房企轉型之痛SOHO中國利潤暴跌94%

SOHO中國

財務報告數據顯示,2015年上半年實現營業(yè)額僅為3.93億元,同比下降約92%,實現公司權益股東應占核心純利約7200萬元,同比下降約94%。SOHO中國對此的解釋是,這是業(yè)務轉型后業(yè)績中首次不包含物業(yè)銷售的貢獻。

經歷兩次轉型的SOHO中國,痙攣持續(xù)不斷。從原本的“開發(fā)—銷售”到現在的“開發(fā)—持有”,董事局主席潘石屹[微博]不斷試圖在互聯網領域有所建樹。而承載了他殷切期望的“3Q”聯合辦公空間項目卻并未屢屢得手。因為北京試點項目雖然基本滿租,但上海試點卻僅有30%到40%的出租率。

多位長期觀察SOHO中國的行業(yè)觀察家認為,從長期來看“3Q”項目可以為集團帶來盈利,但是貢獻值微弱。而從盈利占比更大的傳統(tǒng)寫字樓租賃角度看,盡管在銷售領域確實是一把好手,但對于“持有”,SOHO中國依然是一個剛進門的學徒。

凈利潤暴跌

諸如SOHO中國這種明星企業(yè),出現凈利潤暴跌著實難得一見。這或是企業(yè)家們在轉型過程中極不情愿卻又必須磨礪的必經之路。多個關鍵的財務數據顯示出SOHO中國轉型的陣痛。

SOHO中國半年實現集團營業(yè)額為3.93億元,而去年同期的數據則是47.5億元,同比下滑約92%。另一核心數據顯示,權益股東應占純利約1.35億元,相比2014年同期該金額約為26.97億元,下降約94%。

這種下滑的頹勢源自2014年。2014年的財務數據顯示,當期SOHO中國營業(yè)額約為60.98億元,較2013年約146.21億元下降了58.3%;毛利潤為30.78億元,與2013年81.14億元的毛利潤相比下降62.1%;凈利潤為40.8億元,同比下降44.8%。

對此SOHO中國的解釋是營業(yè)額下降的主要原因是公司業(yè)務模式從“開發(fā)銷售”向“開發(fā)自持”轉變,利潤下滑主要由于公司業(yè)務模式轉變以至銷售物業(yè)減少所致。在2012年以來,SOHO中國每次遭遇業(yè)績下滑,身為董事長兼“企業(yè)形象代言人”的潘石屹都會將其歸因為“轉型”。無論是券商的分析師還是行業(yè)觀察家都會對這家商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)的轉型予以肯定,但是這種由行業(yè)倒逼而來的無奈之舉足以說明曾經為其支撐高業(yè)績的“開發(fā)——散售”已經無以為繼。

在十幾年中,SOHO中國持續(xù)散售模式的突出問題是房產的所有者、經營者、管理者分離,利益訴求不統(tǒng)一,難以形成品牌和市場合力。在這種交易模式下,SOHO中國攫取了高額收益也在一定程度上透支了未來的物業(yè)增值空間。這使得購買者不易獲取原本預計的投資收益。

此外,由于宏觀經濟環(huán)境下行帶來的壓力以及反腐等行政手段所致的間接影響,那些“山西煤老板”“河北鋼老板”等原本青睞SOHO中國的主要客群減少了對商業(yè)不動產領域的投資。這些綜合因素導致SOHO中國散售模式被迫變形。

剛進門的學徒

不能眼巴巴的看著自己創(chuàng)立的企業(yè)遭遇生存危機。潘石屹、張欣[微博]夫婦試圖通過多種轉型來扭轉乾坤。8月27日,SOHO中國發(fā)布中期財務數據顯示,目前公司在北京上海兩地共有6個可出租項目,可供應面積為52萬平方米,截至報告日的出租率為73%。上半年實現租金收入約4.39億元,同比上升約168%;毛利率約為75%,較2014年同期提高約25%,預計下半年的租金收入將繼續(xù)攀升。

由于曾經散售的模式影響,SOHO中國被觀察家們視為一種“輕資產”公司,所以其手中保持了大量現金。“這對公司的發(fā)展是極為有利的。”億翰智庫上市房企研究中心主任張化東對《中國經營報(博客,微博)》記者評論說:“SOHO中國早已很少在一級土地市場進行招拍掛拿地了。這家企業(yè)更傾向從其他企業(yè)收購土地或直接購買在建項目或爛尾項目。這使得其資金壓力較小。資產負債率極低。”

