三大首富談房地產(chǎn)泡沫危機(jī) 三四線城市房子賣不動(dòng)

 中國(guó)新首富王健林和前首富宗慶后紛紛表態(tài)，2、3、4線城市不能再建房子了！沒有產(chǎn)業(yè)支撐，沒有人流物流集聚的房地產(chǎn)開發(fā)，就是在沙地上蓋樓，蓋得越多越高，未來的風(fēng)險(xiǎn)就越大。

1、現(xiàn)有的土地供應(yīng)量和存量房，已經(jīng)導(dǎo)致了三、四線城市房地產(chǎn)滯銷，現(xiàn)在就連有些二線城市，比如說大連、青島的房子都賣不動(dòng)了。

2、中國(guó)新首富王健林和前首富宗慶后紛紛表態(tài)，2、3、4線城市不能再建房子了！沒有產(chǎn)業(yè)支撐，沒有人流物流集聚的房地產(chǎn)開發(fā)，就是在沙地上蓋樓，蓋得越多越高，未來的風(fēng)險(xiǎn)就越大。

3、連續(xù)15年坐在華人首富交椅的李嘉誠先生已在賣北京、上海的物業(yè)，此番“見好就收”的投資選擇被市場(chǎng)解讀為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫破裂的前兆。

4、多年的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，已經(jīng)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)從一二線城市到三四線城市的樓市供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，超過了合理的供大于求的范疇，其累積的風(fēng)險(xiǎn)正引起越來越多人的擔(dān)憂。

王健林：3、4線城市房子賣不動(dòng)非核心城市兩年后無須調(diào)控

27日，王健林接受媒體采訪表示，按照目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，除了熱點(diǎn)城市之外，其他城市兩年后就沒有必要再進(jìn)行調(diào)控，“兩年以后無須調(diào)控的是非核心城市，北上廣這些城市可能還要有相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的堅(jiān)持。除此之外的很多城市，我覺得無須限購，現(xiàn)在房子賣的(價(jià)格)都比較低了，商業(yè)物業(yè)也是如此，商業(yè)物業(yè)的投資基本上就是城市化達(dá)到百分之七八十，不動(dòng)產(chǎn)的過程基本結(jié)束。”

現(xiàn)有的土地供應(yīng)量和存量房，已經(jīng)導(dǎo)致了很多地方的項(xiàng)目都賣不動(dòng)，再加上這兩年地方債務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)的情況下，有些地方政府主要靠賣地來還債。在這種情況下，土地和房地產(chǎn)供應(yīng)進(jìn)一步被放大，別說三、四線城市房地產(chǎn)滯銷，現(xiàn)在就連有些二線城市，比如說大連、青島的房子都賣不動(dòng)。王健林指出，這兩個(gè)因素導(dǎo)致了市場(chǎng)供過于求，最多只要兩年就不需要調(diào)控了。

這些年調(diào)控的定位在控制房?jī)r(jià)上漲，而不是在其他方面，做更大的努力，效果也不好。中國(guó)正在城市化快速形成中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)體也是向著世界第一大經(jīng)濟(jì)體發(fā)展，人還在增加，(調(diào)控是)壓著房?jī)r(jià)上漲。但政府每年建多少公租房，多少經(jīng)適房，然后怎么建立一套體系，商品房市場(chǎng)如何發(fā)展，可能政府調(diào)控這些要好得多。

剛需繼續(xù)支撐一線城市房?jī)r(jià)

日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，9月在全國(guó)70個(gè)大中城市中，有69個(gè)城市的新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格同比上漲。北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市同比漲幅均超過20%。據(jù)悉，這是該項(xiàng)統(tǒng)計(jì)自2005年開始發(fā)布以來首次出現(xiàn)這種情況。

王健林表示，剛性需求仍是房?jī)r(jià)難降的主要原因。最近十年北京城市人口凈增750萬，上海則是800萬，即每年北京、上海平均凈增70萬到80萬人，而廣州大概是60萬人，合肥平均每年30萬人。按這個(gè)數(shù)據(jù)來看，以北京為例，一年1/7的人買房就是10萬套，而這個(gè)數(shù)字大約就相當(dāng)于北京一年的供應(yīng)總量，更何況北京去年購房者中95%是首次購房。

