李澤鉅PK李嘉誠(chéng)長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)或進(jìn)入李澤鉅時(shí)代

李嘉誠(chéng)父子

9月21日的港媒報(bào)道指出，截至9月中旬，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)在香港銷(xiāo)售總額已超過(guò)250億港元，累計(jì)售出逾3100戶(hù)，提前完成全年目標(biāo)，有望突破去年全年成績(jī)。

長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)執(zhí)行董事趙國(guó)雄表示，今年250億港元售樓目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到，現(xiàn)時(shí)無(wú)意上調(diào)全年售樓目標(biāo)。

長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)今年在港推出多個(gè)全新項(xiàng)目，包括致藍(lán)天、峻瀅II及悅目已經(jīng)清盤(pán)，成交單位達(dá)2736戶(hù)，三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)套現(xiàn)近195億港元。

在忙于套現(xiàn)的同時(shí)，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)并未有購(gòu)地的動(dòng)作及計(jì)劃。

重組之后忙套現(xiàn)

8月25日下午，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)遞上了長(zhǎng)和系資產(chǎn)重組以來(lái)的首份中期報(bào)告，根據(jù)港交所披露，今年上半年公司凈利潤(rùn)上升22%，至68.9億港元，而在業(yè)績(jī)報(bào)告中展望未來(lái)中，李嘉誠(chéng)似乎顯得對(duì)業(yè)績(jī)并不算特別滿(mǎn)意，他“預(yù)期下半年的整體業(yè)績(jī)將較上半年為佳”，兩地物業(yè)市場(chǎng)將維持穩(wěn)定，只是長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向?qū)⒗^續(xù)由房屋政策所主導(dǎo)。不過(guò)，從長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)的半年報(bào)告中可以看出，公司似乎開(kāi)始對(duì)市場(chǎng)抱有畏懼心態(tài)，在李嘉誠(chéng)的展望未來(lái)一欄中，兩次提到“如無(wú)不可預(yù)見(jiàn)之重大不利發(fā)展”，公司業(yè)績(jī)可保持平穩(wěn)，重組后的長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)發(fā)生了什么，讓公司對(duì)可能發(fā)生的“黑天鵝事件事件”顯得憂(yōu)心忡忡呢？

一名原本分析長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和和記黃埔的分析員稱(chēng)，由于公司認(rèn)為長(zhǎng)江和記實(shí)業(yè)的分析價(jià)值不如長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)，已經(jīng)調(diào)派他去分析長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)，自從6月3日長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)掛牌以來(lái)，關(guān)于長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)的分析報(bào)告及新聞都絡(luò)繹不絕。

豐盛金融資產(chǎn)管理部分析員馮宏遠(yuǎn)對(duì)本報(bào)記者稱(chēng)，房地產(chǎn)一直都是可以獲得較高估值的產(chǎn)業(yè)，過(guò)去長(zhǎng)江實(shí)業(yè)旗下的產(chǎn)業(yè)范圍極廣，作為大型綜合性企業(yè)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的估值有一定程度的折讓?zhuān)谥亟M以后，將長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔有限公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)合并在一起，可以令公司獲得更好的估值。

不過(guò)，恰逢香港股市非常低迷，李嘉誠(chéng)旗下的地產(chǎn)板塊并沒(méi)有獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，9月22日，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)的收盤(pán)價(jià)為58.95港元，與上市價(jià)70港元相比，公司股價(jià)已經(jīng)兩個(gè)月下跌了25.4%。

盡管長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)上半年在香港有好幾個(gè)大型賣(mài)房項(xiàng)目，但上半年公司的物業(yè)銷(xiāo)售收益還是同比下跌了18.5%。不過(guò)，在上半年在一個(gè)月內(nèi)賣(mài)掉大型樓盤(pán)“致藍(lán)天”后，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)下半年的新賣(mài)樓計(jì)劃開(kāi)始啟動(dòng)，而每一次長(zhǎng)實(shí)有新樓盤(pán)推出，都能造成一股瘋搶潮。

