北京門頭溝房?jī)r(jià)進(jìn)入5萬(wàn)時(shí)代 房地產(chǎn)刺激見(jiàn)效

北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖趨勢(shì)已經(jīng)愈加明顯。來(lái)自市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的觀測(cè)顯示，受到公積金貸款政策寬松和年內(nèi)四次降息等一系列房地產(chǎn)刺激政策的外界提振，北京市新建住宅整體市場(chǎng)在三季度持續(xù)升溫，并有望持續(xù)至下季度。

由于整體區(qū)域環(huán)境的帶動(dòng)作用，位于北京西郊的門頭溝區(qū)域成為備受企業(yè)爭(zhēng)奪的價(jià)值洼地。受到遠(yuǎn)洋新天地(樓盤資料) 等項(xiàng)目的聚攏影響，上半年北京門頭溝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資共完成136.4億元，同比增長(zhǎng)33.5%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的84.3%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的高速增長(zhǎng)成為全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的帶動(dòng)，全區(qū)完成社會(huì)投資144.7億元，同比增長(zhǎng)33.6%。

隨著重工業(yè)的快速搬遷以及宜居環(huán)境的改善，在“價(jià)值洼地”的概念催促下大型房地產(chǎn)企業(yè)的銷冠項(xiàng)目并未停留在歷史的高階上而是加緊推出新的貨源。來(lái)自市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的觀察家們預(yù)計(jì)，門頭溝地區(qū)新建住宅的平均單價(jià)或?qū)⒊^(guò)5萬(wàn)元。

北京市場(chǎng)整體利好

在宏觀利好因素推動(dòng)下，從今年年初開(kāi)始，無(wú)論是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑下的70大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)還是各市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的研究都揭示出“整體回暖趨勢(shì)逐漸明顯”的基本事實(shí)。

以最新數(shù)據(jù)為例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅與二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加，漲幅略有收窄。8月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)有所增加。70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為35個(gè)和43個(gè)，均比上月增加4個(gè)。

同時(shí)，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為9個(gè)和7個(gè)，分別比上月增加6個(gè)和2個(gè)。8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比綜合平均從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%，為自2014年9月份以來(lái)首次轉(zhuǎn)正。新建商品住宅價(jià)格同比由降轉(zhuǎn)升，二手住宅價(jià)格同比漲幅略有擴(kuò)大。

作為足以引領(lǐng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陰晴的北京區(qū)域更是在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中映襯上述事實(shí)。盡管受到通州限購(gòu)政策影響導(dǎo)致成交量出現(xiàn)環(huán)比下跌，但是9月同比口徑下的成交量卻大幅上升了64%，成交8210套。

不過(guò)成交量的下滑并未阻礙成交價(jià)格的上揚(yáng)。9月北京商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲了12%，達(dá)到3.1萬(wàn)元/平方米。這也是北京新房單月均價(jià)歷史首次突破3萬(wàn)元/平方米。

來(lái)自國(guó)際市場(chǎng)機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯對(duì)北京整個(gè)第三季度數(shù)據(jù)盤點(diǎn)顯示，北京一手住宅整體市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì)。供給環(huán)比上漲28.6%至270萬(wàn)平方米，同期交易量環(huán)比上漲38%至280萬(wàn)平方米。至此，北京全市成交量已超630萬(wàn)平方米。得益于旺盛的市場(chǎng)需求，截至8月底，一手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲2.2%。

北京市場(chǎng)的成交旺盛背后是近期股市持續(xù)震蕩，二線城市房?jī)r(jià)走低。這使得一線城市住宅成為低風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者的首選。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，到2015年年底北京市一手住宅仍將保持量?jī)r(jià)齊升的趨勢(shì)。

面包銷售的由冷及熱直接刺激了面粉價(jià)格的攀升。大量企業(yè)開(kāi)始不惜高價(jià)在北京攻城略地。來(lái)自公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，9月份一線城市合計(jì)月內(nèi)土地成交額達(dá)到了588.78億元，創(chuàng)今年以來(lái)的最高紀(jì)錄，環(huán)比8月全月漲幅高達(dá)188%。當(dāng)月一線城市土地平均溢價(jià)率達(dá)到了29.44%，也創(chuàng)造了年內(nèi)最高。市場(chǎng)分析認(rèn)為，在一線城市帶動(dòng)下，十月整體土地市場(chǎng)上升可期。

某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)認(rèn)為，北京土地市場(chǎng)的成交價(jià)格位居全國(guó)之首。前三季度北京土地市場(chǎng)共成交25宗商品房住宅用地，土地出讓金合計(jì)1065.29億元，住宅樓面價(jià)上漲幅度為11%。

