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建筑成本分析
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【摘要】本文主要介紹英國(guó)BCIS在成本分析方面的相關(guān)做法,為國(guó)內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目成本分析和數(shù)據(jù)積累提供參考依據(jù)。
【關(guān)鍵詞】建筑成本信息服務(wù) 成本標(biāo)準(zhǔn)格式 (建筑成本分析軟件)
功能模塊 圖片展示 產(chǎn)品試用 使用價(jià)值 行業(yè)方案 產(chǎn)品價(jià)格
一、“建筑成本信息服務(wù)”背景介紹
建筑成本信息服務(wù)(Building Cost Information Service,BCIS)是在英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)(RICS)的控制下經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)事業(yè),它是英國(guó)建筑業(yè)最權(quán)威的信息中心,它專門收集已完工程的資料,存入數(shù)據(jù)庫(kù),面向參與設(shè)計(jì)和施工的用戶提供關(guān)于建筑經(jīng)濟(jì)方面的廣泛數(shù)據(jù),交換建筑成本信息。
自1962年以來開始持續(xù)運(yùn)營(yíng),在前十年內(nèi)僅向注冊(cè)工料測(cè)量師專業(yè)的會(huì)員傳播數(shù)據(jù)單。自1972年以來,該服務(wù)的會(huì)員資格就向任何學(xué)科的原意并能按照服務(wù)原則作出貢獻(xiàn)的那些人開放了。1990年,有了大約1300名接受主要服務(wù)的訂戶和240名接受在線服務(wù)的訂戶(BCIS,1992a)。
用戶提交的工程數(shù)據(jù)都通過在線服務(wù)的方式,最終存放于BCIS提供的建筑行業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)中。BCIS數(shù)據(jù)庫(kù)涵蓋了將近15,000個(gè)工程以及這些工程的實(shí)際成本。用戶可以搜尋相關(guān)的分析,更新工程的成本數(shù)據(jù),選擇平均價(jià)格等。數(shù)據(jù)庫(kù)中的所有信息都可以根據(jù)不同的時(shí)間和地域進(jìn)行很容易的調(diào)整并以大量的表格、文字處理的格式下載,進(jìn)而顯示工程的成本和費(fèi)用估計(jì)。其建筑數(shù)據(jù)由顧問,客戶及承包商進(jìn)行評(píng)估,應(yīng)用于早期造價(jià)咨詢,具體的估計(jì)成本計(jì)劃和基準(zhǔn),歷史數(shù)據(jù)可追溯到45年前,并且將有幫于預(yù)測(cè)在未來五年的發(fā)展計(jì)劃。
該服務(wù)機(jī)構(gòu)將其精力集中在對(duì)所有訂戶提交的信息進(jìn)行加工和放大,對(duì)來自所有相關(guān)來源的數(shù)據(jù)進(jìn)行編寫和選擇,并持續(xù)向訂戶分發(fā)。所有的信息都存儲(chǔ)在計(jì)算機(jī)里,形成了BCIS在線服務(wù)的基礎(chǔ)、也便于提供制作硬拷貝(原始底圖)服務(wù)。分發(fā)采用正規(guī)信息單郵寄的形式,供會(huì)員以活頁(yè)夾存檔。
由BCIS提供的建筑成本信息范圍很廣泛,包括:全面的簡(jiǎn)要情況;建筑價(jià)格的季度報(bào)告;指數(shù);勞動(dòng)力;工時(shí)和工資;材料和設(shè)備;工藝、系統(tǒng)和運(yùn)營(yíng);法規(guī)立法;統(tǒng)計(jì)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo);地區(qū)的趨勢(shì);成本指南;出版物文摘和復(fù)印服務(wù);成本研究;詳細(xì)的成本分析;簡(jiǎn)明的成本分析;建筑價(jià)格表,包括三百多種建筑形式的平均建筑價(jià)格;其他參考指數(shù)。
二、成本分析
