萬科要做美國人生意要賣每平米26萬元的房子

東53街100號

據(jù)悉，“東53街100號”項目是萬科聯(lián)手美國知名地產(chǎn)開發(fā)商RFR和Hines共同開發(fā)，并且與信達(dá)共同投資的高端住宅公寓，由福斯特（Foster）建筑事務(wù)所設(shè)計。

該項目原名“列克星敦大道610號”，是萬科進(jìn)入美國后的第二個項目。“東53街100號”項目位于紐約曼哈頓中城區(qū)核心地段，建筑主體包括一棟61層高的塔樓和一棟裙樓，共有94套高端住宅，高層視野可以俯瞰紐約中央公園。

單價26萬元的紐約項目

“這個項目地塊是曼哈頓中城區(qū)最后一塊未開發(fā)的土地，所以非常稀缺。”萬科美國公司的一位人士告訴記者，“因為‘東53街100號’所處位置在紐約非常核心，而且紐約現(xiàn)在土地也非常稀缺，再加上比較優(yōu)秀的設(shè)計和品質(zhì)，所以項目平均價格預(yù)計會達(dá)到26萬元/平方米上下。”

對于紐約“東53街100號”項目的定價，萬科美國公司的這位人士認(rèn)為，其實價格相比北京，這一定價與北京核心區(qū)域的價格不相上下，“北京核心區(qū)域的房價已經(jīng)看齊國際化大都市。”

萬科美國公司的這位人士介紹，“東53街100號”項目是萬科在2013年即與美國當(dāng)?shù)亻_發(fā)商簽下了合作協(xié)議。

“這塊地其實在美國這家開發(fā)商手上已經(jīng)很久了，本該早就著手開發(fā)，但是因為前幾年美國房地產(chǎn)市場正處在低谷，所以直到這兩年美國樓市上行才開始著手開發(fā)。”這位人士告訴記者，但主導(dǎo)“東53街100號”項目開發(fā)的并非萬科，而是美國這家本土房地產(chǎn)公司，“他們在美國的開發(fā)實力更強(qiáng)，萬科美國公司在開發(fā)過程中負(fù)責(zé)給出一些建議和專業(yè)的意見。”

“東53街100號”項目是萬科在美國紐約的第一個住宅項目，不過，這位萬科美國公司人士也向記者透露，萬科在美國紐約不久就會繼續(xù)新增6個到7個左右房地產(chǎn)項目的開發(fā)權(quán)益。

“在紐約會繼續(xù)新增6、7個左右的項目，目前正在與這些合作方商談或著手盡職調(diào)查，相信很快就可以取得進(jìn)展。”這位人士補充說。

她認(rèn)為，在美國紐約這樣成熟的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)項目的競爭非常激烈，因此萬科能夠在短時間內(nèi)取得7個左右的房地產(chǎn)項目非常難得，推進(jìn)速度也非常快，“在美國，尤其是紐約這樣的市場，拿到好的項目非常不容易。”

事實上，目前除了紐約“東53街100號”1個項目外，萬科在美國房地產(chǎn)市場已經(jīng)與本土開發(fā)商合作開發(fā)了8個房地產(chǎn)項目，其中2個項目位于美國的舊金山。

據(jù)介紹，萬科在美國這8個簽約項目中，4個項目已經(jīng)實現(xiàn)動工，另有1個項目已經(jīng)接近交付。

且無一例外，萬科在美國的房地產(chǎn)項目均選擇與本土開發(fā)商合作。

“萬科在美國拓展地產(chǎn)業(yè)務(wù)和新增地產(chǎn)項目，主要選擇的是美國核心城市的核心地段，比如紐約和舊金山，因為美國找到合適的房地產(chǎn)開發(fā)項目難度較大，不像國內(nèi)城市這么大的開發(fā)強(qiáng)度。”萬科美國公司的這位人士解釋說。