同時(shí)長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)今年所推出的豪宅銷(xiāo)售亦不俗，8月初推出的維港星岸，至今累售逾100戶(hù)，套現(xiàn)近26億港元。作為整個(gè)紅磡最貴的房子，維港星岸的折后價(jià)格在每平方呎1.9萬(wàn)至3.55萬(wàn)港元之間，比同區(qū)房?jī)r(jià)貴了30%左右，但看房的買(mǎi)家也異常爆滿(mǎn)。長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)董事郭子威稱(chēng)，此次購(gòu)房熱潮中，涌現(xiàn)了一批內(nèi)地“土豪”，內(nèi)地客戶(hù)占到總數(shù)超過(guò)10%，同時(shí)購(gòu)房客戶(hù)中，有30%為投資者。

雖然長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)今年銷(xiāo)售成績(jī)提早達(dá)標(biāo)，但其推盤(pán)步伐并未減慢。據(jù)悉，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)旗下馬頭角君柏以及元朗世宙兩個(gè)項(xiàng)目分別主打大單位及上車(chē)戶(hù)。發(fā)展商早前表示，兩盤(pán)預(yù)售獲批后會(huì)隨即推出，其中世宙售樓收益預(yù)計(jì)可達(dá)數(shù)十億港元，君柏亦估計(jì)有70億至80億港元。上述兩盤(pán)預(yù)售未批時(shí)，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)目前續(xù)推紅磡維港星岸，項(xiàng)目本周將加推新品，市值約25億港元，繼續(xù)套現(xiàn)。

少拿地

而在高速賣(mài)樓套現(xiàn)的同時(shí)，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)卻鮮有拿地，8月7日，香港特區(qū)政府推售位于元朗牛譚尾新譚路的住宅地塊，有港媒報(bào)道，現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)到長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)入標(biāo)，這塊住宅地塊的占地面積約9.4萬(wàn)平方呎（約8736平方米），最高可建筑面積為4.5萬(wàn)平方呎（約4182平方米），市場(chǎng)估價(jià)大約2.7億至4億港元。但這一次入標(biāo)實(shí)際上是今年以來(lái)長(zhǎng)實(shí)第一次出手拿地，且不說(shuō)成功與否，在近3年以來(lái)，長(zhǎng)實(shí)僅僅成功奪得深水埗海壇街一塊地皮，這與過(guò)往長(zhǎng)實(shí)進(jìn)取拿地有很大差距。

李嘉誠(chéng)在今年6月份出席長(zhǎng)和股東會(huì)后曾經(jīng)承認(rèn)，集團(tuán)近來(lái)不論在內(nèi)地還是香港，買(mǎi)地的活動(dòng)都相對(duì)較少，不過(guò)他稱(chēng)，長(zhǎng)實(shí)買(mǎi)不到地是因?yàn)槌黾瘓F(tuán)預(yù)算，直言要計(jì)算“面粉價(jià)”及“面包價(jià)”，“如果面粉貴過(guò)面包，當(dāng)然不買(mǎi)，要為股東爭(zhēng)取利益”。李嘉誠(chéng)強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)實(shí)買(mǎi)地需要符合集團(tuán)預(yù)算及商業(yè)原則，如果超出預(yù)算只能采取觀望態(tài)度。

長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)在剛公布的半年報(bào)中稱(chēng)，期內(nèi)公司繼續(xù)尋求機(jī)會(huì)購(gòu)入具發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)及農(nóng)地，部分物業(yè)及農(nóng)地現(xiàn)在正進(jìn)行不同階段的規(guī)劃設(shè)計(jì)及作出有關(guān)申請(qǐng)。而長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)上半年報(bào)顯示，公司在香港還有70萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，而內(nèi)地仍有1380萬(wàn)平方米，海外也有40萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

摩根大通近日發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)開(kāi)始專(zhuān)注于提高回報(bào)率，隨著公司中內(nèi)地的低地價(jià)成本，加上在香港近日的土地儲(chǔ)備活動(dòng)不多，有助于維持香港業(yè)務(wù)的高毛利率。該行維持長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)“增持”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)84港元。

