往經(jīng)驗來看，新建的保障房源，一般位置相對較為偏遠，配套并不完善，而在今年棚戶區(qū)改造大規(guī)模推進的前提下，通過政府回購適當面積，適當區(qū)域的普通商品房實現(xiàn)就近安置或者就地安置，更利于棚改的推進。”該人士透露。

楊紅旭表示，政府主要是出于解決巨額存量房的考慮，畢竟現(xiàn)在市場形態(tài)非常不健康，為了避免企業(yè)資金鏈斷裂引發(fā)潛在的金融風險，政府也是無奈之舉，畢竟靠市場自己去調(diào)節(jié)是最好的。

放大到全國，國家將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，加大了對各類棚戶區(qū)改造的力度。根據(jù)國務院部署，2013-2017年要重點推進資源枯竭型城市、獨立工礦棚戶區(qū)、三線企業(yè)集中地區(qū)的棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實施城中村改造。

這給地方高強度的保障房建設任務下，又增加了新的任務。面對湖南的回購商品房模式，各地也在蠢蠢欲動。

多地已經(jīng)進行探索

據(jù)本報了解，事實上在年初兩會上，亦有政協(xié)委員提出，一方面不少商品房空置、另一方面保障房建設壓力大，可以探索回購一批商品房用于保障房。

到了7月，亦傳出建部正關注并調(diào)研地方政府以回購商品房用于安置房的棚改新模式，當時機成熟，會對這一模式做得好的城市經(jīng)驗進行推廣。目前，已經(jīng)有成都、蕪湖等城市在棚改中實施政府回購方式。

據(jù)悉，全國一年的商品房竣工量為800萬套左右，如果政府回購的商品房量達到20%，就是160萬套。這對部分庫存量過剩的城市房地產(chǎn)市場是一個對沖。

“在樓市的下行階段，政府直接出手救市，一定程度上是在替市場做資源的分配，去化庫存的作用是肯定有的，只是效果如何，還很難說。”中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞告訴記者。

“其次，商品房庫存與保障房缺口的匹配也是該政策推行的基礎，同時如何制定出合理的價格區(qū)間，實現(xiàn)多方共贏，是問題的難點所在。”牛鳳瑞表示。

無獨有偶，近日浙江省嘉興市人民政府下發(fā)了《促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展意見》，提出將加強房地產(chǎn)開發(fā)用地供應管理、逐步取消保障性住房等實物建設。

《意見》提出，嘉興將從嚴控制房地產(chǎn)開發(fā)用地供應總量、供應時序和供應結構，并逐步取消保障性住房、拆遷安置住房實物建設。同時，鼓勵通過貨幣補償方式實施安置或通過收購商品住房進行實物安置。

牛鳳瑞同時表示：“想要回購商品房，對于債務負擔沉重的地方政府是個很大的考驗，如何合理分配兩者之間的價差，利益的輸送導向何方，以及政策對市場的巨大干擾，這都是必須考慮的問題。”