個(gè)別城市購(gòu)物中心過(guò)剩 城市綜合體發(fā)展堪憂(yōu)

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城市綜合體是開(kāi)發(fā)商的“香餑餑”,主打“聚合優(yōu)質(zhì)資源，演繹盛世繁華”,集購(gòu)物、商務(wù)、酒店、住宅及娛樂(lè)等配套于一體，但受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，大多依靠購(gòu)物中心盤(pán)活地段的城市綜合體的發(fā)展存在隱憂(yōu)，因購(gòu)物中心井噴式發(fā)展，導(dǎo)致零售物業(yè)空置率一路上升至5%，購(gòu)物中心如果熬不過(guò)培育期，那么依托購(gòu)物中心盤(pán)活城市綜合體的初衷有可能落空。

1、購(gòu)物中心“奔四”競(jìng)爭(zhēng)激烈

作為商業(yè)地產(chǎn)炙手可熱的“香餑餑”,城市綜合體廣受全國(guó)地產(chǎn)大鱷追捧。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2013年底廣州市區(qū)內(nèi)已建或在建的購(gòu)物中心共有30多個(gè)，欲打造的城市綜合體數(shù)量較2012年增加了10個(gè)左右。預(yù)測(cè)未來(lái)3至5年，廣州市內(nèi)將產(chǎn)生約400萬(wàn)平方米的商業(yè)用地。

商業(yè)用地面積的擴(kuò)大帶來(lái)的是商場(chǎng)數(shù)量的增多，與成熟購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)失利導(dǎo)致新興商場(chǎng)人氣低迷、招商遇困。

位于天河商圈的萬(wàn)菱匯2010年開(kāi)業(yè)初定位為“綜合性購(gòu)物中心”,培育期已4年，但因與同一區(qū)域內(nèi)的太古匯、天河城、正佳廣場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)一直不如人意。新快報(bào)記者走訪(fǎng)所見(jiàn)，目前場(chǎng)內(nèi)仍有鋪位大門(mén)緊閉，門(mén)上掛著招商部的電話(huà)待租。開(kāi)業(yè)不到兩年的西城都薈也面臨同樣困境，“本來(lái)離家近去逛很方便，但名氣沒(méi)打響，人流量不大，可逛的店鋪感覺(jué)還是少了點(diǎn)。”家住西城都薈附近的許女士表示。

世紀(jì)商聯(lián)執(zhí)行董事羅志杰認(rèn)為，這種商業(yè)地產(chǎn)的井噴態(tài)勢(shì)直接導(dǎo)致了商業(yè)資源的劇烈競(jìng)爭(zhēng)，地產(chǎn)商爭(zhēng)搶主力店，且由于“你有我也有”,個(gè)性不足，同質(zhì)化嚴(yán)重，蛋糕做不大，只能分現(xiàn)有蛋糕。

2 、空置率持續(xù)上升租金走低

新快報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，廣州2013年第一季度至2014年第一季度零售物業(yè)空置率持續(xù)上升1.8個(gè)百分點(diǎn)至5.0%，零售物業(yè)平均租金增長(zhǎng)速度同時(shí)放緩。

據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)披露，2013年第一季度廣州市零售物業(yè)空置率為3.2%，零售物業(yè)平均租金為453.8元/平方米/月；第二季度廣州市零售物業(yè)空置率為3%，零售物業(yè)平均租金為385元/平方米/月；第三季度廣州市零售物業(yè)空置率為環(huán)比增長(zhǎng)0.7%至3.7%，零售物業(yè)平均租金為413.8元/平方米/月；第四季度廣州市零售物業(yè)空置率環(huán)比增長(zhǎng)0.7%為4.3%，零售物業(yè)平均租金為414.4元/平方米/月；2014年一季度廣州市的零售物業(yè)租賃市場(chǎng)空置率環(huán)比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)到5.0%，零售物業(yè)平均租金為392.9元/平方米/月。

雖然零售物業(yè)空置率上升一定程度上與新興購(gòu)物中心接踵而來(lái)有關(guān)，但這仍然敲響了商業(yè)物業(yè)出租難度增大的警鐘。

另一方面，廣州零售物業(yè)平均租金增速放緩，2013年第四季度環(huán)比僅增長(zhǎng)0.2%至人民幣每平方米414.4元，是2009年第二季度以來(lái)的最低增速，零售物業(yè)租賃需求平淡。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2013年第四季度廣州市零售物業(yè)平均租金為414.4元/平方米/月，2014年一季度，零售物業(yè)平均租金降至392.9元/平方米/月。

世紀(jì)商聯(lián)執(zhí)行董事羅志杰評(píng)價(jià)：“商場(chǎng)出現(xiàn)了招商難、空置率高的問(wèn)題，一方面受商業(yè)用地井噴、購(gòu)物中心過(guò)剩及周邊成熟競(jìng)爭(zhēng)者激烈競(jìng)爭(zhēng)的影響而致，另一方面是由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有根據(jù)自己所處環(huán)境做特色化經(jīng)營(yíng)，不能針對(duì)周邊需求和環(huán)境來(lái)吸引客源。”另一位不愿透露姓名的業(yè)界人士也提到，廣州市目前城市綜合體已顯出過(guò)剩趨向，可滿(mǎn)足消費(fèi)遠(yuǎn)超實(shí)際需要。

3 、城市綜合體靠購(gòu)物中心盤(pán)活遇阻滯

據(jù)世聯(lián)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年全國(guó)50個(gè)熱門(mén)開(kāi)發(fā)城市中，城市綜合體規(guī)模超過(guò)1000萬(wàn)平方米的有11個(gè)，超過(guò)500萬(wàn)平方米的有24個(gè)，在廣州番禺區(qū)，城市綜合體的數(shù)目最多，囊括了海印又一城、四海城、保利大都匯、奧園城市新天地、荔園新天地等9個(gè)城市綜合體；天河區(qū)則有高德置地廣場(chǎng)、天河新天地、天匯廣場(chǎng)等6個(gè)城市綜合體，數(shù)量居第二位。從總量上看，截至2013年底，廣州共有已建成和在建中的城市綜合體項(xiàng)目逾20個(gè)。

新快報(bào)記者走訪(fǎng)了一些新興的購(gòu)物中心，發(fā)現(xiàn)除了節(jié)假日客流量相對(duì)較大外，平時(shí)商場(chǎng)內(nèi)多是銷(xiāo)售員多于顧客的景象，一些購(gòu)物中心甚至出現(xiàn)多個(gè)商鋪鋪門(mén)緊閉待租的狀態(tài)。有業(yè)內(nèi)人士表示，購(gòu)物中心不能成功吸引客流，無(wú)法盤(pán)活地段，導(dǎo)致與之配套的其它項(xiàng)目沒(méi)有了用武之地，發(fā)展前景堪憂(yōu)。

近日，杭州叫停城市綜合體事件備受業(yè)內(nèi)人士關(guān)注，伴隨城市綜合體而來(lái)的高空置率、供大于需、開(kāi)發(fā)商回報(bào)率低等問(wèn)題也同時(shí)受到關(guān)注。中國(guó)社科院研究員李景國(guó)公開(kāi)表示，承擔(dān)了多核心、多元化方式的城市發(fā)展態(tài)勢(shì)的城市綜合體，需與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)相互支撐，否則可能會(huì)成為新的“城市病”。