長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)進(jìn)入李澤鉅時(shí)代？

實(shí)際上，細(xì)心的市場(chǎng)人士已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)投資風(fēng)格的轉(zhuǎn)變，要從李澤鉅正式掌握大權(quán)的時(shí)候說(shuō)起。2012年5月，李嘉誠(chéng)宣布李澤鉅將接手旗下長(zhǎng)和系的資產(chǎn)，獲得超過(guò)40%的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔的股權(quán)，以及加拿大能源公司赫斯基35%的股權(quán)，7月22日，隨著股權(quán)的正式交接，李澤鉅正式掌控李嘉誠(chéng)的商業(yè)王國(guó)。李澤鉅接手長(zhǎng)和的商業(yè)王國(guó)已經(jīng)超過(guò)3年，而嗅覺(jué)敏銳的市場(chǎng)人士已經(jīng)聞到了跟以往不一樣的味道。

馮宏遠(yuǎn)稱(chēng)，李澤鉅在遇到項(xiàng)目的時(shí)候，對(duì)于回報(bào)率計(jì)算得非常清楚，一般每年回報(bào)率至少8%才會(huì)考慮，而且對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目更有興趣，如果風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，回報(bào)也不穩(wěn)定，很可能不會(huì)考慮。這一風(fēng)格最明顯的轉(zhuǎn)變就是在長(zhǎng)實(shí)的拿地策略上，翻查過(guò)往歷史，在李嘉誠(chéng)掌權(quán)時(shí)代，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)曾經(jīng)連續(xù)奪地，在2010年至2012年期間，長(zhǎng)實(shí)先后購(gòu)入11塊土地，但自從2012年底，長(zhǎng)實(shí)投得馬鞍山白石地后，長(zhǎng)實(shí)雖然有多次參與政府賣(mài)地投標(biāo)，以及港鐵及市建局推出的大型項(xiàng)目外，但多數(shù)都沒(méi)有收獲，顯示其趨于謹(jǐn)慎的風(fēng)格轉(zhuǎn)變。

這種投資風(fēng)格，與李澤鉅沉穩(wěn)的性格有脫不開(kāi)的干系，而具有海外留學(xué)背景的李澤鉅，對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)并不算太感冒。根據(jù)長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)遞交給港交所掛牌的上市材料，公司對(duì)中國(guó)業(yè)務(wù)的比重開(kāi)始減少。2014年，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額及其攤占合資企業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售有19.2%來(lái)自?xún)?nèi)地，在2013年，這一比重高達(dá)50.9%，超過(guò)了長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)在香港的比重，而期內(nèi)和黃房地產(chǎn)在內(nèi)地的相關(guān)占比則由過(guò)去的65%跌至42.1％。

另一方面，長(zhǎng)實(shí)在海外也有積極擴(kuò)充的計(jì)劃，根據(jù)長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)上半年的報(bào)告，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)在海外有40萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，其中主要是在英國(guó)、新加坡及巴哈馬群島。最引人注目的，還是公司在英國(guó)的項(xiàng)目，其中一個(gè)項(xiàng)目臨近英國(guó)倫敦的重要商業(yè)區(qū)金絲雀碼頭，主要建筑面積約42萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2024年竣工。曾經(jīng)有外媒報(bào)道，該項(xiàng)目可建3500個(gè)住宅單位，投資額約10億英鎊。

而另一英國(guó)項(xiàng)目，是位于南劍橋郡Fulbourn的一幅占地約6900平方米的地皮，該幅地皮可以建設(shè)不超過(guò)110套豪宅。

另一方面，對(duì)于內(nèi)地的資產(chǎn)，李氏父子可能未來(lái)還有出售的打算，在長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)的半年報(bào)中指出，集團(tuán)將繼續(xù)在內(nèi)地及海外適時(shí)推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展、銷(xiāo)售及出租。