要求匿名的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)評(píng)論認(rèn)為，北京土地市場(chǎng)成交活躍是綜合因素造就的繁榮。這不僅取決于整體樓市回暖以及一線城市的交易拉動(dòng)，也是企業(yè)自身戰(zhàn)略布局的要求。而更重要的區(qū)域因素在于，北京的土地將愈來(lái)愈稀缺，而且這種稀缺是其他一線城市無(wú)法比擬的。

這種稀缺性的體現(xiàn)在北京今年前三季度的土地供應(yīng)數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了近十年最低水平。截至目前北京土地市場(chǎng)商品住宅用地成交為275公頃，僅占全年住宅供地計(jì)劃的37%。眾所周知的原理顯示，土地資源的稀缺以及價(jià)格高漲必將推動(dòng)區(qū)域內(nèi)新建商品房的價(jià)格。

門頭溝板塊價(jià)值崛起

土地資源的徐雀供給讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的胃口愈難滿足。饑渴的企業(yè)將圍獵的目標(biāo)放置在了資源優(yōu)質(zhì)的京郊區(qū)域。這其中位于京西區(qū)位的門頭溝板塊成為崛起中的價(jià)值洼地。

曾幾何時(shí)，門頭溝被北京認(rèn)為偏遠(yuǎn)荒涼且環(huán)境惡劣，除了踏此游山玩水的游客幾乎毫無(wú)商業(yè)氣息。這種刻板印象的長(zhǎng)期存在讓門頭溝無(wú)法得到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。隨著北京整體發(fā)展戰(zhàn)略的變化，門頭溝將發(fā)展目標(biāo)轉(zhuǎn)移到現(xiàn)代化生態(tài)新區(qū)建設(shè)的脈絡(luò)中。

2010年5月底，門頭溝將轄區(qū)內(nèi)200多家鄉(xiāng)鎮(zhèn)煤礦關(guān)停。曾經(jīng)以煤炭、砂石、石灰為主要經(jīng)濟(jì)支柱的產(chǎn)業(yè)逐漸消失。曾有千年歷史的采煤史就此終結(jié)，“一盆火”諧稱再也無(wú)人提及。

在多年前發(fā)布的《北京城市總體規(guī)劃》中，門頭溝區(qū)被確定為“生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)”。這意味著這個(gè)1455平方公里的京西重鎮(zhèn)將成為北京市生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展帶的重要組成部分，也是保證北京可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵區(qū)域。

關(guān)閉高耗能產(chǎn)業(yè)這種“重資產(chǎn)”并未給門頭溝帶來(lái)經(jīng)濟(jì)增幅下滑的代價(jià)，反而造就了北京西郊新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

來(lái)自當(dāng)?shù)毓俜桨l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全區(qū)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資161.8億元，同比增長(zhǎng)9.2%，完成全年目標(biāo)的57.6%，完成進(jìn)度居全市第一，投資總量和增速居生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)首位。

隨著環(huán)境的改善，交通等配套設(shè)施的完善，門頭溝逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)相占據(jù)的版塊。在今年年中，曾經(jīng)有文章稱北京十年之內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幅度最大的區(qū)域就是門頭溝。

該文章稱，2006年至2015年5月底十年間，北京全市二手住宅銷售均價(jià)呈逐年遞增趨勢(shì)，從每平方米8095元漲至每平方米29581元，漲幅超過(guò)250%。其中，門頭溝區(qū)房?jī)r(jià)漲幅更達(dá)到701%，列漲幅榜之首。

官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年門頭溝區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資共完成136.4億元，同比增長(zhǎng)33.5%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的高速增長(zhǎng)成為全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的帶動(dòng)，全區(qū)完成社會(huì)投資144.7億元，同比增長(zhǎng)33.6%。在房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)作用下，上半年全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn)26.9億元，同比增長(zhǎng)7.5%，增速比上月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)此分析說(shuō)，門頭溝的高速發(fā)展與自然環(huán)境的改善以及大型房地產(chǎn)企業(yè)頻繁出手息息相關(guān)。此前以首都鋼鐵公司和小型煤礦企業(yè)為主要污染源長(zhǎng)期存在，致使當(dāng)?shù)夭痪邆湟司有?。隨著這些能源企業(yè)的搬遷與關(guān)停，門頭溝的生活環(huán)境得到極大改善。因此房地產(chǎn)企業(yè)愿意在此拿地。此外，隨著北京傳統(tǒng)區(qū)域土地資源的不斷耗盡，房企必須向遠(yuǎn)郊進(jìn)行擴(kuò)展。一些知名企業(yè)的進(jìn)駐對(duì)當(dāng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)作為十分明顯。

足以形成鮮明對(duì)比的數(shù)據(jù)是，在2011年之前，門頭溝區(qū)域內(nèi)幾乎沒(méi)有土地供應(yīng)，個(gè)別存在的住宅地塊樓面價(jià)還不足每平方米2000元。而到了2013年，板塊內(nèi)的住宅樓面單價(jià)已經(jīng)攀升上萬(wàn)元，上浮300%。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，到了2015年，門頭溝的商品房銷售單價(jià)接近3萬(wàn)元每平方米。

