項(xiàng)目綜合管理：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)分析

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結(jié)合筆者在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理方面的工作經(jīng)歷，尤其是近三年來(lái)經(jīng)過(guò)約70萬(wàn)平方米高層建筑的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)準(zhǔn)備、建設(shè)實(shí)施、工程驗(yàn)收、項(xiàng)目交付等過(guò)程的項(xiàng)目管理實(shí)踐，通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目建設(shè)管理的考察和調(diào)研，發(fā)現(xiàn)有一定開(kāi)發(fā)規(guī)模、多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)實(shí)施的開(kāi)發(fā)商，其項(xiàng)目建設(shè)常常是慌慌張張開(kāi)工、忙忙碌碌施工、緊緊張張交工，工程建設(shè)項(xiàng)目管理目標(biāo)總不能自如實(shí)現(xiàn)。筆者根據(jù)項(xiàng)目管理實(shí)際操作的感受，站在開(kāi)發(fā)商工程管理人員角度就開(kāi)發(fā)商整體運(yùn)作方面影響工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展的主要因素，即從開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程的操作層面針對(duì)項(xiàng)目管理的關(guān)鍵難點(diǎn)進(jìn)行探討分析。

1. 項(xiàng)目決策階段開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目市場(chǎng)定位及決策機(jī)制不完善，即項(xiàng)目前期市場(chǎng)可行性研究工作的不到位，是影響項(xiàng)目管理有效實(shí)施的根本。

前期對(duì)市場(chǎng)研究不充分，決策緩慢。由于沒(méi)有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，使得項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)遲遲不能如期進(jìn)行，即使勉強(qiáng)進(jìn)行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計(jì)，也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)研究不充分，心中無(wú)底，評(píng)判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確，猶豫不決，致使項(xiàng)目決策慢、效率低。有些開(kāi)發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)以“市場(chǎng)是變化的，項(xiàng)目定位不能太死”為借口不重視前期的項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究。因市場(chǎng)和產(chǎn)品研究不詳細(xì)，導(dǎo)致決策遲緩，浪費(fèi)了項(xiàng)目的事機(jī)、時(shí)間。決策高層“猶豫”了一段時(shí)間后，一定會(huì)匆忙決策，這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品肯定不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。

決策機(jī)制不完善。決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問(wèn)題一定會(huì)在以后的項(xiàng)目建設(shè)、銷售、交付及使用過(guò)程中反映出來(lái)，可以說(shuō)由此造成的項(xiàng)目管理難度是“胎”里帶的。例如在建設(shè)過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動(dòng)、變更，“傷筋動(dòng)骨”。當(dāng)工程“不得不”匆忙上馬或工程待定內(nèi)容久拖不決時(shí)，因市場(chǎng)定位的前期基礎(chǔ)資料不豐富、產(chǎn)品研究方面資源整合匱乏等，所謂決策就成了幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的“拍腦袋”，決策成了經(jīng)常性的、臨時(shí)倉(cāng)促“救火”的具體工作。公司高層領(lǐng)導(dǎo)成了具體工作的操作者和矛盾的焦點(diǎn)，也成了工程建設(shè)關(guān)注、等待和推脫責(zé)任的 “注目點(diǎn)”，前期的市場(chǎng)研究和產(chǎn)品研究問(wèn)題此時(shí)就演變成了工程變更的技術(shù)問(wèn)題和工程建設(shè)的項(xiàng)目管理問(wèn)題等，許多本應(yīng)相關(guān)專業(yè)人員或部門做的具體技術(shù)問(wèn)題反而會(huì)集中在公司高層領(lǐng)導(dǎo)處。