什么叫建筑物的成本分析?主要指對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)體系的分類,以標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的成本分析格式進(jìn)行分析,從而得以簡(jiǎn)化成本的審核和同比。比如它能夠在不同的建設(shè)項(xiàng)目之間作出詳細(xì)的比較并且可以區(qū)分出這些差異的原因,比如建筑形式的差異;基礎(chǔ)形式的差異;裝修等級(jí)的差異;地區(qū)定價(jià)的差異等等。
成本分析的結(jié)果報(bào)告可以清晰的體現(xiàn)一棟建筑物的成本是如何在建筑物的組成構(gòu)件之間分配的。當(dāng)進(jìn)行建筑物的成本比較時(shí),往往會(huì)將項(xiàng)目成本比較建立在工程相似基礎(chǔ)上,將那些工程差異較大,沒有可比性的項(xiàng)目分開。成本分析是成本控制的基礎(chǔ),它的主要目的是:
(1) 使業(yè)主和設(shè)計(jì)師能夠明確在一座建筑物的各個(gè)元素上已經(jīng)花費(fèi)了多少成本
(2) 判斷一下項(xiàng)目成本是否已經(jīng)被平衡分配
(3) 對(duì)不同建筑物中相同元素的成本可以進(jìn)行同比分析
(4) 其他建筑物可參照使用的成本數(shù)據(jù)
在設(shè)計(jì)階段,我們往往發(fā)現(xiàn)建筑物很大部分的成本有時(shí)被用在對(duì)建筑物質(zhì)量和效率的貢獻(xiàn)不大或看不見的元素和服務(wù)上,而真正提供給客戶關(guān)心的比如裝修/園建的資金卻很少。基于成本分析,在建筑物的各個(gè)元素之間進(jìn)行合理的成本配置優(yōu)化,往往會(huì)提高建筑物的支出回報(bào)。
三、成本分析的標(biāo)準(zhǔn)表格
針對(duì)各類建筑物的成本分析需要明確成本分析體系及其相應(yīng)的格式,否則,成本無法實(shí)現(xiàn)有效的同比和控制。建筑成本信息服務(wù)部(BCIS)于1969年末首次發(fā)布成本分析的標(biāo)準(zhǔn)表格The Standard Form of Cost Analysis (SFCA),并于2008年秋天,被聯(lián)合國(guó)批準(zhǔn)成為國(guó)際數(shù)據(jù)交換標(biāo)準(zhǔn)。其標(biāo)準(zhǔn)表格得到了使用者的大力支持,并在應(yīng)用中不斷完善其元素劃分、定義原則等等。
一直以來,國(guó)內(nèi)的建筑工程成本分析往往跟隨企業(yè)的個(gè)性要求而定,一家企業(yè)一個(gè)模式,往往是建立在按照企業(yè)的管理模式和施工要求等劃分的分項(xiàng)一覽表基礎(chǔ)之上的,這些一覽表在企業(yè)內(nèi)部能夠?qū)崿F(xiàn)不同物業(yè)類型的工程成本分析和成本比較(比較理想的情況下)。但是,一旦超出企業(yè)的應(yīng)用范圍,就大大的降低了在行業(yè)中進(jìn)行成本分析對(duì)于成本比較目的而言的價(jià)值。
而在英國(guó)目前的做法中,因?yàn)橛辛讼嚓P(guān)的元素分類標(biāo)準(zhǔn)和成本分析標(biāo)準(zhǔn)表格,所以無論其成本信息是什么來源,工料測(cè)量師均都能依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)表格進(jìn)行編制建筑成本的分析和記錄,并以相同的原則進(jìn)行同比。這樣,我們可以清楚的看到成本配置對(duì)成本效益的影響。比如大到不同類型建筑的比例、裝修的等級(jí)、綠化硬化比例,小到外墻材料選擇、欄桿樣式、門窗配件選用等等,這些搭配和選擇操作對(duì)項(xiàng)目成本起著決定性作用.從這些成本分析中獲得的信息、就能有效的形成成本配置建議,作為業(yè)主(設(shè)計(jì)人員)能夠在設(shè)計(jì)的早期階段,有更多的成本控制主動(dòng)權(quán);有目標(biāo)、有側(cè)重、有策略地進(jìn)行成本配置,以滿足客戶需求為目標(biāo)、在成本框架內(nèi)配置產(chǎn)品、部品部件、材料和技術(shù),強(qiáng)調(diào)其性價(jià)比。同時(shí)作為購(gòu)買者也能根據(jù)自身需求與建筑物的空間利用、建筑形式、后期運(yùn)營(yíng)成本等進(jìn)行比較,從而做出判斷,該項(xiàng)成本支出是否出值得。
在成本分析的標(biāo)準(zhǔn)表格中,建筑元素共被分為六個(gè)大組,前五組主要包括建筑物本身,第六組包括外部工程。具體包括為基礎(chǔ)工程、上層結(jié)構(gòu)、內(nèi)部裝飾、設(shè)備、服務(wù)設(shè)施、和外部工程共六組,其中下部結(jié)構(gòu)是獨(dú)立的元素組;上午結(jié)構(gòu)由框架、樓地面、屋頂、樓梯、外墻、窗戶和外門、內(nèi)墻和隔墻,以及內(nèi)門組成;內(nèi)部裝飾由墻體裝飾、地面裝飾和天棚裝飾組成;設(shè)備是一個(gè)單個(gè)元素的集合包含了衛(wèi)生器具、供水裝置、通風(fēng)裝置、電氣裝置等等;