中原地產(chǎn)華北區(qū)首席分析師張大偉評(píng)論說(shuō)，目前門頭溝的成交均價(jià)持續(xù)上漲。區(qū)域置業(yè)的人群多元化明顯，置業(yè)需求大部分來(lái)自海淀區(qū)甚至西城區(qū)工作的中高收入群體。不少購(gòu)房人都是看中了京西正在崛起的區(qū)域潛力。未來(lái)城鐵S1線路開(kāi)通將進(jìn)一步縮短市區(qū)與門頭溝的交通時(shí)間，將吸引越來(lái)越多的西部人群在板塊內(nèi)置業(yè)。他預(yù)計(jì)由于海淀、石景山土地資源的稀缺，門頭溝板塊將吸引更多品牌房企進(jìn)駐。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志亦評(píng)論認(rèn)為，鑒于門頭溝政府對(duì)外來(lái)人口的嚴(yán)厲控制，使得這一區(qū)域仍然擁有較低的人口密度，這也會(huì)讓這一區(qū)域更加宜居。

優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目伺機(jī)加推

受制于門頭溝區(qū)域地形的影響，集中上市的產(chǎn)品業(yè)態(tài)以商住兩用項(xiàng)目以及別墅項(xiàng)目為主。但是這并未影響改善性需求用戶對(duì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)的認(rèn)可。

一位在門頭溝板塊擁有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房企人士表示，門頭溝區(qū)域平原面積只占1.5%，山地面積98.5%，適合進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地稀缺，使得這一區(qū)域的地價(jià)較高。隨著首都西部綜合服務(wù)區(qū)(WSD)的發(fā)展，區(qū)內(nèi)供應(yīng)的土地主要是商業(yè)綜合用地。因此房企更加側(cè)重開(kāi)發(fā)商住兩用項(xiàng)目或?qū)懽謽琼?xiàng)目。

2015年上半年，門頭溝區(qū)域集中供應(yīng)接近10個(gè)商住兩用項(xiàng)目。有觀察家認(rèn)為同類產(chǎn)品的集中入市形成了供應(yīng)高峰并聚合為紅海效應(yīng)。

不過(guò)在市場(chǎng)環(huán)境激烈的勢(shì)態(tài)下，能夠?qū)a(chǎn)品打造成銷冠反而更加足以說(shuō)明其品質(zhì)。

在今年8月13日開(kāi)盤的遠(yuǎn)洋新天地就足以證明這一點(diǎn)。在開(kāi)盤當(dāng)天，該項(xiàng)目吸引到800組到訪客戶，開(kāi)盤當(dāng)天銷售額極為可觀。這一銷售紀(jì)錄讓遠(yuǎn)洋新天地成為該區(qū)域銷冠。同時(shí)這一數(shù)據(jù)也突破了2014年商住項(xiàng)目銷售紀(jì)錄，被公認(rèn)為西長(zhǎng)安街非常理想的商住空間。

10月18日，這個(gè)銷冠項(xiàng)目再度推出全新房源，主推戶型為以42~73平方米的創(chuàng)居空間。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)認(rèn)為，優(yōu)秀的銷售數(shù)據(jù)與產(chǎn)品的本質(zhì)密不可分。被譽(yù)為“墅質(zhì)創(chuàng)居空間”的遠(yuǎn)洋新天地是目前北京同面積下面寬、層高占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品。其超大的面寬、充足的挑高，智能化家居體驗(yàn)，滿足一切生活想象。同時(shí)該項(xiàng)目還采用目前國(guó)際上先進(jìn)的HDPE靜音排水系統(tǒng)，大大降低衛(wèi)生間排水噪音。創(chuàng)新性地將水表設(shè)在戶外，使水表維修更加輕松、便捷。

在社區(qū)規(guī)劃方面，遠(yuǎn)洋新天地?fù)碛虚T頭溝唯一的開(kāi)放式街區(qū)，并具備完全的人車分流體系，達(dá)到別墅社區(qū)級(jí)別的設(shè)計(jì)。其4萬(wàn)平方米中心景觀，亦使每一戶坐擁景觀，下樓即可享受花園生活。另外，社區(qū)內(nèi)還引進(jìn)游泳館、健身中心、瑜伽會(huì)所等多層次都市配套，完全滿足業(yè)主日常需求和休閑需求。

多位人士分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)隨著北京市場(chǎng)土地資源的再度匱乏，以門頭溝等區(qū)域?yàn)榇戆鍓K將受到市場(chǎng)更多認(rèn)可。而隨著人口的不斷流入，門頭溝區(qū)域內(nèi)的商住項(xiàng)目將出現(xiàn)更加明顯的供不應(yīng)求。這兩種因素疊加的結(jié)果將是面包與面粉新一輪的價(jià)格互推循環(huán)。