項(xiàng)目綜合管理：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理模式的選擇分析

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【摘要】 在目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中廣泛應(yīng)用傳統(tǒng)項(xiàng)目管理模式、建筑工程管理模式、設(shè)計(jì)—建造模式、設(shè)計(jì)—管理模式方式等。在選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理模式時(shí)，應(yīng)考慮項(xiàng)目復(fù)雜程度和業(yè)主對項(xiàng)目實(shí)施戰(zhàn)略，合同方式及其優(yōu)缺點(diǎn)，以及對項(xiàng)目目標(biāo)的要求等。如果資金有可靠來源、看重質(zhì)量，應(yīng)選擇傳統(tǒng)項(xiàng)目管理模式；如果項(xiàng)目工期緊、不明確程度較高，應(yīng)選擇建筑工程管理模式；如果業(yè)主技術(shù)和管理能力較弱，應(yīng)選擇設(shè)計(jì)—建造模式和設(shè)計(jì)管理模式。而設(shè)計(jì)—管理模式是最適合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理模式。

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中開發(fā)商、設(shè)計(jì)師、監(jiān)理工程師、承包商、分包商及供應(yīng)商。相互協(xié)調(diào)的難度較大；同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。所以，正確選擇項(xiàng)目管理方式對最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有很大的影響。在房地產(chǎn)開發(fā)中選擇合適的項(xiàng)目管理模式，對于開發(fā)商提高投資效益來說是一個(gè)很重要的問題，本文主要探討房地產(chǎn)開發(fā)商選擇項(xiàng)目管理模式問題。 

1工程項(xiàng)目管理模式簡介 

國際上現(xiàn)在主要有 5 種項(xiàng)目管理模式：傳統(tǒng)項(xiàng)目管理模式、設(shè)計(jì)—建造模式、設(shè)計(jì)—管理模式、建筑工程管理模式(CM)和 BOT。其中，只有 4 種模式適合在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中使用。 

1.1傳統(tǒng)項(xiàng)目管理模式 

傳統(tǒng)項(xiàng)目管理模式是我國目前房地產(chǎn)項(xiàng)目使用較多的模式。這種模式中業(yè)主首先委托咨詢、設(shè)計(jì)單位完成項(xiàng)目前期工作，包括施工圖紙、招標(biāo)文件等。在設(shè)計(jì)單位的協(xié)助下通過競爭型招標(biāo)把工程授予報(bào)價(jià)低且最具備資質(zhì)的承包商，施工階段業(yè)主再委托監(jiān)理機(jī)構(gòu)對承包商的施工進(jìn)行管理。也就是說業(yè)主要分別與設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、承包商和監(jiān)理機(jī)構(gòu)簽訂合同，監(jiān)理機(jī)構(gòu)與承包商并沒有合同關(guān)系，而是受業(yè)主委托對承包商的工作進(jìn)行監(jiān)督。這種模式最突出的特點(diǎn)就是按設(shè)計(jì)→招標(biāo)→建造的順序進(jìn)行，只有上一個(gè)階段結(jié)束后下一個(gè)階段才能開始。 

1.2建筑工程管理模式(CM) 

風(fēng)險(xiǎn)型 CM 模式是從工程項(xiàng)目開始階段，聘請有施工經(jīng)驗(yàn)的 CM 經(jīng)理與業(yè)主、設(shè)計(jì)咨詢?nèi)藛T共同負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作，CM 經(jīng)理提供施工方面的建議并隨后負(fù)責(zé)管理施工過程，在項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案確定后，每完成一部分設(shè)計(jì)后就對該部分工程進(jìn)行招標(biāo)，實(shí)行階段發(fā)包方式。CM 公司同時(shí)還是施工總承包商，業(yè)主與 CM 公司簽訂 CM 合同，CM 作為總承包商再與各分包商、供應(yīng)商簽約，并在施工過程中對分包商、供應(yīng)商進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理。 

1.3設(shè)計(jì)—建造模式 

設(shè)計(jì)—建造模式是將設(shè)計(jì)與施工委托給一家公司來完成的項(xiàng)目實(shí)施方式，這種方式在招標(biāo)與訂立合同時(shí)以總價(jià)合同為基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)—建造總承包商對整個(gè)項(xiàng)目的總成本負(fù)責(zé)，它可以自行設(shè)計(jì)或選擇一家設(shè)計(jì)公司進(jìn)行技術(shù)設(shè)計(jì)，然后，采取招標(biāo)方式選擇分包商，當(dāng)然它也可以充分利用自己的設(shè)計(jì)和施工力量完成大部分設(shè)計(jì)和施工工作。業(yè)主委托一位擁有專業(yè)知識和管理能力的專家為代表(在我國主要是監(jiān)理工程師)，與設(shè)計(jì)—建造總承包商充分溝通并監(jiān)督其工作，其流程見圖 1。 

  



1.4設(shè)計(jì)—管理模式

設(shè)計(jì)—管理模式是指同一家公司向業(yè)主提供設(shè)計(jì)和施工管理服務(wù)的工程管理方式。在這種模式中業(yè)主只簽訂一份既是包括設(shè)計(jì)也包括施工管理服務(wù)的合同，業(yè)主在設(shè)計(jì)—管理公司完成設(shè)計(jì)后即進(jìn)行工程招標(biāo)選擇總承包商，在項(xiàng)目施工過程中設(shè)計(jì)—管理公司又作為監(jiān)理機(jī)構(gòu)對總承包商以及各分承包商的工作進(jìn)行監(jiān)督，實(shí)施對投資、進(jìn)度和質(zhì)量的控制，其流程見圖 2。