房地產(chǎn)需求的分析與預(yù)測

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    【摘要】 房地產(chǎn)是一種稀缺資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，根據(jù)我國 1996~2003 年的房地產(chǎn)需求量及其影響因素的數(shù)量、房地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)，建立數(shù)學(xué)模型，分析和預(yù)測 2005~2007 年的房地產(chǎn)需求總量及其結(jié)構(gòu)，并提出幾點(diǎn)建議。 
    1 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)
    房地產(chǎn)業(yè)作為我國的一個新興產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷了曲折的發(fā)展過程。1953 年前基本上還是以市場經(jīng)濟(jì)為主， 1953 年以后我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程可以分為 3 個階段：
    第 1 階段（1953~1978 年）。這一時期社會錯誤地把住宅作為福利產(chǎn)品，而否定其商品屬性，否定其價值。片面強(qiáng)調(diào)土地的資源屬性和公有制，將土地權(quán)利同土地實(shí)體視為一體，否定在社會主義階段土地市場或土地使用權(quán)市場存在的必要性。在生產(chǎn)的組織上過分強(qiáng)調(diào)國家統(tǒng)一的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，過早的限制家庭所有制和過分的夸大公有制的高級形式。
    第 2 階段（1978~1992 年）。這一時期是我國不斷探索社會主義市場經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)商品屬性逐漸恢復(fù)的過程。是對住房屬性認(rèn)識提高，住宅投資、分配機(jī)制轉(zhuǎn)化和探索階段。
    第 3 階段（1992 年之后）。這一時期是房地產(chǎn)市場逐漸形成，并且不斷完善的階段。首先，房改目標(biāo)越來越明確，按居民收入水平不同形成了 3 種住房供應(yīng)方式：一是為高收入人群提供按市場價購買滿足個性要求的商品房，二是為中低收入人群供應(yīng)房改房或經(jīng)濟(jì)適用房，三是為較少數(shù)低收入人群提供廉價房。其次，房地產(chǎn)業(yè)作為“投資少、見效快、效益好”的重點(diǎn)行業(yè)，得到不斷扶持。再次，金融業(yè)不斷同房地產(chǎn)業(yè)相融合，形成了房地產(chǎn)金融體制，國內(nèi)主要商業(yè)銀行都設(shè)立了住宅信貸部；融資工具多樣化，既有信貸，也有擔(dān)保貸款和抵押貸款；房地產(chǎn)金融已成為許多銀行近年來重點(diǎn)發(fā)展的新業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長點(diǎn)。然而當(dāng)前房地產(chǎn)價格快速上漲，使得人們對房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)象產(chǎn)生了疑慮，影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
    國家近來接連發(fā)布了對房地產(chǎn)業(yè)具有震撼力的 2 個文件：中國人民銀行第 121 號文和國辦發(fā)（2003）18號文。因此，分析預(yù)測未來房地產(chǎn)的需求和供給量，對于穩(wěn)定房價、保持適度開發(fā)和建立更合理的市場規(guī)則起到積極的作用。
    2 對房地產(chǎn)需求與供給的分析預(yù)測
    1998~2002 年我國房地產(chǎn)業(yè)的需求價格彈性和供給價格彈性，如表 1 所示?？梢钥闯?，需求價格彈性和供給價格彈性都大于 1，這說明在現(xiàn)階段，需求和供給都不存在瓶頸。同時，需求價格彈性大于供給價格彈性，這說明供小于求，從而房價主要是由需求決定的，因此，分析房地產(chǎn)的需求是關(guān)鍵。
 

    2.1房地產(chǎn)需求量的影響因素
    在構(gòu)成房地產(chǎn)需求量中主要有以下諸因素:
    (1)從政治因素考慮影響房地產(chǎn)需求的主要因素有3個:一是國家或地區(qū)政局的穩(wěn)定性。二是政府基本政策的導(dǎo)向。三是政府有關(guān)政策的連續(xù)性和透明度。
    (2)從經(jīng)濟(jì)因素考慮影響房地產(chǎn)需求的主要因素有3個：一是人口狀況，包括人口的絕對量、人口的增長速度、家庭的結(jié)構(gòu)和人口的移動。二是國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和人均可支配收入。三是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期。國家目前政局是穩(wěn)定性的，政府鼓勵和支持發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，而且政策具有很高的透明度和連續(xù)性，所以，主要應(yīng)從經(jīng)濟(jì)因素考慮。在眾多經(jīng)濟(jì)因素中經(jīng)過分析判定，人口的數(shù)量、人均可支配收入、住房價格、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化應(yīng)為首選的影響因素。人口的數(shù)量決定了對房地產(chǎn)的需求上限，龐大的人口基數(shù)是對房地產(chǎn)需求的基礎(chǔ)。如北京、上海、廣州房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展與這些城市的人口數(shù)量有密切關(guān)系，而人口增長速度對房地產(chǎn)需求有雙向的影響。如果人口增長速度快，則家庭收入中的很大一部分要用于食品等最基本需求方面的支出，使住房消費(fèi)支出能力減少或延緩對住房消費(fèi)的需求。相反，隨著國民收入水平的逐步提高，同時，在實(shí)行嚴(yán)格計(jì)劃生育政策的情況下，居民住房支付能力在逐步上升，住房更新?lián)Q代的欲望也越來越強(qiáng)烈。
    房地產(chǎn)市場有效需求受到消費(fèi)者實(shí)際購買力的限制。當(dāng)消費(fèi)者的購買能力由強(qiáng)變?nèi)鯐r，市場對房屋的有效需求就會減少，相反，當(dāng)消費(fèi)者的購買能力由弱變強(qiáng)時，市場對房屋的有效需求就會增加。這就說明房地產(chǎn)的有效需求水平，是隨著消費(fèi)者實(shí)際購買力變化而變化的。因此，人均可支配收入決定了房地產(chǎn)的有效需求。
     從表1可以看出，需求的價格彈性大于0，這說明住房需求隨著房價的提高而提高，表明住房的財(cái)富效應(yīng)在中國非常明顯。
    2.2房地產(chǎn)需求模式
    現(xiàn)建立房地產(chǎn)需求模型，分析各種不同影響因素對房地產(chǎn)需求的影響程度. http://ks.examda.com  
    經(jīng)過對房地產(chǎn)需求量影響因素的分析，設(shè)定人口數(shù)量為X1、人均可支配收入為X2和住房價格為X3，作為自變量，房地產(chǎn)的需求量為Y，作為因變量。從而可以確定我國房地產(chǎn)需求量與人口的數(shù)量、人均可支配收入、住房價格的線性關(guān)系。1996-2003年房地產(chǎn)需求量及其影響因素資料見表2，通過建立多元線性回歸模型，得出多元線性回歸方程:
    Y=-70 290.84+0.419 223 X1+6.723 391一3.298 109 X3
  運(yùn)用Eviews所得到的結(jié)果如表3，可以得到以下結(jié)論:一是F檢驗(yàn)的結(jié)果為 254.4298，可見回歸方程的效果是高度顯著的。二是擬和優(yōu)度的檢驗(yàn)中R=0.990 877，說明此回歸方程的擬和優(yōu)度是很好的。三是房地產(chǎn)需求量的影響因素中人口數(shù)量X1、人均可支配收入X:與房地產(chǎn)需求量Y呈正相關(guān)，住房價格X:與房地產(chǎn)需求量Y呈負(fù)相關(guān)，其中，人均可支配收入對房地產(chǎn)需求量的影響最大，人口數(shù)量對房地產(chǎn)需求量的影響最小。