房企庫存壓力山大 多地限購政策名存實亡

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近日，廈門也被傳放開限購政策。島外不僅全面解除限購，不限套數(shù)，同時島內(nèi)的外地戶口在購買限額1套的住宅時也無須社保證明。盡管隨后廈門市房管局表示并沒有接到取消限購的通知，不過有廈門房產(chǎn)商向《中國經(jīng)營報》記者表示，廈門市限購政策已經(jīng)部分放開，特別是一些高端物業(yè)銷售已經(jīng)不受限制。武漢商品住宅也因為去化周期延長至13.6個月而被指“逼近放松限購底線”。

事實上，從年中南寧、天津等地“半遮半掩”的放松限購，到7月以來明文發(fā)布取消限購的呼和浩特、濟南，越來越多的二三線城市開始傳出限購松綁的消息。有業(yè)內(nèi)人士表示，由于這一輪的限購放松甚至取消的浪潮并未被叫停，市場認為限購解禁有望，至少目前已經(jīng)得到了監(jiān)管層的默許。而就在18日，有媒體稱住建部部長陳政高在近日的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會上提出要“千方百計的消化庫存”，各地可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H出臺平穩(wěn)房地產(chǎn)的相關(guān)政策。

限購放松或已成定局，市場供需之間的微妙變化或許從限購放開一周的濟南窺得一斑。根據(jù)濟南市建委統(tǒng)計數(shù)字顯示，7月10日至17日, 濟南新建住宅網(wǎng)簽量為3307套，一周來的成交量比整個5月份還多出254套。其中，不少開發(fā)商抓住機會快速走量，而一直嚴苛的信貸政策也出現(xiàn)了小的波動, 部分銀行首套房貸款利率回歸基準，公積金貸款也出現(xiàn)一定松綁。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，一旦濟南取消限購，其他除一線城市外的30多個城市都有可能取消限購。而未來在執(zhí)行限購的46個城市中，將在限購政策上出現(xiàn)明顯的分化。

房價難振

對于未來房價的走勢來說，取消限購并不能刺激房價的上漲。

庫存壓力倒逼

“大量的庫存會影響房企銷售收入，進而影響整個產(chǎn)業(yè)鏈，對于整個財政收支體系是一個威脅。”

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有超過10個城市或明或暗取消了限購政策。從南寧、天津等地的放松限購，到呼和浩特、濟南以及南昌已經(jīng)明確放開限購，不難發(fā)現(xiàn)，二三線城市已掀起一輪限購放松甚至取消的熱潮。

無獨有偶，上述這些城市的各大開發(fā)商也都已經(jīng)接到取消限購的相關(guān)通知。換言之，廈門、福州、昆明三個城市的限購政策已經(jīng)名存實亡，政府雖未明確表態(tài)，但實質(zhì)上原來被限購政策擋在門外的購房者已經(jīng)可以順利購房。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進告訴本報記者，取消限購，有三個動力。第一就是緩解目前的庫存壓力，這個壓力是供求關(guān)系失衡所造成的。各家房企在去年激進拿地，今年各類項目陸續(xù)取得了預(yù)售證之后，滿懷希望可以進行各類項目的去化，這時卻發(fā)現(xiàn)購房者的入市情緒很低迷。第二是為市場注入一個積極的信號。如果地方政府置之不理，那么整個市場將面臨一個較大的壓力和恐慌，沒有信心的樓市勢必會崩潰，地方政府必須注入一定刺激。第三是防止價格下滑帶來的整個經(jīng)濟指標下滑反應(yīng)，進而影響城市經(jīng)濟和財政收入情況。如果房價下滑，會發(fā)生一系列連鎖反應(yīng)。

根據(jù)上海易居研究院的報告顯示，截至5月底，監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米，環(huán)比增長2.7%，同比增長20.1%，去化周期超過16個月，庫存再創(chuàng)歷史新高。而溫州、濟寧、西安、福州、常州、杭州、沈陽、青島等15個城市存銷比已超過20個月，庫存面臨著“壓力山大”的窘境。

“大量的庫存會影響房企銷售收入，進而影響整個產(chǎn)業(yè)鏈，對于整個財政收支體系是一個威脅。”嚴躍進說道。

按照中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，呼和浩特總?cè)丝?00萬，其中城市人口僅200萬，作為一個二線末的城市，其目前住宅庫存高達12萬套，平均每月僅成交1000套。所以，消化目前庫存起碼需要十年。“巨大的去庫存壓力之下，地方政策松綁政策意愿強烈。地方政府在樓市降溫的情況下，受制于土地財政壓力，松動調(diào)控已經(jīng)成為定局。各地都會有不同角度、不同程度的松綁政策出臺。”張大偉表示。

“舉個例子來說，合肥萬達廣場的房價一套140平方米的大概每平方米1萬元左右，加上稅費，大概總房價需要200萬元，再加上裝修費50萬元，總計250萬元。但是，買這套房子的人大部分都不會居住，除了周邊環(huán)境比較吵鬧以外，多數(shù)人都是投資，選擇租出去，那么多少錢租金合適？如果每個月租金不到1萬元，投資者并不劃算。但是，四星級酒店一晚上也就400元，這么算來剛需買不起的不買了，買得起的但是投資的回報率太低也不買了，如此一來，限購還能起什么作用？”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示。

對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從樓市調(diào)控政策走向及趨勢來看，限購等行政化調(diào)控手段并不是一個長效性調(diào)控措施，遲早有其退出的一天。“除了一線城市外，40多個限購城市的限購政策有可能會在今年年底前全面放松，尤其是對于大連、青島、杭州、福州、天津、長沙、武漢等存量偏大、存銷比排名較靠前的城市，極有可能在后期進一步出臺樓市限購定向?qū)捤纱胧?，甚至也不排除上述城市會以發(fā)文形式直接取消限購。”張宏偉表示。