項(xiàng)目決策階段的問(wèn)題在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中會(huì)造成項(xiàng)目管理的諸多困難。例如某項(xiàng)目的陽(yáng)臺(tái)欄桿形式確認(rèn)達(dá)半年之久；某項(xiàng)目在銷售階段才意識(shí)到戶型單一、戶型偏大及市場(chǎng)定位偏差問(wèn)題；某在建項(xiàng)目使用市場(chǎng)定位由住宅改為商務(wù)公寓功能的“正確”修改；某項(xiàng)目重新進(jìn)行產(chǎn)品定位和重新設(shè)計(jì)；公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)常為建設(shè)過(guò)程中不時(shí)出現(xiàn)的戶型修改、材料顏色、裝修效果、窗型、車位擺放等而“救火”；某項(xiàng)目已拿地近3年，產(chǎn)品定位不明，概念設(shè)計(jì)已經(jīng)進(jìn)行一年有余，至今仍猶豫不決等等。工程現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)常處于等圖狀態(tài)，要么沒(méi)有圖紙、要么改圖，甚至工程交付標(biāo)準(zhǔn)都不明確，工程現(xiàn)場(chǎng)只有等待或無(wú)所適從或發(fā)出修改圖后急忙安排敲打、改造，有工期目標(biāo)時(shí)只有“著急”，無(wú)工期目標(biāo)時(shí)“干耗”（無(wú)工程建設(shè)目標(biāo)的本身就不可思議?。?xiàng)目管理目標(biāo)往往落空，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商內(nèi)部的工程管理和銷售部門等，還是參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位及政府規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門和購(gòu)房客戶等各個(gè)方面都不滿意。

決策階段工作效率低下，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施喪失機(jī)遇，效益損失。時(shí)間就是金錢，效率就是效益，要算大帳，提高工作效率。如果某開(kāi)發(fā)商年度完成開(kāi)發(fā)工程量近10億元，僅利息一項(xiàng)每延誤一天平均大約要直接損失10余萬(wàn)元。

2. 施工圖設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲慢，變更多。

因市場(chǎng)研究階段進(jìn)行得不細(xì)致、不規(guī)范，項(xiàng)目投資決策階段的問(wèn)題拖到了項(xiàng)目實(shí)施決策階段來(lái)解決，本應(yīng)屬設(shè)計(jì)師的工作受到了開(kāi)發(fā)商的過(guò)多干預(yù)和限制，在工程項(xiàng)目管理方面的表現(xiàn)就是施工圖技術(shù)文件慢、建設(shè)過(guò)程中變更多。

許多開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是開(kāi)發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計(jì)”的，使得規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員無(wú)所適從，項(xiàng)目無(wú)詳細(xì)、完整的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，整體設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、不配套、不協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)師成了開(kāi)發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)手中的一支“筆”，設(shè)計(jì)師無(wú)創(chuàng)意，也不愿動(dòng)腦筋，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計(jì)失誤的責(zé)任也由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

開(kāi)發(fā)商的高層領(lǐng)導(dǎo)往往認(rèn)為在設(shè)計(jì)階段一定要嚴(yán)格“把關(guān)”，然而因?yàn)闆](méi)有詳細(xì)、“可行”的可行性研究報(bào)告作為產(chǎn)品評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，所以開(kāi)發(fā)商的某幾個(gè)高層領(lǐng)導(dǎo)的“感覺(jué)”就成為了規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)的評(píng)判依據(jù)，由此造成了工程建設(shè)內(nèi)容經(jīng)常變化，如某小區(qū)的變配電房是后加上去的；分期建設(shè)的小區(qū)中垃圾儲(chǔ)運(yùn)問(wèn)題至今仍未解決；小區(qū)原先規(guī)劃的地下停車位不足，新增建地下車庫(kù)；因產(chǎn)品定位修改，導(dǎo)致在建項(xiàng)目的外飾及雨蓬修改；景觀設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、無(wú)主題。大量的工程變更嚴(yán)重影響了工程建設(shè)的開(kāi)展，設(shè)計(jì)師成了“改圖師”，設(shè)計(jì)變更多，工程簽證多，故工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制目標(biāo)也就無(wú)法如期實(shí)現(xiàn)。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源整合不足會(huì)影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量、供應(yīng)時(shí)間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項(xiàng)目管理。在當(dāng)今小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，景觀園林工程已成了一項(xiàng)不可或缺的內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商的小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，景觀設(shè)計(jì)資源整合不足，景觀設(shè)計(jì)工作滯后，景觀與整個(gè)小區(qū)不協(xié)調(diào)，而且景觀工程實(shí)施滯后，失去了景觀美化的意義，經(jīng)常改動(dòng)，制約了項(xiàng)目的建設(shè)，也沒(méi)有起到促銷的作用；建筑細(xì)部設(shè)計(jì)及裝修設(shè)計(jì)滯后?，F(xiàn)在的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中從樣板房到公共部分均需精裝，甚至要向精裝交房過(guò)渡。因交付標(biāo)準(zhǔn)不明，建筑細(xì)部設(shè)計(jì)不到位、裝修設(shè)計(jì)滯后，往往后期裝修倉(cāng)促上陣；許多工程的外立面裝飾及窗型等遲遲不能確定等。