絕大部分只要是有限購的城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上還是剛性需求在支撐。對(duì)于一線城市的房?jī)r(jià)調(diào)控，王健林則認(rèn)為要“堅(jiān)持限購不放松”。他稱，對(duì)于北京、上海這種超大型的世界城市，未來房?jī)r(jià)仍將處于長(zhǎng)期的上漲通道。

宗慶后：中國(guó)房產(chǎn)泡沫已形成不能再造房子了

“推進(jìn)城市化建設(shè)，不開發(fā)房產(chǎn)業(yè)也不現(xiàn)實(shí)……”26日，第二屆世界浙商大會(huì)上，湖南省浙江商會(huì)會(huì)長(zhǎng)徐文忠還沒有說完，便遭到宗慶后的反對(duì)：“中國(guó)不能再建房子了！”

對(duì)于城鎮(zhèn)化過程中的“造房子”現(xiàn)象，宗慶后持不同意見，直言“不能再造房子了！”他說，自己在全國(guó)都有工廠，現(xiàn)在不光是城市有空置房，農(nóng)村也有空置房。“房產(chǎn)泡沫已經(jīng)形成了，再造房子不得了了。”

宗慶后認(rèn)為，讓兩億六千萬農(nóng)民工從城市里回到家鄉(xiāng)務(wù)工，才能真正實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化。他表示，現(xiàn)在浙江的城市化經(jīng)濟(jì)首先是企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)后，農(nóng)民工再就近務(wù)工，進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)等。

“城鎮(zhèn)化”是一個(gè)耳熟能詳?shù)母拍睢Ｖ袊?guó)2012年城鎮(zhèn)化率達(dá)到52.57%，與世界平均水平大體相當(dāng)，城鎮(zhèn)化取得顯著成效。但同時(shí)，也遭受“攤大餅”、粗放發(fā)展等各種詬病。

國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤(rùn)令此前表示，在新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)的大潮之下，借助推進(jìn)城鎮(zhèn)化之名，大搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)投資的城市越來越多。”

喬潤(rùn)令說，根據(jù)調(diào)查，目前幾乎每一個(gè)大城市附近都要搞一個(gè)新區(qū)，其規(guī)劃占地和人口甚至于遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過老城區(qū)，多地出現(xiàn)了空城，部分城市房產(chǎn)項(xiàng)目的空置率也極高，造成。土地資源嚴(yán)重極大浪費(fèi)。

沒有產(chǎn)業(yè)支撐，沒有人流物流集聚的房地產(chǎn)開發(fā)，就像在沙地上蓋樓，蓋得越多越高，未來的風(fēng)險(xiǎn)就越大。

很顯然，當(dāng)樓市嚴(yán)重地供大于求，那么就說明當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一種不夠健康的狀態(tài)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)又和其他產(chǎn)業(yè)、行業(yè)存在著密切的聯(lián)系，比如水泥、鋼鐵、裝修材料市場(chǎng)等等。這也就意味著，房地產(chǎn)行業(yè)和這些行業(yè)之間存在一種“一榮俱榮，一損俱損”的關(guān)系。一旦房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不夠健康，甚至是陷入困境，那么就會(huì)波及眾多的行業(yè)以及其中的從業(yè)者，甚至影響一個(gè)地方的整體經(jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展環(huán)境。

房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行了多年，但效果卻差強(qiáng)人意，越調(diào)越高，究其原因是沒有抓住問題的本質(zhì)和關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)顯然應(yīng)該放在改變地方政府對(duì)土地財(cái)政的高度依賴上，而不是“限購”“限價(jià)”。作為地方政府，應(yīng)該預(yù)見到土地財(cái)政依賴的不可持續(xù)性以及蘊(yùn)藏在樓市當(dāng)中的巨大風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該具備一點(diǎn)樓市可能“崩盤”而引發(fā)社會(huì)問題的憂患意識(shí)。宗慶后的企業(yè)在全國(guó)各地都設(shè)有廠子，正是在考察自身企業(yè)的過程中，他才對(duì)全國(guó)各地房屋空置現(xiàn)象有了更加直觀的認(rèn)識(shí)，對(duì)蘊(yùn)藏其中的風(fēng)險(xiǎn)有了更大的感觸，也才發(fā)出了“中國(guó)不能再蓋房子”的忠告。

