房價不斷攀升 美國出現(xiàn)“住房危機(jī)”

科技和創(chuàng)業(yè)繁榮造成了美國舊金山等地的“住房危機(jī)”。這些科技和初創(chuàng)公司在當(dāng)?shù)貏?chuàng)造了大量高薪的工作機(jī)會，而參與到這場科技繁榮中的家庭財富也隨之增長。有意思的是，這些新增財富很喜歡投資住房，蜂擁而入的資金推高了當(dāng)?shù)胤績r。
　　業(yè)內(nèi)人士建議，政府在關(guān)注美國社會就業(yè)率問題的同時，也要鼓勵開發(fā)商們?nèi)ソㄔ爝m合低收入人群居住的房產(chǎn)。
　　房價與市民的購買力懸殊過大之時，也是住房危機(jī)到來之際。哪怕是人均收入不低的美國，也無法避免。
　　近日，據(jù)媒體報道，從2012年第一季度至今，美國舊金山的獨(dú)棟住宅價格中位值上漲了103%，2015年7月更是高達(dá)135萬美元；高檔公寓中位值上漲74%，如今高達(dá)112.5萬美元。
　　然而，舊金山居民的收入水平并未出現(xiàn)同等上漲(2013年美國人口調(diào)查局公布的家庭收入中位值是7.56萬美元)，從而導(dǎo)致住房購買力急劇下降。很多人將這一現(xiàn)象稱之為“住房危機(jī)”。
　　“很多時候，選擇租房是購買力差距太大之下的一種無奈選擇。”舊金山的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Seth Irving對《國際金融報》記者透露，“雖然在美國人的觀念中，不一定要有房子，可是如果你成家立業(yè)的話，還是要購置自己的房子。”
　　不過，Seth樂觀地認(rèn)為，現(xiàn)在的美國房地產(chǎn)市場還不至于出現(xiàn)“住房危機(jī)”，但是住房壓力大是肯定的。
　　而在外媒看來，不只是舊金山，美國人其實(shí)早就躲不開“住房危機(jī)”——不管你生活在哪里，都必須直面美國當(dāng)前的昂貴房價。
　　據(jù)《商業(yè)內(nèi)幕》報道，無一例外，美國所有的縣都難以擺脫可負(fù)擔(dān)得起的住房緊缺的狀況，而且這一危機(jī)正在不段擴(kuò)大。
　　與此同時，讓人擔(dān)憂的是，自2000年以來，美國各地的房租也在隨之增長。因此，美國人對于經(jīng)濟(jì)適用房的需求更加迫切。美國城市研究所最近的研究表明，政府對于極低收入家庭的住房供應(yīng)本已無法滿足需求，如今數(shù)量還在下降。2013年，僅有28%極低收入家庭能負(fù)擔(dān)得起他們的房租，而在2000年，這一數(shù)字為37%。
　　對比如今美國各地節(jié)節(jié)攀升的房價，市民逐步下降的購買力成為當(dāng)?shù)卣枰鉀Q的重要問題。“這不僅是經(jīng)濟(jì)問題，更涉及到社會穩(wěn)定。”一位在美國芝加哥政府工作的相關(guān)人員在接受《國際金融報》記者采訪時指出，“目前看來，市場自身似乎不能有效地解決這樣的問題，它正帶著美國房價朝著更高的地方走去，政府必須有所行動。”
　　房價攀升
　　“住房壓力已經(jīng)讓人喘不過氣來。”近日，一位住在美國俄勒岡州的居民Violante在接受《國際金融報》記者采訪時表示，“雖然當(dāng)?shù)胤績r遠(yuǎn)沒有達(dá)到紐約和舊金山的水平，可是我們的收入相對要低不少。”
　　記者了解到，在很多美國人眼里，俄勒岡州可以說是一片“樂土”。除了具有氣候溫和的優(yōu)勢，俄勒岡州房價比相鄰的加利福尼亞州低很多。在2015年初，俄勒岡州的中位數(shù)房價為23.9萬美元，而加利福尼亞州接近43.2萬美元。因此，俄勒岡州已連續(xù)兩年成為全美吸收外地搬遷人口最多的州。
　　但是好景不長，如今的俄勒岡州也開始步入了“住房危機(jī)”中。記者獲悉，俄勒岡州的科瓦利斯(Corvallis)在2015年2月2日均價已經(jīng)達(dá)到28.36萬美元，比上一年增幅4.1%。目前，當(dāng)?shù)胤績r依舊在不斷上升中。
　　一位俄勒岡當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介告訴記者，一個收入中等偏上的單身人士，想要在俄勒岡的尤金市購買一套公寓，至少需要奮斗十年。