隸屬戰(zhàn)投部的美國公司

萬科自2013年啟動海外業(yè)務(wù)以來，萬科已經(jīng)先后進(jìn)入香港、美國、新加坡等市場。在可預(yù)見的時間里，萬科在美國紐約和舊金山兩個城市就至少會增加到14個房地產(chǎn)項目的規(guī)模。

今年上半年及2014年的財務(wù)報表，公司并未對海外業(yè)務(wù)及項目作進(jìn)一步披露和說明，也未可知公司是否對海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)和項目實現(xiàn)集團(tuán)并表處理。

當(dāng)記者問及萬科美國公司未來萬科計劃美國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展規(guī)模時，其告訴記者，目前公司位于美國的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也是剛剛發(fā)展，因此具體也很難估計未來美國地產(chǎn)業(yè)務(wù)推進(jìn)的速度及規(guī)模。

但事實上，從房地產(chǎn)項目的新增數(shù)量來看，萬科在美國的地產(chǎn)業(yè)務(wù)推進(jìn)較快，盡管其前8個項目均是選擇與其他企業(yè)合作。但萬科美國公司在架構(gòu)和人員配置上目前規(guī)模較小，據(jù)上述人士介紹，萬科美國公司員工不過11個人，但本地化程度非常高。“現(xiàn)在萬科美國公司只有11個人，但本地化程度非常高。公司的員工全部是美國招聘，美國公司只有兩、三個人會說中文，但也不是外派，包括美國公司總經(jīng)理也是在美國完成聘任。”這位萬科美國公司人士進(jìn)一步向記者介紹。

萬科美國公司總經(jīng)理李凱彥則介紹，萬科美國團(tuán)隊是完全本地化，“人員配置精干完整，包括了投融資、財務(wù)稅務(wù)等人才。”

上述萬科美國公司人士還向記者透露，目前萬科美國公司在萬科集團(tuán)的組織架構(gòu)序列中，既不屬于城市公司，也不屬于區(qū)域本部，而是受總部直接管轄，歸屬在集團(tuán)戰(zhàn)略投資部管轄之下。

“我想，隨著萬科在美國地產(chǎn)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步擴(kuò)大，萬科美國公司會更加獨立。”她說，“畢竟美國是一個很有前景的市場，萬科在美國地產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展速度也比較快。”

李凱彥認(rèn)為，萬科進(jìn)入美國市場應(yīng)該包括3個目的，一是協(xié)助萬科學(xué)習(xí)，比如業(yè)務(wù)多元化的能力，新興的商業(yè)模式、先進(jìn)的技術(shù)和工作方法；另外則幫助萬科獲得全球商機(jī)，以及利用美國市場幫助萬科實現(xiàn)均衡資產(chǎn)配置的作用。

“美國房地產(chǎn)市場周期性很強(qiáng)，現(xiàn)在剛走出低谷期，正處在上升階段的中段位置，所以萬科投資美國接下來還是很有機(jī)會的。”萬科美國公司人士說。

與萬科之前在舊金山的房地產(chǎn)項目發(fā)展策略不同，萬科紐約“東53街100號”項目也選擇在國內(nèi)進(jìn)行推廣。

“萬科在美國的項目有一部分買家是來自中國，而且中國買家購買力很強(qiáng)。”萬科美國公司人士說，“但這是城市特點不同所致。比如舊金山，項目在國內(nèi)就沒有進(jìn)行推廣，因為紐約是國際化大都市，匯聚了世界各國的購買力，中國買家也認(rèn)可紐約，因此紐約項目選擇在國內(nèi)進(jìn)行一些推廣。”

除了美國的房地產(chǎn)市場正在復(fù)蘇，萬科在美國的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也有著更加便利的機(jī)會。據(jù)記者了解，萬科位于紐約的“東53街100號”項目獲得了來自中國工商銀行美國公司的開發(fā)貸款，而這也是工商銀行在紐約發(fā)放的第一筆房地產(chǎn)開發(fā)貸款。