中垠TOD綜合體落地南京

10月下旬的南京依舊溫暖，樓市也被多方看好，以至于成為眾多品牌開發(fā)商與本土房企的必爭之地。發(fā)端于孔孟之鄉(xiāng)的大型國企兗礦集團旗下中垠地產(chǎn)，則以大型TOD城市綜合體敲開了南京的大門。

“南京歷史悠久，人杰地靈，是一座人文底蘊深厚、發(fā)展前景廣闊的區(qū)域中心城市。特別是在‘一帶一路’和長江經(jīng)濟帶國家戰(zhàn)略背景下，南京更具有其他城市無法比擬的核心競爭力。因此，中垠地產(chǎn)一定要植根南京，聚合城市發(fā)展要素，為南京‘五型經(jīng)濟’服務(wù)。”10月19日，中垠地產(chǎn)執(zhí)行董事、黨委書記、總經(jīng)理張亞峰在“TOD·城市”發(fā)展論壇暨馬群換乘中心發(fā)布會上表示，中垠·紫金城市廣場將依托馬群地鐵站樞紐中心，規(guī)劃建設(shè)大型TOD綜合體并輻射南京南站、湯山、句容等區(qū)域，預(yù)計每日客流量達(dá)100萬人次。

渡江戰(zhàn)役

南京樓市虎踞龍盤，既有萬科、綠地這樣的知名品牌，也有頗具口碑的本土房企，因此，想打開一個缺口，從而進駐南京的優(yōu)質(zhì)區(qū)域并非易事。

去年6月27日，在南京上半年最后一場土地競拍中，位于棲霞區(qū)馬群的9萬平方米商住地塊，引來招商、中交投資、中海、上海馨衡（星浩資本）、中垠地產(chǎn)等房企，上演了一場熱鬧的“奪地戰(zhàn)”，最終由中垠地產(chǎn)（與中青旅聯(lián)合）以總價13.1億元（含1.5億元保障房建設(shè)資金）聯(lián)合競得。

中垠地產(chǎn)之所以如此看重南京市場，主要在于南京高度契合其拿地邏輯。張亞峰表示，中垠拿地的策略是在一線城市拿“銀地”，二線城市拿“金地”，三四線城市做“統(tǒng)治地位”大盤或特質(zhì)地段擇地，其選擇城市的標(biāo)準(zhǔn)則是全面實行交通導(dǎo)向型發(fā)展策略，在京滬高鐵沿線的重要節(jié)點城市進行戰(zhàn)略布局。

根據(jù)今年9月全國29個重點城市商品房供求情況分析，按照9月銷售數(shù)據(jù)計算，南京樓市庫存可以銷售5.1個月，在29個城市中去化周期最短。今年7～9月，南京商品房成交量已經(jīng)連續(xù)3個月超過萬套大關(guān)。在國慶黃金周，全市商品房日均認(rèn)購量達(dá)到400余套，也創(chuàng)下歷史新高。

“現(xiàn)在該不該買房？房價會不會下跌？從目前來看，北上廣深四個城市房價還在上升，所以深圳、上海、北京以及北京通州還在進行調(diào)控。同時，人口比較集中、凈流入多、優(yōu)質(zhì)資源匯集的二三線城市，例如南京，其預(yù)期也相對較高。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長童悅仲出席論壇時認(rèn)為，在當(dāng)前環(huán)境下，房價大幅度下跌的可能性很小，在重點城市購房其保值增值性更為穩(wěn)定。

同時，南京城市發(fā)展正處于重要機遇期。根據(jù)規(guī)劃，南京定位于“一帶一路”節(jié)點城市、長江經(jīng)濟帶門戶城市、長三角區(qū)域中心城市和國家創(chuàng)新型城市，以發(fā)展創(chuàng)新型、服務(wù)型、樞紐型、開放型、生態(tài)型“五型經(jīng)濟”為抓手，全力打造南京經(jīng)濟“升級版”。

此次南下金陵，中垠地產(chǎn)也是有備而來。作為在南京TOD城市綜合體的首發(fā)項目，中垠·紫金觀邸的產(chǎn)品設(shè)計得到業(yè)界專家的高度評價，并在今年第14屆創(chuàng)新風(fēng)暴活動中獲得“中國房地產(chǎn)創(chuàng)新典范”殊榮，從而進一步提升了產(chǎn)品價值。

交通導(dǎo)向模式

新常態(tài)下，如何聚合發(fā)展要素，激發(fā)商業(yè)活力，塑造美好人居環(huán)境，成為城市轉(zhuǎn)型發(fā)展和房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新升級的共同命題。

此次中垠地產(chǎn)全面進駐南京，其發(fā)展策略并不是單一的傳統(tǒng)住宅開發(fā)，而是選擇了TOD城市綜合體。所謂“TOD”模式，即以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式。公共交通主要指火車站、機場、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線，以公交站點為中心、以400～800米（5～10分鐘步行路程）為半徑，建立中心廣場或城市中心，其特點在于集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身的“混和用途”，使居民和“上班族”在不排斥小汽車的同時，能方便地選用公交、自行車、步行等多種出行方式。

江蘇省城市與交通規(guī)劃設(shè)計研究院院長楊濤稱，10年前南京就開始謀劃在馬群打造樞紐中心，“這個地區(qū)適合采取TOD土地開發(fā)模式，從而建設(shè)高水平、高效率的換乘中心。而且，這里又是城市內(nèi)外環(huán)的交界處，周邊還有大量人口居住。”

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云從城市升級與商業(yè)發(fā)展的維度分析了TOD模式前景。她表示，從整個城市發(fā)展的需求層次來看，城市的擴散和聚集是并存的。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，大量城鎮(zhèn)人口會聚集到城市中來，但由于中心城市的不斷飽和，導(dǎo)致這些城市必須尋求外延發(fā)展，例如北京現(xiàn)在已考慮城市功能外溢問題，這代表著城市功能逐漸向周邊其他區(qū)域擴散，以尋求城市的區(qū)域平衡。

蔡云認(rèn)為，以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式將優(yōu)化城市空間的資源發(fā)展，也適合城市發(fā)展的新方向。她同時透露，中國購物中心到2016年預(yù)計將達(dá)到660個，如果按照80%的購物中心分布在20%的城市計算，每個城市的購物中心保有量將達(dá)到36個。“從城市的交通組織設(shè)計、人流導(dǎo)向、商業(yè)經(jīng)濟來看，如果有一個好的交通組織設(shè)計、功能布局和前瞻性的規(guī)劃思路，對于城市購物中心的發(fā)展具有重要意義。”

TOD模式的吸引力也被大數(shù)據(jù)所印證。尼爾森機構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)研究專家胡珵介紹稱，如果以地鐵取代原有交通方式，將有72%的人會放棄

之前的交通方式選擇地鐵出行；如果房地產(chǎn)項目臨近地鐵，那么這個項目的受歡迎程度將會增長83%。

此前剛剛在濟南首戰(zhàn)大捷的中垠地產(chǎn)乘勝揮師南下，能否在南京借TOD模式繼續(xù)保持快速增長勢頭還有待觀察。不過，中垠“以產(chǎn)帶投、以投促產(chǎn)”的商業(yè)模式已經(jīng)奠定了其不俗的開局。