房地產(chǎn)行業(yè):政策寬松繼續(xù)可期 龍頭公司重現(xiàn)買入機(jī)會

國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的2015年4月份全國房地產(chǎn)市場運(yùn)營數(shù)據(jù)顯示，4月份全國新開工面積仍在繼續(xù)放緩(同比下滑15%，今年1季度同比下滑18%，去年全年同比下滑11%)，拖累總在建面積增速進(jìn)一步創(chuàng)出新低，同比僅增長6.2%，是自2013年4月(同比增17.2%的高位)以來連續(xù)第24個月增速放緩，也是有史以來的增速新低。4月單月的房地產(chǎn)投資增速因此僅為0.5%(導(dǎo)致前4月累計增速進(jìn)一步下降至6%，今年一季度為8.6%，2014年全年為10.5%)，這與08年底金融危機(jī)時的低點(diǎn)相差無幾，而與中國在2004-2013年間平均24%的年房地產(chǎn)投資增速相比更是難以形容的疲弱。

另一方面，銷售數(shù)據(jù)已顯現(xiàn)企穩(wěn)走勢。4月份全國新屋銷量同比增幅轉(zhuǎn)正至6%，而首季為下滑9%(1-4月累計跌幅因此收窄至5%)。這與我們此前對主要城市銷售數(shù)據(jù)的監(jiān)測所得出的市場正在復(fù)蘇的結(jié)論相符。同期我們看到，以全國住宅銷售額除以銷售面積得出的全國住宅銷售均價在4月份升至6963元每平米，較去年同期大增了11%(15年一季度同比下滑0.8%，14年同比增長1.4%)，我們認(rèn)為這與一二線城市復(fù)蘇勢頭更強(qiáng)、對銷售的貢獻(xiàn)占比增加有關(guān)，此前在去年4季度的首輪市場階段性復(fù)蘇時，我們也看到全國住宅銷售均價在11和12月分別同比增長5.8%和7.7%。

而就行業(yè)資金狀況而言，4月份略有好轉(zhuǎn)，但整體情況尚不容過于樂觀。4月份房地產(chǎn)到位資金同比繼續(xù)下滑，但增速從3月份的16%放緩至僅為1%(今年首季同比下滑2.9%，1-4月同比下滑2.5%)。融資端顯示4月情況較3月略有提高，其中，房地產(chǎn)貸款的同比增速從3月同比下滑31%轉(zhuǎn)為4月同比增長1%，而企業(yè)自籌資金的同比下滑幅度從3月的23%收窄到4月的3%。經(jīng)營現(xiàn)金方面，與銷售相關(guān)的預(yù)付款和房屋按揭貸款因應(yīng)銷售的回暖，也在4月份呈現(xiàn)同比增幅由負(fù)轉(zhuǎn)至小正(同比增1%)的態(tài)勢。

在上市公司陸續(xù)頒布了4月份的合約銷售數(shù)據(jù)后，我們的整理顯示25家大中型上市開發(fā)商4月份平均實(shí)現(xiàn)合約銷售額環(huán)比增長18%、同比增長17%，但前4月的累計跌幅在略有收窄后仍有5%。此外，與全年銷售目標(biāo)相比(25家公司的平均增長目標(biāo)大概在10%左右，去年實(shí)現(xiàn)17%)，截止4月底，25家公司平均只完成全年銷售目標(biāo)的23%，這預(yù)示著在接下去的5、6月份，多數(shù)公司會加速推盤計劃以爭取在上半年實(shí)現(xiàn)一個相對較為理想的半年度達(dá)成率(一般應(yīng)該在全年的四成左右)。

我們的觀點(diǎn):從目前的投資數(shù)據(jù)以及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，更多寬松政策的出臺以支撐全年的經(jīng)濟(jì)增長無疑更加刻不容緩，政策持續(xù)寬松下的行業(yè)基本面復(fù)蘇仍是今年全年的主基調(diào)，二三季度住宅銷量同比增長確信可期、全國房價企穩(wěn)、核心城市繼續(xù)擔(dān)當(dāng)反彈先鋒。部分投資者擔(dān)心的核心城市房價若反彈過快帶來的政策制約以及四季度或會面臨因基數(shù)原因?qū)е落N量同比增速下降，在我們看來并不構(gòu)成近憂。

中資地產(chǎn)股自5月初的高點(diǎn)平均回調(diào)的幅度大概是12%左右，年初迄今的上漲幅度因此有所收窄到略超30%。目前板塊平均估值約為28%凈資產(chǎn)值折價，0.9倍15年P(guān)B，8.3倍15年P(guān)E，仍顯著低于A股同業(yè)。本周再融資潮襲來對市情緒有所影響，華潤置地宣布了折價7%的總金額100億港幣規(guī)模的4億新股配售對，其后另有兩家規(guī)模較小的開發(fā)商禹州地產(chǎn)和金地商置分別折價12%和15%各融資了8億和13億港幣。未來我們不能排除陸續(xù)會有一些開發(fā)商出來再融資，但我們認(rèn)為核心開發(fā)商再融資的壓力較小，投資者不必過于擔(dān)心。日前我們看到萬達(dá)和萬科的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，這與我們對于行業(yè)未來進(jìn)一步整合分化、強(qiáng)者更強(qiáng)的大勢預(yù)判相符。在近期的股價回調(diào)后，我們認(rèn)為龍頭公司中海外(688HK，買入)和華潤置地(1109HK，增持)已顯現(xiàn)出重新進(jìn)入的價值。