民營企業(yè)試水公共租賃住房建設(shè)

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　　盡管各地房價調(diào)控目標(biāo)的出臺經(jīng)歷了一番“糾結(jié)”，但保障性安居工程建設(shè)的推進卻并不含糊。3月30日，全國最大的公共租賃住房項目在青島正式開工。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥，山東省委常委、青島市委書記李群，山東省副省長郭兆信為項目奠基——

　　作為全國最大的公共租賃住房項目——青島市黃島區(qū)辛安公共租賃住房項目3月30日正式開工。該項目總投資約8億元，規(guī)劃總建筑面積24萬平方米，建成后可提供3500余套（間）公租房。

　　值得注意的是，兩家民營企業(yè)作為投資主體加入到該項目的建設(shè)團隊中，投資金額超過6億元。

　　利潤幾何？民營企業(yè)大膽嘗試

　　該項目除青島市政府直屬的海西城市投資有限公司以外，還有青島瑞源工程集團有限公司和山東興華建設(shè)集團有限公司兩家實力雄厚的民營企業(yè)參與投資。而據(jù)了解，這兩家民營企業(yè)負責(zé)開發(fā)的總面積達到18萬平方米，占到工程總量的3/4。

　　在今年的1000萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)中，公共租賃住房比重很大，由于投資回收周期長，使其建設(shè)資金問題更加突出。此前，廣州、廈門等東部沿海經(jīng)濟發(fā)達城市亦表示“壓力不小”。因此，吸引社會資本參與保障性安居工程建設(shè)成為今年乃至今后幾年住房保障工作的一項重要內(nèi)容。

　　據(jù)企業(yè)方面的介紹，項目的位置首先是吸引他們投資的原因：辛安項目地處青島開發(fā)區(qū)著力打造的青島國際生態(tài)智慧城區(qū)域內(nèi)，周邊企業(yè)眾多，特別是將來軟件和服務(wù)外包類企業(yè)將逐漸聚集，住房需求量大，租金回報穩(wěn)定，該項目將會為企業(yè)的優(yōu)良資產(chǎn)不斷保值增值。其次，企業(yè)內(nèi)部員工作為社會群體的一部分，也可以通過該租賃住房解決住房困難問題。最后，該項目作為保障性住房，將享受國家允許的優(yōu)惠政策，建設(shè)成本相對較低。

　　盡管僅靠租金收入談利潤目前還不太現(xiàn)實，但經(jīng)過青島市住房保障中心相關(guān)負責(zé)人的推算，配合接近4萬平方米的配套商業(yè)網(wǎng)點的經(jīng)營，“收回成本不是問題”。

　　政府仍需給出更多“誘惑”

　　2010年，為了吸引社會資金投資公租房建設(shè)，《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》等相關(guān)文件相繼下發(fā)，對公租房建設(shè)和運營中涉及到的土地使用稅等多項稅收給予了政策上的優(yōu)惠。隨后的《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知》又允許土地出讓凈收益用于發(fā)展公共租賃住房，允許住房公積金增值收益中計提的廉租住房保障資金用于發(fā)展公共租賃住房。但是，今年全國將完成220萬套公共租賃住房的開工任務(wù)，超過2010年的5倍，這將是一筆不小的投入。

　　以青島為例，該市今年計劃開工各類保障性住房兩萬套，其中公共租賃住房約為5000套。據(jù)青島市住房保障中心總工程師徐志勇介紹，雖然今年青島市級財政用于保障性住房建設(shè)的資金將達到4.5億元，但即使全部用于公共租賃住房，也不能完全滿足需求。因此，各地亟須拿出相應(yīng)的優(yōu)惠政策吸引社會資金參與公共租賃住房建設(shè)。

　　現(xiàn)階段，公共租賃住房的推廣在一些城市工業(yè)園區(qū)受到廣泛歡迎，蘇州、青島等地的社會資金開始逐步進入該領(lǐng)域。然而，非工業(yè)園區(qū)建設(shè)的公共租賃住房，目前還沒有找到更好的方法或是途徑吸引社會資金的加入。盡管各地實際情況不同，但缺乏具體的獎勵辦法，是目前普遍存在的問題。

　　與經(jīng)濟適用住房和限價商品房相比，公共租賃住房對開發(fā)商或是民間資本的吸引力顯然小得多。其中很大一部分原因是對收回成本的信心不足，另外就是目前較少有社會資金投資公共租賃住房的成功案例。不過，就記者了解，在各地限購令和稅收信貸等多方作用下，在部分城市，保障性住房由于需求集中、政府主導(dǎo)銷售，對開發(fā)商的吸引力甚至超過普通商品住房，為民間資本參與公共租賃住房建設(shè)打下了一定的基礎(chǔ)。

　　靠平臺建設(shè)實現(xiàn)資源整合

　　此前，青島市公共住房建設(shè)投資中心已經(jīng)正式掛牌，將致力于搭建保障性住房籌資融資平臺。政府投資建設(shè)的公共租賃住房和廉租住房建成后將轉(zhuǎn)入“房投中心”進行資產(chǎn)管理，通過創(chuàng)新管理手段和經(jīng)營方式，確保國有資產(chǎn)保值增值。投融資平臺成立后，公租房建設(shè)政府主導(dǎo)、市場參與的模式將磨合得更好。

　　徐志勇指出，中心成立后，將充分發(fā)揮保障性住房融資作用和專業(yè)運作的優(yōu)勢，使保障性住房建設(shè)逐步實現(xiàn)政府主導(dǎo)下的，從計劃立項、土地供應(yīng)、組織建設(shè)、配租配售到資產(chǎn)管理等全過程統(tǒng)一管理和運作。通過這一平臺，將部分分散的保障性住房建設(shè)資金進行整合，統(tǒng)籌用于保障性住房項目的征地、拆遷、建設(shè)。通過抵押貸款等方式，籌措保障性住房建設(shè)資金，用于支持保障性住房項目建設(shè)。

　　徐志勇透露，青島市1.2萬余套政府擁有產(chǎn)權(quán)的保障性住房正在進行價值評估，將進行資產(chǎn)抵押以獲取貸款。隨后，中心將參與保障性住房項目建設(shè)，發(fā)揮“房投中心”的示范和儲備作用，參與部分保障性住房項目，尤其是集中建設(shè)項目的建設(shè)，探索新型建設(shè)和管理方式，為其他市場化配建的保障性住房提供示范作用。同時，“房投中心”將根據(jù)青島市保障性住房建設(shè)計劃、土地資源情況，提前規(guī)劃項目布局，提前儲備建設(shè)用地，按計劃、分時序地建設(shè)和供應(yīng)，以起到滿足需求和調(diào)控市場的雙重作用。

摘自《中國建設(shè)報》2011.04.01　記者　童亦弟