成本分析標(biāo)準(zhǔn)表格有兩種形式:簡(jiǎn)明成本分析和詳細(xì)成本分析。其中簡(jiǎn)明成本分析只提供工程和六個(gè)組成元素成本的相關(guān)信息,以平米建筑面積的成本表示。
表1 簡(jiǎn)明成本分析格式
詳細(xì)成本分析則包含了大量信息:比如工程的建筑形式、建筑物的選址/現(xiàn)場(chǎng)情況、市場(chǎng)狀況包括招投標(biāo)水平、勞動(dòng)力和原材料的獲取情況、承包合同的詳細(xì)說明、還有包括建筑物的設(shè)計(jì)特點(diǎn)例如建筑面積、屋頂面積、外墻面積、墻面/地面比和樓層高度。
通過匯總建設(shè)項(xiàng)目所有承包合同的成本信息、并轉(zhuǎn)換成建筑物的所有元素和元素組的成本信息。然后,將這些內(nèi)容用總元素成本造價(jià)和每平米建筑面積單方造價(jià)來表示。同時(shí),也要列出每個(gè)元素的單位數(shù)量和元素單價(jià),在進(jìn)行類似項(xiàng)目成本比較時(shí),這些信息非常具有參考價(jià)值。除此以外,建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)元素的規(guī)格和設(shè)計(jì)記錄必須包括在其中,便于后期應(yīng)用于為擬建項(xiàng)目編制成本計(jì)劃時(shí),能根據(jù)詳細(xì)的規(guī)格和設(shè)計(jì)記錄調(diào)整元素的價(jià)格;初期準(zhǔn)備工作、偶發(fā)性事件的成本同樣顯示出來,可以單獨(dú)列項(xiàng)顯示,也可以分?jǐn)偟礁鱾€(gè)元素中。
表2 詳細(xì)成本分析格式
三、成本分析的應(yīng)用
針對(duì)建筑物的主要元素進(jìn)行成本分析的目的是為了能體現(xiàn)一棟建筑物的成本在其元素組和元素上的分布情況,并基于相同的成本分析口徑,使得2個(gè)或多個(gè)建筑物的成本能夠進(jìn)行同比。這對(duì)于業(yè)主進(jìn)行成本配置分析、和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)都有著積極的參考價(jià)值。
具體體現(xiàn)如下:
1. 成本分析和同比結(jié)果能讓業(yè)主和設(shè)計(jì)師明確一座建筑物的建筑成本在各個(gè)元素上面的分布情況;
2. 基于成本分布情況,能幫助業(yè)主和設(shè)計(jì)師思考,如何能在滿足客戶需求的前提下,使得成本能被合理有效的分?jǐn)偅辉O(shè)計(jì)該如何調(diào)整配置和進(jìn)行優(yōu)化。
3. 業(yè)主通過成本分析和成本比較,有助于對(duì)未來擬建項(xiàng)目的成本目標(biāo)進(jìn)行計(jì)劃和設(shè)計(jì)。
并且,在進(jìn)行不同建筑物的成本分析時(shí),需要對(duì)不同工程的元素成本差異做出分析。比如,在一個(gè)住宅樓工程中,內(nèi)門的成本基于建筑面積是20.55英鎊/m2;而在另一個(gè)工程中,是34.78英鎊/m2;針對(duì)這兩者的差異,需要尋找到其成本差異的原因所在。
一般情況下,產(chǎn)生差異的可能原因有3種:第1種比如第后者工程有更多數(shù)量的內(nèi)門,導(dǎo)致相對(duì)總建筑面積單方造價(jià)偏高;第2種后者工程中門的質(zhì)量要好一些,主材單價(jià)高;第3種就是在價(jià)格上漲的階段,后者工程比前者工程所有的價(jià)格都要高些。
所以,后期在參考一棟現(xiàn)有的建筑物的成本分析里的元素費(fèi)用作為新的擬建項(xiàng)目的初期成本計(jì)劃的基礎(chǔ)時(shí),必須考慮元素的數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格水平這3種因素。其中,數(shù)量和質(zhì)量的因素會(huì)因?yàn)樵氐牟煌?,每一?xiàng)都需要單獨(dú)考慮和設(shè)計(jì),而價(jià)格水平往往是適用于所有元素的費(fèi)用,所有一般基于價(jià)格指數(shù)的基礎(chǔ)做出的調(diào)整。
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