然而，住建部政策研究中心主任秦虹卻表示，抑制投資和投機性需求，保護合理的住房需求，這一政策的底線不能突破。“我個人不贊成一些中心城市沒有底線、沒有條件地放開限購，放任無限制地買房。”

那么，限購政策的取消將會給房地產(chǎn)市場造成怎樣的影響呢？房價未來的走勢又會如何呢？

一位不愿具名的金融業(yè)人士范先生告訴本報記者，就目前而言，市民該買的都買了，沒買的大多數(shù)都是買不起的，尤其是現(xiàn)在居民的消費觀都改變了，如果是居住，也就是剛需市場基本上已經(jīng)飽和。仔細來看，今年的市場之所以出現(xiàn)波動，并非政府限購導(dǎo)致，而是市場的自發(fā)行為，房地產(chǎn)市場跟股市、期貨市場都差不多，主要還在于購房者的信心。

“而對于三四線城市來說，確實存在過剩的問題，因此很多在一二線城市買不起房子的人都在回鄉(xiāng)置業(yè)，但現(xiàn)存的問題是，就算回鄉(xiāng)置業(yè)了，他們也不會居住在當(dāng)?shù)?。以合肥為例，我接觸過的幾個地產(chǎn)老板都說，安徽合肥在省會城市里房價算是最低的，也算是一塊價值洼地，合肥在兼并巢湖市后，人口總量在800萬。但合肥市居民才300萬，拆遷戶、棚改戶，每家?guī)滋追孔拥谋缺冉允?，這些人不需要買房。如果要買房做投資，完全可以注冊公司來買房，限購政策不起作用。”范先生說道。

換句話說，對于未來房價的走勢來說，取消限購并不能刺激房價的上漲。

“但是，從第三季度的情況看，房價依然會面臨下滑態(tài)勢。”嚴躍進告訴本報記者，因為整體成交量難以提振，因此房企以價換量的策略還將繼續(xù)。

與此同時，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴本報記者，房地產(chǎn)市場無論是上行還是下行，首先都是量變，其次才是價變，也就是下行期先量降，而后價跌，轉(zhuǎn)入上行后先量升，而后價漲。

“首先，得看限購解禁或放寬后是否能夠拉升區(qū)域商品房的銷量，其次，還是得看區(qū)域的實體經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r如何，有沒有形成核心產(chǎn)業(yè)，對外來人口能否形成聚合效應(yīng)。如果有聚合效應(yīng)，在限購解禁或放松后，該區(qū)域有可持續(xù)的房地產(chǎn)消費需求，并由于源源不斷的增量購房需求，能夠形成持續(xù)拉升商品房銷量的動力。同時，信貸政策也能相對寬松，只有這些條件都具備，限購解禁或放松才有可能提振房價。”郭毅說道。

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

二手房往往已經(jīng)充分增值，小業(yè)主在面臨市場變化時比較容易受外部環(huán)境影響，從而調(diào)整報價。

在調(diào)查過程中，記者發(fā)現(xiàn)，隨著各地限購政策取消的消息不斷傳出，二手房市場價格出現(xiàn)下跌速度，而且幅度很大。據(jù)北京朝陽區(qū)東三環(huán)的王女士告訴記者，僅一個星期，她本來打算出售的房子盡然比原先價格少了50萬元。

根據(jù)中介機構(gòu)對2014年上半年各月北京市各面積段二手住宅成交價格的統(tǒng)計顯示，120~140平方米面積段的二手房降價幅度最大，年內(nèi)累計降幅同比已達16.2%；90~120平方米面積段二手房價格降幅次之；90平方米以下小戶型和140平方米以上大戶型價格降幅相對較小。

而據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2014年上半年北京市各城區(qū)二手住宅價格均出現(xiàn)不同程度的下降，中心城區(qū)、外城四區(qū)與近郊區(qū)年內(nèi)價格降幅分別為4.3%、8.2%、6.7%。其中石景山、昌平、順義與豐臺的降幅在10%以上，尤其是石景山區(qū)達到15.1%，每平方米降幅超過5000元。

那么，二手房市場為何會出現(xiàn)急轉(zhuǎn)直下的局面呢？郭毅告訴記者，影響二手房價的是小業(yè)主的心態(tài)，如果小業(yè)主對樓市走向較為悲觀，就有可能低價放盤，因此個性化原因較多，和新房市場有跡可循的規(guī)律變化有很大不同。

“二手房往往已經(jīng)充分增值，小業(yè)主在面臨市場變化時比較容易受外部環(huán)境影響，從而調(diào)整報價。但由于開發(fā)商在拿地、前期開發(fā)、開盤銷售過程中，其成本是剛性的，定價也是有底線，不會隨意降價。”郭毅說道。

鏈家分析師張旭認為，從整個市場來看，降價幅度較大的房源，一類是以連環(huán)單房源及投資“資產(chǎn)處理”或“拋售”為主。“換房連環(huán)單”客戶急于換房，多數(shù)低價出售，而投資者因擔(dān)心房價再降而遭受損失，故以低價出售以盡快回籠資金。另一類集中在前期漲幅虛高的區(qū)域，如順義區(qū)、昌平區(qū)，這些區(qū)域二手房價格去年漲幅超過30%，“在市場不好時，曾經(jīng)一度大漲的房源也更容易大幅下降。”