3. 工程施工承包合同不嚴(yán)密，項(xiàng)目收尾階段交叉施工作業(yè)時(shí)，發(fā)包工程內(nèi)容及接口界定不清，沒(méi)有從根本上采取措施重視工程收尾階段的工作，甲方分包工程項(xiàng)目管理難。

目前的工程管理中，尤其在高層建筑及大型小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施過(guò)程的后期，甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問(wèn)題上，矛盾越來(lái)越突出，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)之一。

因高層項(xiàng)目或大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進(jìn)場(chǎng)、退場(chǎng)的時(shí)間也各不相同，甲方除了與單位工程的土木建筑及安裝施工企業(yè)（即工程總承包施工單位）簽訂所謂總承包工程施工合同之外，其中許多專業(yè)工程或配套工程的施工單位也直接與甲方簽訂工程施工合同。工程的前期主要是項(xiàng)目總承包單位進(jìn)行的土建施工工作，工作單一，項(xiàng)目管理工作簡(jiǎn)單，容易進(jìn)行；施工單位的內(nèi)部作業(yè)分包往往主要由其自己管理，對(duì)于施工合同有約定的納入施工單位自行管理的甲方指定分包或?qū)I(yè)分包，監(jiān)理方及甲方工程管理人員在此方面的項(xiàng)目管理工作也容易做，難的就是與甲方獨(dú)立簽訂工程施工合同且合同中又無(wú)工程配合、接口內(nèi)容等要求的工程配合問(wèn)題。因工程招標(biāo)時(shí)要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴(yán)密，尤其是關(guān)于工程配合、交接口、及半成品保護(hù)方面的合同內(nèi)容約定不詳細(xì)，合作意識(shí)“較差”的施工單位對(duì)甲方分包工程配合問(wèn)題“過(guò)于認(rèn)真”、“斤斤計(jì)較”，使工程項(xiàng)目管理困難重重，總是在腳手架、垂直運(yùn)輸、臨時(shí)水電使用及費(fèi)用分?jǐn)偂⒉牧隙逊?、垃圾清運(yùn)、安全文明施工管理、交接驗(yàn)收、成品保護(hù)、工程資料銜接和整合管理、配合費(fèi)用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素。

總承包施工單位對(duì)甲方分包的項(xiàng)目不承擔(dān)“總承包”責(zé)任，甲方分包工程的施工單位有了需溝通、協(xié)調(diào)的問(wèn)題也往往直接找甲方，監(jiān)理方在這方面也無(wú)能為力，監(jiān)理方此時(shí)最多是甲方的助手，倒是甲方成了真正的“總承包”單位，甲方的現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理人員成了工程現(xiàn)場(chǎng)的“總協(xié)調(diào)”，難怪甲方現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員說(shuō)工程到了收尾階段其有80％以上的工作精力和工作量都花費(fèi)在了“協(xié)調(diào)”工作上。出現(xiàn)了工程質(zhì)量和拖延工期問(wèn)題后相互扯皮，向甲方推諉責(zé)任，責(zé)任不好界定，如此甲方分包工程還有違反建筑法及工程質(zhì)量、安全管理?xiàng)l例等法規(guī)之嫌疑。

項(xiàng)目到了即將竣工、交付客戶入住的前夕，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房客戶簽訂售房合同約定的交付日期日益臨近，出現(xiàn)了乙方不急而甲方著急的尷尬局面，甲方的工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)代表總要“求”完了這個(gè)乙方，再去“請(qǐng)”另一個(gè)乙方，還要準(zhǔn)備組織進(jìn)行工程項(xiàng)目整體驗(yàn)收和交付等工作，焦頭爛額。在項(xiàng)目收尾階段，甲方的工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)代表的工作壓力、工作難度和工作量可想而知。

開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將工程收尾階段當(dāng)作一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)調(diào)動(dòng)、組織公司其他部室資源重新建立一個(gè)工程收尾的臨時(shí)機(jī)構(gòu)，仍讓工程項(xiàng)目管理部門人員“從一而終”、單打獨(dú)斗，導(dǎo)致了工程在收尾階段現(xiàn)場(chǎng)大打亂仗，使得工程項(xiàng)目建設(shè)虎頭蛇尾，留下諸多問(wèn)題。