　　住房壓力大的問題顯然不是局限在一個地區(qū)，它已經(jīng)席卷了整個美國。據(jù)外媒報道，人口普查局與美國住房和城市發(fā)展部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，以得克薩斯州的特拉維斯縣為例，四口之家的極低收入標(biāo)準(zhǔn)為2.195萬美元，但在奧斯汀僅有約7000幢住房可供他們租用，但生活在這一地區(qū)的極低收入家庭卻有4.8萬戶之多。自2000年以來，盡管針對美國極低收入家庭數(shù)量的增長情況，聯(lián)邦住房援助計劃有所上漲，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿足需求。
　　美國城市研究所的調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，美國將面臨聯(lián)邦住房援助短缺的可怕情況。例如，在阿肯色州的普拉斯基，2013年，總共有近1.5萬戶家庭符合極低收入標(biāo)準(zhǔn)，如沒有聯(lián)邦援助，所有小石城鎮(zhèn)極低收入家庭將居無住所。而當(dāng)前的情況是，24%家庭可以找到安全的、可負(fù)擔(dān)得起的住房。而丹頓郡(達(dá)拉斯-沃斯堡都市區(qū))的情況更令人堪憂，僅有8%極低收入家庭能負(fù)擔(dān)得起房租。
　　其中，加尼福利亞更是成為了“住房危機(jī)”的重災(zāi)區(qū)。近日，《居外網(wǎng)》報道指出，加利福尼亞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會公布的第二季度住房購買力指數(shù)(HAI)，舊金山只有收入最高的10%的家庭能夠承擔(dān)當(dāng)前的房價水平，而且這還是在抵押貸款利率處于歷史性低位的情況下。
　　相比之下，整個加利福尼亞州有30%家庭能夠買得起獨(dú)棟住宅，美國全國的比例為57%。衡量“買得起”的標(biāo)準(zhǔn)是，抵押貸款還款、房產(chǎn)稅和保險成本加起來不能超過家庭收入的30%。
　　誰是推手
　　去年，國際組織在對澳大利亞、英國、加拿大、日本、新西蘭、英國和美國等國360個城市的調(diào)查顯示，在這些城市中有95個城市為民眾可負(fù)擔(dān)起住房的城市，其中美國占了84個。而民眾負(fù)擔(dān)不起住房的城市有76個，美國占了23個。
　　在住房成本節(jié)節(jié)升高的情況下，美國民眾為了擁有住房不得不在生活的其他方面做出犧牲。
　　在婚后，Violante和丈夫從洛杉磯搬回了俄勒岡州，但是和所有的小夫妻一樣，他們面臨著孩子出生，房子擁擠的情況。前年，他們貸款買了一套稍大些的公寓，丈夫的工資用來負(fù)擔(dān)每月的還款，為了生活，當(dāng)了5年主婦的Violante已經(jīng)開始在做兼職補(bǔ)貼家用。
　　那么，究竟是什么原因造成了美國的“住房危機(jī)”？
　　總部位于舊金山的Paragon公司首席市場分析師Patrick Carlisle對媒體指出，股市大漲以及高科技公司的股票期權(quán)和IPO之類在過去3年創(chuàng)造了巨大的新財富。這些新增財富卻很喜歡投資住房。
　　無疑，富有的投資者拉高了房價。但這還不是所有的答案，中產(chǎn)階層收入的下降更是拉低了社會整體的購房水平。
　　近日，美國官方機(jī)構(gòu)2014年公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，美國中產(chǎn)階層家庭收入水平及其資產(chǎn)，從本世紀(jì)開始不斷下滑。“尤其是在2008年爆發(fā)金融危機(jī)之后，美國中產(chǎn)階層隊伍人數(shù)在減少，他們中的許多人生活水平大不如從前”。
　　美國當(dāng)?shù)孛襟w報道指出，在上世紀(jì)五六十年代，一個中等收入的家庭，通常是丈夫掙錢，妻子做家庭主婦，還可以撫養(yǎng)3個孩子；靠丈夫一人的收入，可以購買一套普通住房和擁有兩輛汽車，還可以駕車出去度假。
　　但是，進(jìn)入本世紀(jì)以來，美國富人的收入在持續(xù)上升，而且收益也快速增長。與之相反的是，美國中產(chǎn)階層家庭的資產(chǎn)和收入?yún)s在不斷下降，中產(chǎn)階層的隊伍也在逐步縮小。
