北京樓市進(jìn)入“六環(huán)時(shí)代”

隨著城區(qū)土地資源的日漸稀缺，加之城市框架拉大，北京樓市熱點(diǎn)正在加速外移。

相關(guān)機(jī)構(gòu)最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月6日，北京樓市成交結(jié)構(gòu)的90.8%位于五環(huán)外，88.3%的供應(yīng)也集中在五環(huán)以外的區(qū)域。在9月即將入市的項(xiàng)目中，五環(huán)外樓盤數(shù)量多達(dá)8成。“六環(huán)時(shí)代已經(jīng)到來。”業(yè)內(nèi)專家表示，在城區(qū)后續(xù)供應(yīng)放緩、市場(chǎng)需求活躍的背景下，五環(huán)以外將成為樓市成交的主力區(qū)域。

樓市主戰(zhàn)場(chǎng)外移

受益此前多項(xiàng)政策組合拳的接連出臺(tái)，今年金九銀十備受期待，9月樓市迎來供應(yīng)小高峰。來自亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)34個(gè)項(xiàng)目開盤，其中純新盤20個(gè)，包括金融街·漫香林第6區(qū)、新北京中心等；老盤后期則有燕西華府、領(lǐng)秀慧谷等共計(jì)14個(gè)項(xiàng)目。

值得注意的是，在9月即將入市的項(xiàng)目中，有近八成位于五環(huán)外，四環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目?jī)H有4個(gè)。

相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月6日，北京樓市新增供應(yīng)套數(shù)為26882套，其中五環(huán)外的供應(yīng)為23743套，占據(jù)總供應(yīng)量的88.3%；新增成交套數(shù)為37216套，五環(huán)外的成交數(shù)據(jù)為33794套，占據(jù)總成交套數(shù)的90.8%。有業(yè)內(nèi)人士直言“北京已經(jīng)跑步進(jìn)入六環(huán)時(shí)代”。

數(shù)據(jù)顯示，截至9月6日，北京二環(huán)內(nèi)住宅庫(kù)存僅不足700套，二環(huán)與三環(huán)之間存量為1714套，三環(huán)至五環(huán)間的存量為8000多套。計(jì)算得知，北京五環(huán)內(nèi)庫(kù)存共計(jì)10719套。而在五環(huán)以外，這個(gè)數(shù)據(jù)為59054套，比五環(huán)內(nèi)足足多出將近5萬(wàn)套房源。

“事實(shí)上，最近幾年房地產(chǎn)業(yè)界一直在提樓市近郊化趨勢(shì)，但大家沒想到竟然來得這么快。”業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，等到9月份的34個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)開盤，樓市又會(huì)再次呈現(xiàn)明顯的區(qū)域分化，大興、房山、昌平等區(qū)域新增供應(yīng)占比較大，而城六區(qū)中如豐臺(tái)區(qū)僅燕西華府一個(gè)項(xiàng)目有新品入市。據(jù)悉，燕西華府疊拼新品將于9月下旬推向市場(chǎng)，依托其前期累積的較高人氣和市場(chǎng)認(rèn)可度，以及面積贈(zèng)送等高附加值吸引，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)該項(xiàng)目金九或?qū)⒃俅斡瓉硪徊ㄤN售高峰。

“五環(huán)半”產(chǎn)品迎好時(shí)機(jī)

供應(yīng)疲軟是促成樓市向外轉(zhuǎn)移的主要原因。從土地來說，“拿地難”一直是開發(fā)商業(yè)務(wù)拓展面臨的重要障礙。隨著五環(huán)內(nèi)土地開發(fā)的日漸飽和，土地供應(yīng)捉襟見肘，北京近幾年新增出讓的土地大多集中在五環(huán)外。另一方面，五環(huán)內(nèi)在售房源處于“有減無增”的狀態(tài)，整體面臨供需失衡局面。隨著在售房源的不斷去化，區(qū)域內(nèi)可售房源極為有限，買賣雙方由此“被迫”不斷向外轉(zhuǎn)移。

縱觀北京五環(huán)外的沿線區(qū)域，受強(qiáng)力政策拉動(dòng)，通州、南城廣被看好。然而，“限購(gòu)升級(jí)令”空降通州給區(qū)域樓市迅速按下降溫鍵。具體到南城而言，2009年的“南城計(jì)劃”威力仍在。更為值得一提的是，在2013年政府又提出把“南城計(jì)劃再續(xù)三年”，重視程度可見一斑。這將直接促成豐臺(tái)、房山等區(qū)域樓市近年來的連番升溫，其中西南“5.5環(huán)”尤為惹人關(guān)注。

“如果打開北京地圖，就會(huì)看到北京的六環(huán)路是東西不對(duì)稱的，西六環(huán)是向東凹進(jìn)去的。”在給客戶介紹項(xiàng)目時(shí)，西六環(huán)附近項(xiàng)目置業(yè)顧問往往會(huì)對(duì)所處區(qū)域先做如此解釋。該區(qū)域緊挨青龍湖、鷹山、北宮、云崗等自然資源，依山傍水的宜居性被不少高端置業(yè)者視為理想居所；在教育配套上，預(yù)計(jì)2017年正式招生的人大附中，涵蓋小學(xué)、初中和高中全程12年優(yōu)質(zhì)教育，多重稀缺資源使區(qū)域多個(gè)高端產(chǎn)品銷售持續(xù)樂觀。比如與青龍湖僅1500米之隔的燕西華府，今年以來多次奪得京西別墅區(qū)銷冠。

在北京樓市熱點(diǎn)外移、進(jìn)入六環(huán)時(shí)代，5.5環(huán)的高端高性價(jià)比產(chǎn)品顯然備受關(guān)注。實(shí)際上，從北京目前去庫(kù)存情況來看，未來即使6環(huán)以內(nèi)的區(qū)域也將呈現(xiàn)出供應(yīng)日益縮減、需求持續(xù)飆升的局面。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前北京住宅存量已經(jīng)開始下降，僅有7萬(wàn)套，而按照6月回暖后的樓市成交量來看，截止到8月底，三個(gè)月共計(jì)成交20793套，平均每月去化近7000套，照此測(cè)算，北京目前的住宅去化周期僅在10個(gè)月左右。

一方面是住宅存量的不斷下降，另一方面是去化周期的縮短，這樣的局面將使得北京樓市持續(xù)保持樂觀態(tài)勢(shì)，同時(shí)也將進(jìn)一步凸顯城六區(qū)項(xiàng)目的稀缺性。