根據2014年年報報表顯示,SOHO中國的負債率僅為59.7%,該數據遠遠低于行業(yè)安全系數70%。其凈負債率則更低,僅為19%,而上市同業(yè)平均水平則為87%。

不過張化東認為,盡管已經轉型為持有模式,但是SOHO中國在物業(yè)運營方面的路途依舊漫長。“太古地產,新鴻基等這些知名商業(yè)地產企業(yè),其持有與運營的經驗都長達20多年。經歷這么久的市場錘煉,這些企業(yè)才走到了今天這一規(guī)模。所以SOHO中國剛剛轉型不久,在這一領域還是一個新人。”

運營經驗等問題也是為SOHO中國自身悉知。最新的中期報告認為,雖然在本報告期間內,公司新完工的投資物業(yè)表現良好,但鑒于投資物業(yè)的出租率提升尚待時日,公司的整體租金收入仍然相對較小。

3Q業(yè)務盈利貢獻待考

除了由原本的戰(zhàn)略轉型為“持有”,潘石屹已經努力把這個龐大的企業(yè)引向“互聯網+”的方向。今年2月,SOHO中國推出了一站式O2O(Online-to-Offline)共享辦公空間3Q項目。截至今年7月,SOHO中國已開設了5個3Q中心,已經擁有超過3000個座位。在今年年末之前,潘石屹計劃將3Q中心的數量增加到11個,擁有超過11000個座位。SOHO中國希望3Q中心成為本集團主要增長驅動力之一。

要求匿名的在港上市房企負責人對本報記者評論說:“SOHO中國的3Q項目創(chuàng)立的背景是在持有物業(yè)經驗缺失的背景下,為了尋找新的業(yè)務增長點而確立的產品形態(tài)。”3Q中心是一種可以提供辦公桌工位以及小型辦公室整租的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。微型企業(yè)和一些大企業(yè)的項目團隊是目標客戶群體。

孵化器企業(yè)AC加速器CEO徐勇對記者評論說:“傳統(tǒng)房地產企業(yè)很多都增加共享辦公空間的產品。因為當前的房地產市場已經失去了曾經的高增長,房地產企業(yè)需要尋找新的盈利增長點。此外,從去年下半年至今中國創(chuàng)業(yè)熱潮高漲,政府對此的支持力度很大,創(chuàng)業(yè)需求的增長直接帶動了對共享辦公空間的需求量。所以很多房地產企業(yè)正在提供這種商業(yè)地產產品。”

他認為,與其他類型的共享辦公空間相比,房地產企業(yè)提供的這種產品具有“硬成本更低,裝修更方便豪華、基礎設施完善等優(yōu)勢。”而其劣勢在于,多數房地產企業(yè)在開發(fā)這種類似產品時更多地是追求規(guī)模。而這種共享辦公空間要求更加精細化操作。“房企原本的思維與商業(yè)模式可能會干擾這種產品的研發(fā)。比如開發(fā)商可能并不很懂創(chuàng)業(yè)的細節(jié)。”或許讓潘石屹未曾料想到的是,SOHO中國在北京的望京SOHO(樓盤資料)和上海的SOHO復興廣場各設一個試點,北京試點接近滿租,而上海試點則只有30%到40%的出租率。

億翰智庫上市房企研究中心主任張化東就此評論說:“由于北京特殊的政治地位和創(chuàng)業(yè)氛圍,使得當地的需求方對租金不敏感。而上海聚集了大量的微小私人企業(yè),他們對辦公空間的敏感度要遠高于北方。”他同時指出,SOHO中國計劃擴大3Q產品的規(guī)模,這或許可以為公司帶來業(yè)績貢獻。“但是由于其絕對體量較低,依舊很難提供明顯的收益增長。”他說,其無法代替大體量的寫字樓出租。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則從區(qū)域以及產業(yè)角度向本報記者表示:“3Q產品的盈利點仍然是租金。從實際意義的角度來看,3Q仍然是整批零租的模式。只不過在客戶體驗過程中加入了互聯網因素,考慮到了比傳統(tǒng)辦公的更加便利性和資源共享。”他認為,作為試點的北京望京SOHO在當地有一定知名度,也是SOHO具有代表性的項目。而在上海復興廣場試點是個新項目,市場認知度沒有望京項目那么高,市場對3Q產品的認知也低于北京。