房地產(chǎn)項目網(wǎng)絡(luò)營銷方案

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　　隨著網(wǎng)絡(luò)逐漸滲入城鎮(zhèn)居民的生活當中，對人們生活、閱讀及工作習(xí)慣造成了深遠的影響，如何將房地產(chǎn)開發(fā)項目市場營銷策略與網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)緊密結(jié)合以促進項目銷售，對當前市場營銷策劃人員而言是挑戰(zhàn)更是機遇。

　　一、關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷的依據(jù)
　　只要稍加留意就會發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)絡(luò)營銷早已來到了我們生活當中。在我們進入各大門戶網(wǎng)站的時候，鋪天蓋地的廣告迎面而來，有固定廣告、浮動廣告，有圖標廣告、半屏廣告、全屏廣告，各式各樣，種類繁多；在各網(wǎng)站仍在不斷摸索自己盈利機制的時候，網(wǎng)絡(luò)廣告無疑成了它們的“收人現(xiàn)金牛”。既然網(wǎng)絡(luò)廣告無所不在，我們就有必要關(guān)注房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告的效果，分析其在房地產(chǎn)市場營銷體系中所起的作用。

　　二、房地產(chǎn)項目網(wǎng)絡(luò)廣告優(yōu)缺點分析
　　商品住宅等房地產(chǎn)物業(yè)作為一種商品，使用年限很長，屬于耐用品；而房地產(chǎn)物業(yè)的差異性很大，客戶在購買時往往要作細致比較和篩選。因此，房地產(chǎn)廣告具有理性訴求的特點，需要詳細描述產(chǎn)品特性及與其他樓盤的差異，以吸引客戶購買。從這方面分析，網(wǎng)絡(luò)廣告滿足理性訴求廣告要求，它能以固定的版面給受眾詳細介紹樓盤各方面特點，從而達到吸引客戶購買的目的。
　　以北京為例，從現(xiàn)階段商品住宅目標客戶群分析，購房者除了一部分是小私營業(yè)主外，大部分購房者為有較高學(xué)歷的各高校畢業(yè)留京人員。他們在校期間跟網(wǎng)絡(luò)接觸的機會較多，工作后多數(shù)保持了較頻繁的上網(wǎng)習(xí)慣，這就為網(wǎng)絡(luò)廣告作為房地產(chǎn)項目廣告載體提供了堅實基礎(chǔ)。據(jù)近期所做北京市城鎮(zhèn)居民購房意向調(diào)查結(jié)果顯示，在眾多傳播途徑選擇中，通過網(wǎng)絡(luò)廣告了解樓盤信息的被訪者比例達到被訪總數(shù)的15％，這個數(shù)字說明網(wǎng)絡(luò)廣告在房地產(chǎn)廣告中已經(jīng)占據(jù)了相當重要的位置。
　　當然，網(wǎng)絡(luò)廣告與傳統(tǒng)廣告形式相比仍有其自身缺點，因為它需要有計算機作為媒介；另外網(wǎng)絡(luò)廣告持續(xù)時間較短，其所起效果也要打一定折扣。
　　既然簡單的網(wǎng)絡(luò)平面廣告效果有限，業(yè)界中出現(xiàn)了一些新的網(wǎng)絡(luò)營銷方式，比如網(wǎng)上家庭裝修三維瀏覽技術(shù)、浮動廣告技術(shù)等，這些新技術(shù)的推出無疑改進了房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告形式及表現(xiàn)手法，使其更能達到吸引眼球的效果。
　　正是看到單純的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告存在著如上弊端，市場營銷人員在將傳統(tǒng)營銷手段與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進行融合的過程中，不能僅僅依靠網(wǎng)絡(luò)廣告形式，而需要將網(wǎng)絡(luò)技術(shù)融人到市場營銷全過程中，這就是網(wǎng)絡(luò)營銷。