　　美國媒體報道分析，就目前情況看，美國現(xiàn)在的一個三四口之家的中位數(shù)收入家庭，如果購買一棟20萬美元的住宅，首付需要2萬至4萬美元，然后每月需要支付1400美元的購房抵押貸款、房產(chǎn)稅及保險費(fèi)等；每月用于購買食品、衣服和支付生活服務(wù)費(fèi)的金額為1200美元；每月償還車貸為700美元。如果需要自己支付醫(yī)療保險費(fèi)，這個家庭每年需要支付4000美元至5000美元，那么可以用于帶孩子去度假的錢就所剩無幾了。
　　“可以這么說，住房‘危機(jī)’并不是單純的房地產(chǎn)市場的問題，是經(jīng)濟(jì)問題，也是社會問題。”研究美國房地產(chǎn)市場的資深分析師Theklar Larter告訴《國際金融報》記者，美國的窮人買不起房很正常，這并不能將其算入住房“危機(jī)”人群的大軍里，真正出現(xiàn)危機(jī)的正是這些中產(chǎn)階級。
　　“曾經(jīng)作為購房主流的中產(chǎn)階層也開始為購房頭疼了，他們要面對的是低就業(yè)率、不豐厚的收入，以及高生活成本和水漲船高的房價。在這樣的背景下，美國社會自然而然地步入了住房危機(jī)。”Theklar 表示。
　　如何解決
　　在業(yè)內(nèi)人士看來，美國人可能會因?yàn)橘彿磕芰τ邢薅x擇租房。但是，如果太多的人不想買房，甚至不去買房，對于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說是不利的。
　　Violante感慨，“我們的生活壓力在不斷增加，那么我們孩子的未來是不是更加辛苦？”
　　甚至有社會人士指出，房屋負(fù)擔(dān)過重，可能導(dǎo)致一些家庭出現(xiàn)幾代人擠居在一套公寓中。擁擠的居住環(huán)境，可能會影響孩子的健康成長。
　　更讓人哭笑不得的是，由于舊金山的房子貴，該市的學(xué)校雇不到足夠的教師。據(jù)舊金山KTVU媒體報道，全市學(xué)區(qū)需要在開學(xué)前2周內(nèi)雇到51位教師?？墒?，舊金山教師工會的負(fù)責(zé)人布蘭科(Lita Blanc)卻告訴記者，他們最常聽到的、也是青年教師中相當(dāng)一部分人關(guān)注的問題之一：“如果我找不到地方住，就不能留在該地區(qū)。”
　　上述在美國芝加哥政府工作的相關(guān)人員認(rèn)為，政府應(yīng)該出面來解決問題了。
　　“我認(rèn)為，一些地方性的房產(chǎn)政策需要調(diào)整。因?yàn)檫^去的幾年，美國部分州在監(jiān)管方面存在諸多問題，尤其是對一些投資項(xiàng)目過分限制，導(dǎo)致一些住房成本被挪到購房者身上，提高了潛在房價。”該人士建議，政府還應(yīng)該多鼓勵地產(chǎn)商開發(fā)低收入者居住的房產(chǎn)項(xiàng)目，緩和目前的住房矛盾。
　　Theklar認(rèn)為，導(dǎo)致美國市場“住房危機(jī)”的真正原因是住房的供應(yīng)問題，“適合大部分人價位需求的房屋越來越少”。
　　事實(shí)上，美國一些地方政府已經(jīng)有所行動了。8月25日，據(jù)外媒報道，洛杉磯縣政委員索利斯于洛杉磯市中心召開新聞發(fā)布會中表示，根據(jù)加州房屋合作公司的最新研究報告結(jié)果，索利斯呼吁并承諾重視洛縣低收入人群住房危機(jī)問題。
　　索利斯認(rèn)為，居高不下的租房費(fèi)用，讓越來越多的洛縣居民陷入貧困境地。幫助低收入人群解決住房困難的問題，已經(jīng)正式納入洛縣政府的工作范圍。
　　索利斯還表示，在新的社區(qū)計劃中，若要在計劃區(qū)域內(nèi)新建或是翻新現(xiàn)有房屋，房產(chǎn)所有者要拿出該固定產(chǎn)的一部分價值用于為低收入人群建立可支付房屋。
　　“當(dāng)下最嚴(yán)重的問題不是為低收入家庭修建的可支付房屋太少，而是由于房屋出租價格的快速增長，導(dǎo)致越來越多的人們正在失去自己的家。更重要的是，失去房子的速度大于修建新房子的速度，因此，眼下最棘手的問題是先要幫助那些正在面臨失去房屋的人們繼續(xù)留在自己的房子里。”索利斯表示，他們將與地方政府進(jìn)行溝通，通過他們的支持，使得新政策得以順利執(zhí)行。