實(shí)際上，最近幾年來，全國(guó)范圍內(nèi)不少城市已經(jīng)出現(xiàn)了因?yàn)闃鞘型顿Y過熱，房產(chǎn)供大于求而帶來的樓市風(fēng)險(xiǎn)，“鬼城”已在多地出現(xiàn)。最為直接的后果，就是拖累了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，甚至引發(fā)一些社會(huì)問題。

李嘉誠：“超人”見好就收開始拋售內(nèi)地房地產(chǎn)

一位連續(xù)15年坐在華人首富交椅上的商業(yè)大亨的拋售行為像是一顆信號(hào)彈，令市場(chǎng)嘩然，業(yè)界紛紛揣測(cè)這一舉動(dòng)與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫相關(guān)聯(lián)。連萬科企業(yè)股份有限公司董事會(huì)主席王石也在微博上寫道，“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”

李嘉誠也對(duì)香港作為亞洲金融中心的前景做出了一些比較黯淡的預(yù)測(cè)。上海新建的自貿(mào)區(qū)將幫助上海趕上“甚至超過”香港，速度會(huì)以比大多人想象的要快，《中國(guó)一周》引用李嘉誠的話寫道。

這將對(duì)“香港產(chǎn)生巨大影響”，李嘉誠說。“它囊括了很多方面，其中就包括金融服務(wù)。當(dāng)人民幣可以完全自由兌換時(shí)，它將惠及上海的發(fā)展。”目前來看，沒人確切知道9月底正式開放的自貿(mào)區(qū)到底能帶來什么，但很多人都在好奇地觀望。

為什么要向很少有人看好的歐洲投資呢？“李嘉誠從來是一個(gè)資產(chǎn)交易者，而現(xiàn)在看上去是拋售的好時(shí)機(jī)。”《中國(guó)一周》寫道。

從相對(duì)價(jià)值而言，在香港的資產(chǎn)看上去很貴，而許多在歐盟國(guó)家的資產(chǎn)價(jià)格十分誘人，這跟那里蕭條的經(jīng)濟(jì)狀況有關(guān)。”該文章寫道。

目前內(nèi)地及香港資產(chǎn)價(jià)格處于高位，而英國(guó)等歐洲資產(chǎn)處于低點(diǎn)，正是企業(yè)家“逢低西進(jìn)”的良機(jī)。這次拋售行為主要是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的擔(dān)憂，這幾年國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資過度狂熱，非專業(yè)公司很難快速收回成本，一旦定位不準(zhǔn)策劃有誤就會(huì)陷入困境。而李嘉誠是在行業(yè)飽和之前提前離場(chǎng)，至少能賣個(gè)好價(jià)錢。

事實(shí)上，李嘉誠近幾年的投資“棋局”已經(jīng)逐漸從亞洲進(jìn)入歐洲，并陸續(xù)投入了4000億港元。另有數(shù)據(jù)表明，長(zhǎng)和系近幾年在歐洲市場(chǎng)投入金額高達(dá)1500億港元，涉及電訊、基建、港口、零售、能源等領(lǐng)域。和記黃埔去年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，歐洲業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入比重已逾四成，香港業(yè)務(wù)比重則跌至16%。有意思的是，李嘉誠尤其偏好英國(guó)市場(chǎng)。到目前為止，李嘉誠旗下公司已經(jīng)控制了英國(guó)大約25%的天然氣、30%的電力和7%的供水，以至于英國(guó)媒體驚呼，“李家要買下整個(gè)英國(guó)！”

因此，李嘉誠拋售中國(guó)內(nèi)地和香港商業(yè)地產(chǎn)是看到了未來，是著眼于未來。