　　三、目前房地產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷存在的問題
　　目前，市場上通過網(wǎng)絡(luò)對企業(yè)或開發(fā)項目進行營銷廣告的房地產(chǎn)公司越來越多，但所收到的效果依采取的營銷策略及策略實施情況的不同而相差很大，存在的共性問題如下：
 　　1．企業(yè)自身的internet營銷技術(shù)還不能滿足營銷要求。雖然有些機構(gòu)可以協(xié)助企業(yè)建立網(wǎng)址，設(shè)計網(wǎng)頁，幫助策劃企業(yè)上網(wǎng)等事宜，但這些機構(gòu)幫助企業(yè)進行網(wǎng)上營銷的出發(fā)點不同，如出于盈利、促銷、愛好等目的，可能沒有設(shè)身處地從企業(yè)角度對企業(yè)營銷活動進行深入研究，并結(jié)合企業(yè)的整體經(jīng)營戰(zhàn)略提供全方位的技術(shù)支持。因此，能取得較好效果的案例不多。
　　2．開展網(wǎng)上營銷的目的不明確，缺少計劃性。有些房地產(chǎn)企業(yè)或項目上網(wǎng)可能僅僅是趕時髦，存在一定盲目性。實際上，房地產(chǎn)項目在開展網(wǎng)上營銷活動時，應(yīng)明確企業(yè)建立網(wǎng)站的目標，做出完整計劃，包括目的、市場調(diào)研、internet服務(wù)情況，所需的資源、資金分配、預(yù)期效果等。
　　3．企業(yè)對上網(wǎng)營銷的費用估計不足。利用internet開展營銷活動的費用到底要多少，目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍沒有一個準確的概念，潛意識里不愿花太多的錢，認為其可有可無，無足輕重。其實，由于internet營銷是建立在日新月異的internet技術(shù)之上的，internet技術(shù)發(fā)展會使企業(yè)在internet上的投資逐步增加，而一個經(jīng)常需要更新和維護的網(wǎng)站費用可能更高。只有不斷更新，才能使企業(yè)網(wǎng)站在internet上保持較高水準，否則網(wǎng)站缺乏吸引力，不能取得良好的營銷效果。
　　4．企業(yè)缺乏有效評估internet營銷活動的手段。企業(yè)應(yīng)建立監(jiān)控機制和相應(yīng)工具，來評估網(wǎng)絡(luò)營銷計劃的進展和成果。瀏覽人數(shù)不能簡單作為可靠的評估指標，更有效的參考指標包括查詢成交人數(shù)、網(wǎng)頁登記人數(shù)等。企業(yè)必須注意用戶對網(wǎng)址的反應(yīng)，在必要時做出修改；不斷調(diào)整網(wǎng)上營銷策略是internet營銷成功的關(guān)鍵。

　　四、房地產(chǎn)項目網(wǎng)絡(luò)營銷方式探討
　　1．通過門戶網(wǎng)站、專業(yè)網(wǎng)站及自建網(wǎng)站在網(wǎng)上對開發(fā)項目進行宣傳
　　網(wǎng)上廣告是網(wǎng)絡(luò)營銷的最基本形式。internet作為一種新的信息傳播媒體，像電視廣告一樣可以開展營銷活動。建立企業(yè)網(wǎng)站是企業(yè)上網(wǎng)宣傳的有效途徑； internet讓企業(yè)擁有一個屬于自己、而又面向廣大上網(wǎng)者的媒體，并且這一媒體是高效率、低成本的，這是超越傳統(tǒng)媒體的一個特點。企業(yè)網(wǎng)站
信息由企業(yè)制定，不受傳統(tǒng)媒體的時間、版面等限制，也可伴隨企業(yè)的發(fā)展適時更新；企業(yè)網(wǎng)站可應(yīng)用虛擬現(xiàn)實等媒體手段吸引大眾注意并與訪問者雙向交流，及時、有效地傳遞并獲得有關(guān)信息。
　　2．可對客戶進行項目產(chǎn)品的網(wǎng)上調(diào)研，接受意見反饋
　　網(wǎng)上市場調(diào)研可以承擔的主要工作包括：市場分析、產(chǎn)品和服務(wù)研究、市場營銷策略研究等。在internet上房地產(chǎn)企業(yè)可以開展低成本、高效、范圍廣泛的市場研究，為正確預(yù)測市場需求、做出市場決策打下扎實的基礎(chǔ)。